Contesta en tu cabeza la pregunta de arriba, aunque falles.
Lee lo único que tienes que llevarte y las fichas de Lo imprescindible. Cada ficha acaba con la pregunta tal como te la pueden poner.
Lo de Si te sobra tiempo está plegado: solo cuando ya domines lo demás.
Si paras, toca el párrafo por el que vas: queda marcado con «Voy por aquí» y el botón «Ir a donde iba» te lleva.
1
Derechos reales
Un cliente te dice «es mío» o «tengo derecho a esto»: qué tipo de derecho tiene sobre una finca (un terreno, un piso o un local).
Empezamos el módulo 2. Venimos del módulo 1, donde viste personas, contratos y obligaciones (lo que unas personas se deben a otras). Ahora pasamos a lo que alguien tiene directamente sobre una cosa, sin que otra persona se lo deba: qué es un derecho real y cómo se clasifica. Te importa porque antes de captar un piso tienes que saber qué poder tiene cada persona sobre él; en el tema 2 seguimos con el más básico, la posesión.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si un banco, un inquilino y un dueño tienen algo sobre el mismo piso, ¿tienen el mismo derecho?
Lo único que tienes que llevarte
Derecho real = poder directo e inmediato sobre una cosa (un piso, un local), sin pasar por nadie y válido frente a todos. Tiene cinco características y se clasifica en posesión (provisional), propiedad (plena) y derechos que recortan al dueño (de goce, de adquisición preferente y de garantía).
Lo imprescindible · 3 fichas
Qué es un derecho real
Lo dice el curso: «El derecho real es el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa. No es necesario ningún intermediario, y es un derecho que es oponible a terceros.»La situación: Pasa cuando un cliente te llama y te dice «es mío» o «tengo derecho sobre ese piso», y tú tienes que saber qué clase de poder tiene sobre la finca (el terreno, el piso o el local).Caso: Marta, la dueña, te encarga vender su piso a Pol, que es el comprador. El derecho de Marta sobre el piso es real: manda sobre él directamente, sin pedir permiso a nadie, y todo el mundo tiene que respetarlo (el vecino, el banco, cualquiera); eso es «oponible a terceros». Para ver qué NO es un derecho real, mira dos cosas que Marta debe. Una: el piso tiene una hipoteca con el banco. La hipoteca es un derecho real del banco sobre el piso: va pegada al piso, y si Marta lo vende a Pol sin cancelarla, el banco puede ir contra el piso aunque ya sea de Pol. Otra: Marta le debe 1.000 euros a su hermano. Eso es un derecho personal (de crédito): el hermano solo puede reclamárselos a Marta; cuando el piso pase a Pol, el hermano no puede tocar el piso ni pedirle nada a Pol. Por eso, antes de captar un piso, preguntas qué derecho real tiene quien te llama y qué derechos reales de otros (como una hipoteca) van pegados al piso.Truco: ¿Va pegado al piso y sigue al piso aunque cambie de dueño? Derecho real (la propiedad de Marta, la hipoteca del banco). ¿Solo se le puede reclamar a una persona? Derecho personal, no real (la deuda de Marta con su hermano).
Así te lo pueden preguntar
¿Qué atribuye un derecho real a su titular (a quien lo tiene), según el curso?
El derecho real da poder directo e inmediato sobre la cosa, sin intermediario, y vale frente a todos. Exigir algo a una persona concreta es un derecho personal o de crédito, como los 1.000 euros que Marta le debe a su hermano: no va pegado al piso.
Las 5 características de los derechos reales
Lo dice el curso: «Su objeto es una cosa específica y determinada. Tiene carácter patrimonial… Se ejercen de forma inmediata sobre el objeto, sin ningún intermediario. Carecen de sujeto pasivo determinado. Generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a todos (erga omnes).»La situación: Pasa cuando un cliente te explica su derecho sobre una finca y quieres saber si de verdad es un derecho real; en el test lo preguntan cambiando una de las cinco características.Caso: Laia, la dueña de un local, tiene un derecho real: es sobre ese local concreto (cosa específica y determinada), vale dinero y forma parte de lo que ella tiene (patrimonial), lo ejerce ella sin intermediarios y no hay una persona concreta obligada a respetarlo (sin sujeto pasivo determinado) porque lo debe respetar todo el mundo (erga omnes, que en latín es «frente a todos»). Si el derecho solo se pudiera exigir a una persona concreta, ya no sería real.Truco: ¿Hay una persona concreta obligada a respetar el derecho de Laia, o lo debe respetar todo el mundo? Todo el mundo: sin sujeto pasivo determinado.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál NO es una característica de los derechos reales?
Los derechos reales carecen de sujeto pasivo determinado (no hay una persona concreta obligada): hay un deber general de respeto de todos. Decir que sí tienen sujeto pasivo determinado es la trampa.
Clasificación: corporales, provisional y definitiva
Lo dice el curso: «Los derechos corporales se pueden clasificar, a su vez, en derechos de protección provisional (la posesión) y los derechos de protección definitiva, que se clasifican en derechos reales plenos (propiedad) y derechos reales limitativos del dominio.»La situación: Pasa cuando te encargan un piso y quieres saber qué derecho tiene cada persona ligada a él: el dueño, el que vive dentro o el banco.Caso: Corporal = sobre una cosa que se puede tocar, como un piso. Marta es la dueña: su propiedad es el derecho pleno y definitivo. Ahmed, su inquilino, solo tiene el piso en su poder: posesión, de protección provisional. El banco que prestó dinero a Marta con el piso como garantía tiene un derecho limitativo del dominio: recorta lo que Marta puede hacer con su piso. Tres personas, tres tipos de derecho sobre el mismo piso.Truco: Marta, Ahmed y el banco: ¿quién manda del todo (propiedad, plena), quién solo lo tiene de momento (posesión, provisional) y quién recorta lo que puede hacer el dueño (limitativo)?
Así te lo pueden preguntar
¿Cómo se clasifican los derechos corporales de protección definitiva?
La posesión es de protección provisional; la definitiva se divide en propiedad (derecho pleno) y limitativos del dominio. Goce, adquisición preferente y garantía son las tres familias de limitativos, un escalón más abajo.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 8 fichas
Erga omnes
Lo dice el curso: «Generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a todos (erga omnes).»La situación: Pasa cuando en el test sale una palabra en latín que no entiendes.Caso: Erga omnes = «frente a todos». El derecho de Marta sobre su piso lo tiene que respetar cualquiera, no solo su vecino.Truco: ¿Frente a quién vale? Frente a todos.
Así te lo pueden preguntar
¿Qué significa erga omnes en los derechos reales?
Erga omnes = frente a todos; por eso no hay sujeto pasivo determinado.
Carácter patrimonial
Lo dice el curso: «Tiene carácter patrimonial, porque es susceptible de formar parte del patrimonio de su titular.»La situación: Pasa cuando te preguntan por qué un derecho real vale dinero para su dueño.Caso: El derecho de Marta sobre su piso entra en su patrimonio (el conjunto de lo que tiene y vale dinero): puede venderlo o hipotecarlo.Truco: ¿Puede formar parte de lo que tiene la persona? Sí: patrimonial.
Así te lo pueden preguntar
¿Por qué tiene carácter patrimonial el derecho real?
Patrimonial = puede formar parte del patrimonio de su titular.
Bienes inmateriales y cosas corporales
Lo dice el curso: «Los derechos reales se pueden clasificarse en aquellos que se establecen sobre bienes inmateriales y los que se establecen sobre cosas corporales.»La situación: Pasa cuando te piden la primera división de los derechos reales.Caso: Un derecho sobre un piso (se toca) es sobre cosa corporal; un derecho sobre una marca o idea sería sobre un bien inmaterial.Truco: ¿Se puede tocar la cosa? Corporal.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál es la primera división de los derechos reales según el curso?
La primera división es inmateriales/corporales; plenos y limitativos va después, dentro de los corporales.
Hipoteca mobiliaria vs inmobiliaria
Lo dice el curso: «Garantía mobiliaria: Prenda e hipoteca mobiliaria. Garantía inmobiliaria: Anticresis e hipoteca inmobiliaria.»La situación: Pasa cuando el test te da una de las garantías y te pregunta a qué grupo pertenece.Caso: Un préstamo garantizado con un piso es hipoteca inmobiliaria; con una maquinaria, hipoteca mobiliaria.Truco: ¿Qué se da en garantía: mueble o inmueble?
Así te lo pueden preguntar
¿La anticresis es una garantía…?
La anticresis va con la hipoteca inmobiliaria en la garantía inmobiliaria.
Dónde se estudian los derechos reales
Lo dice el curso: «Los derechos Reales se estudian en los temas 1 a 3 inclusive, y 8 a 16.»La situación: Pasa cuando te preguntan en la introducción del módulo en qué temas se estudian los derechos reales.Caso: Los temas 1 a 3 y 8 a 16 son derechos reales; el 4 a 7 es Registro.Truco: ¿Registro o derechos reales? Registro es 4 a 7.
Así te lo pueden preguntar
¿En qué temas se estudian los derechos reales?
El curso reparte: derechos reales (1 a 3 y 8 a 16) y Derecho Registral o Hipotecario (4 a 7).
Limitativos de goce o disfrute
Lo dice el curso: «Derechos de goce o disfrute: Temporales: usufructo, uso, habitación, superficie. De duración indefinida: Servidumbres reales y censos. De duración no determinada: Servidumbres personales.»La situación: Pasa cuando un cliente te dice que alguien más puede usar una parte de su finca (un paso, un derecho de vivir en ella…) y debes saber cuánto dura.Caso: Eva vende un chalé, pero su madre Rosa tiene el derecho de seguir viviendo en él mientras viva: es un derecho de goce temporal (usufructo, uso o habitación). Un vecino pasa por el camino de la finca desde hace generaciones: es una servidumbre real, de duración indefinida. Tú avisas al comprador antes de reservar de que esos derechos siguen sobre la finca.Truco: ¿El derecho termina en una fecha o con un hecho (temporal), no tiene final previsto (indefinida) o no se sabe (no determinada)?
Así te lo pueden preguntar
¿Qué derechos de goce son de duración indefinida?
Temporales: usufructo, uso, habitación y superficie. Indefinida: servidumbres reales y censos. No determinada: servidumbres personales. Es una lista literal del curso.
Limitativos de adquisición preferente
Lo dice el curso: «Derechos de adquisición preferente: Se refieren a los derechos de tanteo, retracto, derecho de opción y derecho de tornería (éste último sólo está vigente en el territorio de Vall d’Arán).»La situación: Pasa cuando vas a vender un piso alquilado o un terreno y alguien tiene derecho a comprarlo antes que cualquier otro comprador.Caso: Jordi quiere vender un local que tiene alquilado a Nuria. Antes de cerrar con un comprador nuevo, tú preguntas si Nuria (o alguien más) tiene derecho de tanteo o de retracto, que son derechos para quedarse la cosa en las mismas condiciones. Si alguien tiene una opción de compra firmada, también cuenta. La tornería solo existe en el Vall d’Arán.Truco: ¿Alguien puede ponerse por delante de mi comprador? Si sí, es adquisición preferente: tanteo, retracto, opción o tornería.
Así te lo pueden preguntar
¿En qué territorio sigue vigente el derecho de tornería, según el curso?
El curso lo dice literal: la tornería sólo está vigente en el Vall d’Arán. Los otros tres (tanteo, retracto, opción) sí son generales.
Limitativos de garantía
Lo dice el curso: «Derechos de garantía: Garantía mobiliaria: Prenda e hipoteca mobiliaria. Garantía inmobiliaria: Anticresis e hipoteca inmobiliaria.»La situación: Pasa cuando tu cliente necesita un préstamo y te dice «el banco me pide una garantía» sobre el piso o sobre una máquina.Caso: Lucía pide un préstamo al banco y deja el piso como garantía: es hipoteca inmobiliaria (garantía inmobiliaria, porque el bien es un inmueble). Si en cambio deja como garantía el coche o la maquinaria de su taller, es garantía mobiliaria (prenda o hipoteca mobiliaria). La anticresis también es inmobiliaria. Tú sabes en qué grupo cae el bien que te traen.Truco: ¿La garantía es un inmueble (piso, local, finca) o un mueble (coche, máquina)? Inmueble: anticresis o hipoteca inmobiliaria; mueble: prenda o hipoteca mobiliaria.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuáles son los derechos de garantía inmobiliaria?
Garantía inmobiliaria = anticresis e hipoteca inmobiliaria. Prenda e hipoteca mobiliaria son la garantía mobiliaria. La trampa mezcla una de cada.
2
La posesión
Alguien ocupa o usa un piso y tienes que saber qué poder tiene sobre él y cómo se protege.
Cambiamos de tema: venimos de qué es un derecho real (tema 1: poder directo sobre una cosa). Ahora vemos el más básico, la posesión, que es tener la cosa en la mano aunque no sea tuya. Te importa cuando visitas un piso y quien te abre no es quien te encargó la venta. Después, en el tema 3, pasamos a la propiedad: ser dueño de verdad.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si el dueño no vive en el piso y lo usa su inquilino, ¿quién posee y quién es el dueño?
Lo único que tienes que llevarte
Posesión = tener una cosa en tu poder, sea tuya o no (poder de hecho). Para el test: la definición, posesión natural (solo tener la cosa) frente a civil (tenerla con intención de comportarte como dueño), justa (sin violencia, pacífica, pública y no meramente tolerada) frente a injusta, y los interdictos: un año y sin decidir quién es el dueño.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es la posesión
Lo dice el curso: «La posesión es el derecho real que consiste en una potestad inmediata de poder de una persona sobre una cosa. Sólo pueden poseerse las cosas y derechos susceptibles de apropiación.»La situación: Pasa cuando visitas un piso y quien te abre la puerta no es la persona que te encargó la venta: tienes que saber quién tiene el poder de hecho sobre el piso.Caso: Marc es el dueño de un piso, pero vive en él su inquilina Clara, que tiene las llaves y lo usa: ella posee (tiene el poder de hecho) aunque no sea la dueña. Si en cambio el sobrino de Marc duerme en un piso vacío solo porque Marc se lo tolera y no actúa como titular (como si el derecho fuera suyo), el Código civil de Cataluña (art. 521-1) lo llama detentación. Antes de captar el piso, miras quién lo ocupa y con qué permiso.Truco: ¿Quién tiene el piso en su poder hoy, aunque no sea el dueño? Clara, la inquilina: ella posee. ¿Y quien solo duerme por permiso, sin actuar como titular? Detentación.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la posesión es:
La posesión es una potestad inmediata sobre una cosa susceptible de apropiación. Gozar y disponer es la definición de la propiedad (tema 3), no de la posesión.
Posesión natural y civil (corpus y animus)
Lo dice el curso: «Posesión natural: Tenencia de la cosa o disfrute del derecho. Posesión civil: Tenencia de la cosa o disfrute del derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos. Formada por los elementos de corpus… y de animus…»La situación: Pasa cuando alguien ocupa un piso y te dice «lo tengo yo, es mío»: quieres saber si solo lo tiene en la mano o si de verdad se comporta como dueño.Caso: Hugo tiene las llaves de la casa de su tío para regarle las plantas: solo tiene la cosa (posesión natural; corpus = tener la cosa). Óscar vive en una casa abandonada con la idea de quedársela como suya: tiene la cosa y además la intención de comportarse como poseedor (posesión civil; corpus + animus, que es la intención). Diferencia: la natural tiene un ingrediente, la civil tiene dos.Truco: ¿Hugo, además de tener las llaves, quiere quedarse la casa como suya? No: natural. ¿Y Óscar? Sí: civil (cosa + intención).
Así te lo pueden preguntar
¿Qué elementos forman la posesión civil?
La natural es solo la tenencia; la civil suma la intención (animus). Por eso la civil tiene dos elementos y la natural uno.
Posesión justa e injusta
Lo dice el curso: «Posesión justa: La que se adquiere sin violencia, es pacífica, pública y no meramente tolerada. Posesión injusta: La que se adquiere con violencia, en clandestinidad o con la tolerancia del dueño.»La situación: Pasa cuando alguien lleva años en un piso o en un trastero y te dice que ya es suyo: tienes que saber cómo entró y si lo hizo a la vista de todos.Caso: Nuria usa un trastero a la vista de toda la comunidad, sin violencia y sin que nadie se lo permita como favor: posesión justa (sin violencia, pacífica, pública y no meramente tolerada, o sea, no concedida solo por favor). Pablo se queda en el piso de su amigo Raúl porque Raúl se lo deja usar «mientras tanto»: posesión injusta, que es la adquirida con violencia, a escondidas (clandestinidad) o con la tolerancia del dueño. Diferencia: la justa cumple los cuatro rasgos; la injusta falla alguno.Truco: ¿Nuria entró con violencia, a escondidas o solo porque alguien se lo permite? A ninguna: justa. ¿Y Pablo? Se lo permite Raúl: injusta.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál de las siguientes es una posesión injusta, según el curso?
La injusta se adquiere con violencia, en clandestinidad o con la tolerancia del dueño. La primera opción describe la justa.
Interdictos y acción publiciana
Lo dice el curso: «Interdictos: Procedimientos judiciales sumarios… El plazo de ejercicio es de un año y la sentencia no produce efectos de cosa juzgada… Acción publiciana: Acción sobre el mejor derecho a poseer entre dos poseedores.»La situación: Pasa cuando un cliente te dice que le molestan o le han echado de su local y quiere recuperar el uso cuanto antes.Caso: Rafa tiene un local alquilado y su vecino Dani le molesta para que se vaya: Rafa pide al juez un interdicto (un juicio rápido sobre la posesión) de retención, porque le perturban pero sigue dentro. Si Dani ya le ha echado, pide el de recuperación. Se piden en un año; el juez solo mira quién estaba en el local, no quién es dueño, y la sentencia no tiene cosa juzgada (no cierra el asunto: luego se puede discutir en un juicio normal). Si lo que se discute es quién tiene mejor derecho a poseer entre dos poseedores, es la acción publiciana. Tú apuntas desde qué fecha le echaron y le avisas de que el año ya corre, para conservar al cliente cuando recupere el local y quiera venderlo o alquilarlo.Truco: Rafa: ¿me molestan y sigo dentro (retención), me han echado (recuperación) o discutimos quién tiene mejor derecho a poseer (publiciana)? Y siempre: ¿cuánto tiempo tengo para pedirlo? Un año.
Así te lo pueden preguntar
El plazo de ejercicio de los interdictos es de:
Los interdictos son procedimientos sumarios (rápidos) con plazo de un año y su sentencia no produce cosa juzgada. Para el test vale lo del curso; hoy la ley los trata como protección rápida de la posesión.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 19 fichas
Los dos puntos de vista en Cataluña: detentación
Lo dice el curso: «El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentación.»La situación: Pasa cuando alguien está en un piso con permiso del dueño y no se comporta como titular.Caso: Joan deja a su sobrino Pau dormir en un piso vacío. Pau no actúa como dueño: es detentación, que solo produce los efectos que la ley prevea.Truco: ¿Actúa como titular o solo tiene permiso? Permiso = detentación.
Así te lo pueden preguntar
En el Código civil de Cataluña, el poder de hecho sin voluntad de actuar como titular o con tolerancia de los titulares es:
La detentación solo produce los efectos que las leyes establezcan para cada caso.
Tres teorías sobre la naturaleza jurídica
Lo dice el curso: «Existen tres teorías sobre la naturaleza jurídica de la posesión: Un simple hecho… Un derecho subjetivo… Un hecho y un derecho…»La situación: Pasa cuando el test te pregunta qué es la posesión en el fondo.Caso: Hecho (lo que pasa), derecho (el interés queda protegido), o las dos cosas a la vez.Truco: ¿Hecho, derecho o ambos?
Así te lo pueden preguntar
¿Cuántas teorías sobre la naturaleza jurídica de la posesión recoge el curso?
Son tres, y la tercera mezcla hecho y derecho.
Posesión civilísima
Lo dice el curso: «Posesión civilísima: Posesión ficticia adquirida por mandato legal, con independencia de la tenencia física de la cosa. Por ejemplo: la posesión de los bienes hereditarios desde el momento del fallecimiento del causante.»La situación: Pasa cuando muere el dueño de un piso y sus hijos todavía no han entrado.Caso: Murió Pere; sus hijos reciben la posesión del piso al instante, aunque no hayan puesto un pie en él. Eso es posesión civilísima.Truco: ¿La ley me la da aunque no tenga el piso en la mano? Civilísima.
Así te lo pueden preguntar
La posesión de los bienes hereditarios desde el fallecimiento del causante es:
Es ficticia, adquirida por mandato legal e independiente de la tenencia física.
Posesión en concepto de dueño o distinto
Lo dice el curso: «Posesión en concepto de dueño: La persona tiene el «animus domini» o ánimo de comportarse como dueño. Posesión en concepto distinto de dueño: El tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.»La situación: Pasa cuando un inquilino dice «yo llevo años aquí» y tú debes saber si se comporta como dueño.Caso: Clara (inquilina) conserva y disfruta el piso de Marc: concepto distinto de dueño. Marc, que se comporta como dueño, lo posee en concepto de dueño.Truco: ¿Se comporta como dueño o sabe que es de otro?
Así te lo pueden preguntar
Quien tiene la cosa para conservarla o disfrutarla, perteneciendo el dominio a otra persona, posee:
Concepto distinto de dueño = tiene la cosa pero el dominio es de otro.
Posesión individual y coposesión
Lo dice el curso: «Posesión individual: La posesión es de una única persona. Coposesión: La posesión corresponde a varios coposeedores en común y en proindivisión.»La situación: Pasa cuando varios hermanos heredan una casa y todos la poseen a la vez.Caso: Los tres hermanos Vila poseen la casa heredada en común (coposesión). Si fuera de uno solo, sería individual.Truco: ¿De una persona o de varias a la vez?
Así te lo pueden preguntar
La posesión que corresponde a varios en común y en proindivisión es:
Coposesión = varios coposeedores en común y proindiviso.
Presunción del mismo concepto
Lo dice el curso: «Según el artículo 436 del Código Civil, se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, salvo prueba en contrario.»La situación: Pasa cuando alguien entró como inquilino hace años y ahora dice que es dueño.Caso: Pau entró como inquilino; se presume que sigue como inquilino salvo que pruebe otra cosa.Truco: ¿Cómo entró? Se presume que sigue igual.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 436 del Código Civil, la posesión se presume que se sigue disfrutando:
La presunción mantiene el concepto inicial; el cambio hay que probarlo.
Cómo se adquiere la posesión: sujetos
Lo dice el curso: «…puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique.»La situación: Pasa cuando alguien toma posesión de un piso en nombre de otro.Caso: Eva toma las llaves en nombre de su amigo Luis sin que él se lo hubiera pedido: Luis solo posee cuando lo ratifique.Truco: ¿Cuatro maneras: él mismo, su representante legal, su mandatario o un tercero que él ratifica?
Así te lo pueden preguntar
Si un tercero sin mandato toma la posesión en nombre de otra persona, esta se entiende adquirida:
Sin mandato hace falta ratificación.
Menores e incapacitados y la posesión
Lo dice el curso: «La posesión puede ser adquirida por cualquier persona. No obstante, los menores e incapacitados sólo podrán usar los derechos derivados de la posesión a través de sus representantes legales.»La situación: Pasa cuando el titular de un piso es menor.Caso: Un menor puede poseer, pero usa sus derechos mediante su representante legal.Truco: ¿Puede adquirir? Sí. ¿Usarlos? Con su representante.
Así te lo pueden preguntar
Los menores e incapacitados pueden usar los derechos derivados de la posesión:
Pueden adquirirla, pero actúan mediante representante legal.
Cosas poseíbles y bienes hereditarios
Lo dice el curso: «…podrán ser objeto de posesión las cosas y derechos susceptibles de apropiación, incluyendo los bienes hereditarios (artículo 440 del Código Civil).»La situación: Pasa cuando murió el dueño y quieres saber si lo heredado se posee.Caso: Los bienes de la herencia de Pere pueden poseerse por sus hijos.Truco: ¿Se puede apropiar? Entonces se puede poseer.
Así te lo pueden preguntar
¿Qué puede ser objeto de posesión?
Se poseen las cosas y derechos susceptibles de apropiación.
Cómo se adquiere: ocupación, voluntad o formalidades
Lo dice el curso: «La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho, por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de la voluntad, o por los actos propios o formalidades legales establecidas para adquirir ese derecho o cosa.»La situación: Pasa cuando preguntan los tres modos de adquirir la posesión.Caso: Entrar en el piso (ocupación), recibir las llaves (sujeto a la voluntad) o firmar la escritura (formalidades).Truco: ¿Tengo la cosa, la controlo o he hecho el trámite?
Así te lo pueden preguntar
La posesión se adquiere por:
Son tres modos y el Registro no es obligatorio.
Conservación de la posesión (artículos 461 y 462)
Lo dice el curso: «La posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero.»La situación: Pasa cuando se pregunta cuándo no se pierde la posesión.Caso: Pau pierde de vista su coche en el garaje; aún lo posee. En inmuebles, la pérdida o transmisión se rige por la Ley Hipotecaria (art. 462).Truco: ¿Muebles: art. 461; inmuebles: art. 462?
Así te lo pueden preguntar
La conservación de la posesión de los bienes inmuebles se regula en el artículo:
461 es muebles; 462 inmuebles y derechos reales (con sujeción a la Ley Hipotecaria).
Causas de pérdida de la posesión
Lo dice el curso: «Acción reivindicatoria. Abandono de la cosa. Cesión a título oneroso o gratuito. Destrucción o pérdida total de la cosa. Quedar la cosa fuera del comercio. Por la posesión de otro… si la nueva posesión hubiese durado más de un año.»La situación: Pasa cuando se pregunta qué hace perder la posesión.Caso: Ana abandona un trastero; otro lo usa durante más de un año contra su voluntad: pierde la posesión.Truco: ¿Seis causas, y la última con un año?
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál NO figura entre las causas de pérdida de la posesión?
Entre las seis causas: reivindicatoria, abandono, cesión, destrucción, fuera del comercio, posesión de otro más de un año.
Posesión de otro durante más de un año
Lo dice el curso: «Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.»La situación: Pasa cuando un ocupante lleva ya mucho tiempo en un local.Caso: Un okupa lleva 14 meses en el local de Tomás: Tomás ya perdió la posesión.Truco: ¿Más de un año? Se pierde.
Así te lo pueden preguntar
La nueva posesión de otro hace perder la posesión anterior si ha durado:
El curso fija un año, aun contra la voluntad del antiguo poseedor.
Protección: derecho a ser respetado
Lo dice el curso: «Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.»La situación: Pasa cuando un ocupante es molestado.Caso: Clara, inquilina, tiene derecho a ser respetada en su posesión (art. 446).Truco: ¿Todo poseedor? Sí, todo.
Así te lo pueden preguntar
El artículo 446 del Código Civil dice que todo poseedor tiene derecho a:
Protección general de todo poseedor.
Los interdictos solo juzgan la posesión
Lo dice el curso: «Sólo juzga la perturbación o el despojo de la cosa, no los derechos de cada parte sobre la cosa.»La situación: Pasa cuando creías que el interdicto decidía quién es dueño.Caso: El juez no mira escrituras: mira solo quién estaba en el piso.Truco: ¿Decide quién es dueño? No.
Así te lo pueden preguntar
Los interdictos juzgan:
Son sumarios y limitados a la posesión.
Interdicto de retención y de recuperación
Lo dice el curso: «Interdictos de retención de la posesión: Cuando un poseedor ha sido perturbado… Interdicto de recuperación de la posesión: Cuando un poseedor ya ha sido despojado de su posesión y pretende recuperarla.»La situación: Pasa cuando un inquilino es molestado o echado.Caso: Si Clara sigue dentro pero la acosan: retención. Si ya la echaron: recuperación.Truco: ¿Sigo dentro o me han echado?
Así te lo pueden preguntar
Si el poseedor ya ha sido despojado y quiere recuperarla, usa el interdicto de:
Retención = perturbado; recuperación = despojado.
Usucapión
Lo dice el curso: «A través de la usucapión o prescripción adquisitiva, se puede adquirir el dominio de los bienes muebles e inmuebles si se posee de forma continuada durante un cierto tiempo.»La situación: Pasa cuando alguien lleva años en un terreno y quiere hacerlo suyo.Caso: Óscar lleva años poseyendo un solar: puede llegar a ser dueño por usucapión.Truco: ¿Poseer de forma continuada un tiempo?
Así te lo pueden preguntar
La usucapión o prescripción adquisitiva permite adquirir el dominio de:
Sirve para muebles e inmuebles.
Posesión inmediata y mediata
Lo dice el curso: «La posesión inmediata es la posesión de la persona que está en contacto con la cosa, sin tener el dominio sobre ella. La posesión mediata es la posesión de quién es el dueño.»La situación: Pasa cuando un piso alquilado se pone a la venta: hay dos personas con relación al piso, el que vive dentro y el dueño.Caso: Marc (el dueño) alquila su piso a Clara (la inquilina). Clara está en contacto directo con el piso pero no es la dueña: su posesión es inmediata. Marc no está dentro, pero es el dueño: su posesión es mediata. El curso lo basa en el artículo 431 del Código Civil. Cuando vendas, tu comprador adquiere al dueño, pero Clara sigue dentro.Truco: ¿Quién toca la cosa sin ser dueño (inmediata) y quién es el dueño (mediata)? Inquilina: inmediata; dueño: mediata.
Así te lo pueden preguntar
En un piso alquilado, la posesión mediata corresponde a:
Mediata = la del dueño. La inmediata es la de quien está en contacto con la cosa sin tener el dominio, como el inquilino.
Posesión de buena fe y de mala fe
Lo dice el curso: «Posesión de buena fe: Es el poseedor que desconoce que existe un vicio que invalida su título… La buena fe se presume siempre, salvo que el poseedor realice actos que acrediten que no ignora que posee la cosa indebidamente.»La situación: Pasa cuando alguien compró un piso a una persona que no era la dueña y ahora el verdadero dueño reclama: importa si el comprador sabía o no el problema.Caso: Aina compra un local a Pere, sin saber que el local en realidad era de la hermana de Pere (no conoce el problema): posesión de buena fe. Si Aina supiera que Pere no era el dueño y compra igual, sería de mala fe. El curso dice que la buena fe se presume siempre: si alguien dice que Aina sabía, tiene que probarlo. Mala fe: el poseedor conoce que su título tiene vicios que lo invalidan.Truco: ¿Sabía Aina que el título tenía un problema? Si no lo sabía, buena fe, y la buena fe se presume.
Así te lo pueden preguntar
La buena fe del poseedor:
Es una regla literal del curso: se presume siempre. Quien alegue la mala fe debe probarla.
3
La propiedad y el dominio
Tu cliente es dueño de algo y quiere saber qué puede hacer con ello y cómo defenderlo.
Cambiamos de tema: venimos de la posesión (tener la cosa en la mano, sea tuya o no). Ahora vemos la propiedad, que es ser el dueño de verdad. Te importa cuando un cliente quiere vender su piso y tienes que saber qué puede hacer por ser dueño y cómo se defiende si alguien se lo quita. Después, en el tema 4, pasamos al Registro de la Propiedad, donde se apuntan estos derechos.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si eres dueño de un piso, ¿qué puedes hacer con él y qué haces si te lo quitan?
Lo único que tienes que llevarte
Propiedad y dominio son dos caras del mismo derecho: gozar y disponer de la cosa. Para el test: las seis facultades del dominio, la adquisición originaria (sin cargas) frente a la derivativa (con las cargas del anterior dueño) y las dos acciones del dueño: reivindicatoria (me la quitaron) y negatoria (la tengo pero me perturban).
Lo imprescindible · 4 fichas
Propiedad y dominio: mismo concepto
Lo dice el curso: «La propiedad y el dominio son dos aspectos del mismo concepto. No son derechos distintos… Por propiedad entendemos… un sentido objetivo… el dominio tiene un sentido subjetivo… En definitiva, es el derecho de gozar y disponer de la cosa… Para que sea susceptible de apropiación es necesario que el bien sea útil, que exista y que pueda ser ocupado.»La situación: Pasa cuando un cliente te dice «es mi piso» y quieres saber qué es ser dueño; en el test aparecen las palabras propiedad y dominio juntas y preguntan si son lo mismo.Caso: Marta es dueña de un piso. «El piso es de Marta» habla de a quién pertenece la cosa: propiedad (sentido objetivo). «Marta puede venderlo, alquilarlo o usarlo» habla de lo que puede hacer ella: dominio (sentido subjetivo). Son dos caras del mismo derecho, que en resumen es gozar (usar y disfrutar) y disponer (vender, regalar) de la cosa. Y solo se puede ser dueño de lo que es útil, existe y se puede ocupar: nadie es dueño de una playa cubierta por el mar.Truco: ¿Hablo de a quién pertenece el piso (propiedad) o de lo que Marta puede hacer con él (dominio)? Misma moneda: gozar y disponer. Y si me ofrecen algo que no existe o no se puede ocupar, no se puede ser dueño.
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Según el curso, la propiedad y el dominio son:
El curso lo dice literal: dos aspectos del mismo concepto. Propiedad = sentido objetivo (a quién pertenece la cosa); dominio = sentido subjetivo (lo que puede hacer el titular).
Las 6 facultades del dominio
Lo dice el curso: «El dominio está formado por las siguientes facultades: Libre disposición… Libre aprovechamiento… Limitación… Renuncia… Transformación… Exclusión de la posesión del derecho por otra persona.»La situación: Pasa cuando un cliente te encarga vender y quieres saber qué puede hacer el dueño con lo suyo; en el test dan la lista de facultades (lo que puede hacer el dueño) y preguntan cuál sobra.Caso: Laia, dueña de un local, puede venderlo o regalarlo (libre disposición), alquilarlo (libre aprovechamiento), ponerle un límite como una hipoteca (limitación), renunciar a él (renuncia), reformarlo (transformación) y echar a quien lo ocupe sin derecho (exclusión de la posesión por otra persona). Son seis. Cuando Laia te encarga la venta, ejerce la primera: la libre disposición.Truco: Laia: ¿puede vender? ¿alquilar? ¿hipotecar? ¿renunciar? ¿reformar? ¿echar a un intruso? Si cada una es un sí, ya tienes las seis.
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¿Cuál NO es una facultad del dominio según el curso?
Las seis son: libre disposición, aprovechamiento, limitación, renuncia, transformación y exclusión de la posesión por otra persona. La inscripción de oficio no está.
Adquisición originaria y derivativa
Lo dice el curso: «Originaria: Adquisición independiente de cualquier derecho anterior. Libre de cargas. Derivativa: Adquisición que no es independiente de los derechos anteriores. No se adquiere libre de cargas, sino que continuarán vigentes las cargas preexistentes.»La situación: Pasa cuando un cliente compra un piso con hipoteca o con un usufructo (el derecho de otra persona a vivir en él) y pregunta si lo recibe limpio.Caso: Nuria compra un piso a Marc, que tiene una hipoteca: adquisición derivativa, porque su derecho viene del de Marc y las cargas siguen (el banco sigue con su hipoteca). Si Nuria ocupara un bien que no es de nadie, su derecho no dependería de ningún dueño anterior: adquisición originaria, libre de cargas. Diferencia: la originaria nace sin depender de nadie y sin cargas; la derivativa viene del anterior y con sus cargas. Por eso, antes de que tu comprador reserve, miras qué cargas trae el piso, porque se las queda.Truco: ¿Nuria recibe el derecho de Marc, con su hipoteca (derivativa), o su derecho nace sin depender de nadie (originaria)? Casi todas las compras que ves son derivativas.
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En la adquisición originaria del dominio:
Originaria = independiente y libre de cargas. Derivativa = depende del derecho anterior y mantiene las cargas.
Acción reivindicatoria y acción negatoria
Lo dice el curso: «Acción reivindicatoria: Acción real del dueño de la cosa contra el poseedor para que éste le restituya la cosa… Requisitos: Que el actor acredite su derecho de propiedad. Que el demandado sea poseedor. Que se identifique la cosa. Acción negatoria: El propietario… ejercita dicha acción contra la persona que perturba el ejercicio de su derecho de propiedad…»La situación: Pasa cuando un cliente descubre que otra persona ocupa su local, o que un tercero dice tener un derecho sobre su finca.Caso: Tomás es el dueño de un almacén y Dani lo ocupa: Tomás ejerce la acción reivindicatoria (reclamar al juez lo que es tuyo) para que Dani se lo devuelva con sus frutos (lo que haya producido, como alquileres) y pague los deterioros (daños). Debe demostrar que es dueño, que Dani lo posee y qué cosa es. En cambio, Tomás sigue dentro de su almacén pero un vecino dice que tiene derecho de paso: Tomás ejerce la negatoria contra quien le perturba. Tú le pides la escritura, que prueba que es dueño.Truco: ¿Me han quitado la cosa (reivindicatoria) o la tengo pero me perturban (negatoria)? Tomás sin almacén: reivindicatoria; Tomás dentro con el vecino reclamando el paso: negatoria.
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¿Cuáles son los requisitos de la acción reivindicatoria?
Son tres: propiedad acreditada, demandado poseedor y cosa identificada.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
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Función social de la propiedad
Lo dice el curso: «…el derecho de propiedad se debe ejercer de acuerdo con su función social y dentro de los límites y restricciones establecidas en la legislación.»La situación: Pasa cuando un dueño dice «es mío y hago lo que quiero».Caso: Joan no puede dejar su edificio hundirse y poner en riesgo a los vecinos: el Código civil catalán (art. 541-2) le exige ejercer su derecho conforme a su función social.Truco: ¿Mi derecho beneficia solo a mí? Debe respetar la sociedad.
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Por función social el curso entiende:
Función social = limitada y regulada por ley, satisface al titular y al resto.
Artículo 541-1: usar, disfrutar, disponer y facultades residuales
Lo dice el curso: «La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes… y a disfrutar y disponer de ellos. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley o por título.»La situación: Pasa cuando parte del piso está cedida (a un usufructuario) y preguntas qué le queda al dueño.Caso: Eva da un usufructo a su madre; Eva conserva lo que no cedió (facultades residuales).Truco: ¿Lo que no se cedió a nadie sigue siendo del dueño?
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Según el art. 541-1 del Código civil de Cataluña, los propietarios conservan:
Facultades residuales = las no atribuidas a terceros.
Limitaciones del dominio según la causa
Lo dice el curso: «La causa: Limitaciones específicas: Limitaciones legales o voluntarias. Limitaciones genéricas: Buena fe y abuso de derecho.»La situación: Pasa cuando el test pregunta cómo se clasifican las limitaciones.Caso: Una servidumbre pactada entre vecinos es limitación voluntaria; la ley que impone un paso, legal; la buena fe y el abuso de derecho son genéricas.Truco: ¿De dónde viene el límite?
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Las limitaciones genéricas del dominio son:
Específicas = legales o voluntarias; genéricas = buena fe y abuso de derecho.
Limitaciones según fin y parte afectada
Lo dice el curso: «El fin: Limitaciones de interés público. Limitaciones de interés privado. La parte del dominio afectado: Limitaciones que afectan a la totalidad del dominio: Expropiación. Limitaciones que afectan a alguna facultad del dominio…»La situación: Pasa cuando una finca está limitada por el Ayuntamiento o por un vecino.Caso: La expropiación afecta a todo el dominio; una carga afecta a una facultad.Truco: ¿Afecta a todo el dominio o a una facultad?
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La limitación que afecta a la totalidad del dominio es:
Expropiación = totalidad; las demás afectan a alguna facultad.
Artículo 609: modos de adquirir
Lo dice el curso: «La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.»La situación: Pasa cuando el test pide los modos de adquirir la propiedad.Caso: Heredar un piso (sucesión), recibirlo por donación o comprarlo y recibir su entrega (tradición).Truco: ¿Ocupación, ley, donación, sucesión, contratos con tradición y prescripción?
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Según el art. 609, la propiedad se adquiere por la ocupación y los demás derechos se adquieren y transmiten por:
El artículo suma ley, donación, sucesión, contratos con tradición y prescripción.
Acción de aqua pluvia arcenda
Lo dice el curso: «El dueño o poseedor de la finca puede ejercitar dicha acción contra el dueño o poseedor de otra finca para evitar que dicha finca ocasione perjuicios a la primera por la variación del curso de las aguas. También se puede ejercitar para solicitar que se limpien o eliminen las aguas estancadas.»La situación: Pasa cuando el agua de la finca vecina inunda la de tu cliente.Caso: Si el vecino desvía el agua hacia la finca de Aina, esta puede ejercer esa acción.Truco: ¿Agua que cambia de curso o se estanca?
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La acción de aqua pluvia arcenda sirve para:
Es la acción por aguas.
Interdicto de obra nueva
Lo dice el curso: «Está dirigido a suspender la obra nueva o en construcción. Se puede ejercitar por el dueño o por las personas perjudicadas por la obra.»La situación: Pasa cuando el vecino empieza una obra que perjudica a tu cliente.Caso: Luis construye sin permiso y su vecina Marta le para la obra con ese interdicto.Truco: ¿Quiero parar una obra? Obra nueva.
Así te lo pueden preguntar
El interdicto de obra nueva sirve para:
Lo ejercita el dueño o los perjudicados.
Interdicto de obra ruinosa
Lo dice el curso: «Está dirigido a evitar riesgos por el mal estado de un edificio, árbol o cualquier objeto análogo.»La situación: Pasa cuando un edificio vecino amenaza con caerse.Caso: Un árbol enorme a punto de caer sobre el patio de Eva.Truco: ¿Riesgo por mal estado? Ruinosa.
Así te lo pueden preguntar
El interdicto de obra ruinosa se dirige a:
Es de riesgo por mal estado.
Acción de deslinde
Lo dice el curso: «El propietario de una finca o los titulares de derechos reales pueden ejercitar dicha acción para distribuir el terreno o el deslinde.»La situación: Pasa cuando dos vecinos no saben dónde acaba cada finca.Caso: Rafa y Dani discuten el lindero y piden el deslinde.Truco: ¿Dónde está el límite?
Así te lo pueden preguntar
La acción de deslinde la pueden ejercitar:
Propietario o titulares de derechos reales.
Acción ad exhibendum
Lo dice el curso: «El dueño de una cosa mueble puede ejercitar dicha acción contra el que posee la misma para que la presente o la exhiba y obtener certeza sobre ésta.»La situación: Pasa cuando alguien tiene un mueble de tu cliente y no se sabe cuál es.Caso: Pau pide a un taller que le muestre su coche.Truco: ¿Mueble que hay que enseñar?
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La acción ad exhibendum corresponde al dueño de:
Sirve para muebles.
Definición de propiedad y qué se puede apropiar
Lo dice el curso: «La propiedad… es el poder directo e inmediata sobre el objeto por parte del titular… En definitiva, es el derecho de gozar y disponer de la cosa… Para que sea susceptible de apropiación es necesario que el bien sea útil, que exista y que pueda ser ocupado.»La situación: Pasa cuando un cliente quiere vender algo (un terreno, un derecho) y tú te preguntas si de verdad se puede ser dueño de eso.Caso: Pedro quiere vender una playa cubierta de agua que nadie puede ocupar: no cumple (no puede ser ocupada). Para ser propiedad, el bien debe ser útil, existir y poder ocuparse. La propiedad es el derecho de gozar (usar y disfrutar) y disponer (vender, regalar, hipotecar) de la cosa. En Cataluña (art. 541-1) el dueño usa, disfruta y dispone, y conserva lo que no se haya dado a otros.Truco: ¿El bien es útil, existe y se puede ocupar? Tres condiciones para poder ser apropiado.
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Para que un bien sea susceptible de apropiación es necesario que sea:
Son tres condiciones literales: útil, existente y ocupable. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de la cosa.
Modos de perder el dominio
Lo dice el curso: «Voluntarios: Abandono, renuncia, enajenación de la cosa. Involuntarios: Destrucción de la cosa, revocación, extinción por disposición legal (usucapión), extinción por resolución judicial, o extinción por un acto estatal (expropiación).»La situación: Pasa cuando un dueño deja de serlo y tienes que saber si fue por su decisión o no.Caso: Rosa abandona un trastero, renuncia a una parcela y vende un local (enajenar = transmitir): modos voluntarios. A Pau le expropia el Ayuntamiento una finca para una carretera, un vecino gana por usucapión el solar que él descuidó y un incendio destruye su almacén: modos involuntarios. Los voluntarios dependen de la decisión del dueño; los involuntarios, no.Truco: ¿Fue decisión del dueño (voluntario) o le vino impuesto (involuntario)?
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La expropiación es un modo de pérdida del dominio:
Expropiación = extinción por acto estatal, uno de los modos involuntarios. Voluntarios son abandono, renuncia y enajenación.
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El Registro de la Propiedad
Un cliente quiere comprar un piso y te pregunta si puede fiarse de lo que dice el Registro de la Propiedad, la oficina pública donde se apunta quién es dueño de cada finca.
Cambiamos de tema: venimos de qué es ser dueño; ahora vemos cómo se apunta y se protege ese dueño en el Registro de la Propiedad. Te importa porque antes de captar o reservar un piso pides la nota simple, y porque en el test preguntan los principios del Registro con sus nombres.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si el Registro dice que el piso es de Tomás, ¿te puedes fiar? ¿Y si luego aparece un problema?
Lo único que tienes que llevarte
El Registro apunta quién es dueño de cada finca. Se presume cierto lo inscrito (legitimación) y se protege al que compra de buena fe, pagando e inscribiendo (fe pública, art. 34). La nota simple solo informa; la certificación da fe.
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Los principios hipotecarios: previos, simultáneos y posteriores
Lo dice el curso: «Los principios hipotecarios se dividen en: Previos: Rogación y legalidad. Simultáneos: Prioridad, especialidad, y tracto sucesivo. Posteriores a la inscripción: Fe pública registral, y legitimación.»La situación: Pasa cuando Marta, que compra un piso a Joan, te pregunta qué mira el Registro antes, durante y después de inscribir su escritura.Caso: Joan es el vendedor y dueño; Marta, la compradora. Antes de inscribir (previos): el registrador solo actúa si se lo piden (rogación) y revisa que el documento sea legal (legalidad). Mientras inscribe (simultáneos): cuenta quién llegó primero (prioridad), que finca y derecho estén descritos con exactitud (especialidad) y que Joan ya figure como dueño, sin saltos en la cadena de dueños (tracto sucesivo). Ya inscrito (posteriores): se presume cierto lo inscrito (legitimación) y se protege a Marta si compró de buena fe (fe pública registral). Tú compruebas antes de firmar que Joan figura como dueño.Truco: Ante un principio, pregúntate con el caso de Marta: ¿pasa antes de inscribir (previo), mientras se inscribe (simultáneo) o ya inscrito (posterior)?
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¿Qué principios hipotecarios son simultáneos?
Previos: rogación y legalidad. Simultáneos: prioridad, especialidad y tracto sucesivo. Posteriores: fe pública y legitimación.
Inscripción declarativa e inscripción constitutiva
Lo dice el curso: «Sistema de inscripción constitutiva (Alemania, Suiza, Australia): Es requisito esencial la inscripción… Sistema de inscripción declarativa (Francia, España): La inscripción no es esencial… En derecho hipotecario español, la inscripción es declarativa, salvo en el caso de la hipoteca y el derecho de superficie urbanístico.»La situación: Pasa cuando un cliente te dice «ya firmé ante notario, así que el piso ya es mío aunque no lo haya apuntado en el Registro, ¿no?».Caso: Laia es la vendedora y dueña; Pol, el comprador. Firman ante notario (el profesional que da fe de la firma) pero Pol no inscribe, es decir, no lo apunta en el Registro. En España la inscripción es declarativa: la compra ya vale entre ellos y el Registro solo la deja constatada (igual que en Francia). Solo es constitutiva, como en Alemania, Suiza y Australia (sin inscribir no existe el derecho), la hipoteca (el préstamo con el piso como garantía) y el derecho de superficie urbanístico (construir en suelo de otro). Tú le recomiendas a Pol inscribir siempre, para protegerse frente a otros que reclamen el piso, y te ofreces a coordinar el trámite por un precio pactado.Truco: Pol firmó y no inscribió: ¿su compra existe igual (declarativa) o no existe hasta inscribir (constitutiva)? En España existe igual; solo la hipoteca y la superficie urbanística necesitan inscripción.
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En el derecho hipotecario español, la inscripción es declarativa, salvo en el caso de:
En España es declarativa, con esas dos excepciones constitutivas. Constitutiva pura es el sistema de Alemania, Suiza y Australia.
Principio de legitimación
Lo dice el curso: «El principio de legitimación se refiere a la exactitud del Registro, salvo que se pruebe que no coincide con la realidad jurídica extraregistral.» Art. 38.1 LH: «…se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular… quien tenga inscrito el dominio… tiene la posesión de los mismos.»La situación: Pasa cuando la nota simple del piso que vas a captar dice que el dueño es Tomás y otra persona te dice «eso no es verdad».Caso: En la nota simple (el informe que pides al Registro) figura Tomás como dueño. Por la legitimación se presume que el derecho existe y es de Tomás (veracidad, tanto en lo que le beneficia como en lo que le perjudica) y que posee el piso (presunción posesoria). Si Rafa dice que el Registro se equivoca, Tomás no tiene que probar nada: Rafa debe demostrar el error. Tú tratas a Tomás como dueño y le pides el encargo a él mientras nadie pruebe lo contrario.Truco: Si Rafa dice que el Registro se equivoca, ¿quién debe probarlo: Tomás, que figura como dueño, o Rafa? Rafa.
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El principio de legitimación conlleva las presunciones de:
Legitimación = presunción de veracidad (en lo que beneficia y perjudica) + presunción posesoria. Integridad y exactitud son de la fe pública.
Fe pública registral (artículo 34 LH): requisitos del tercero
Lo dice el curso: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante…»La situación: Pasa cuando tu cliente compra un piso a quien figura como dueño en el Registro y después aparece un problema escondido.Caso: Pere figura como dueño; Nuria es la compradora. Luego se descubre que el contrato por el que Pere compró al dueño anterior era nulo (no valía) por una causa que no constaba en el Registro. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que el curso llama la base del sistema hipotecario español, mantiene a Nuria como dueña si: tiene título válido, buena fe (no sabía el fallo; se presume siempre), compró a título oneroso (pagando; no vale heredar, recibir un legado —un bien concreto dejado en testamento— ni una donación), compró a quien figura inscrito, e inscribió su derecho (solo anotarlo no basta). Tú pides la nota simple antes de la reserva y avisas al comprador de que inscriba enseguida.Truco: Antes de dar por segura una compra, pregúntate con Nuria: ¿pagó, compró de quien figuraba, no sabía el fallo e inscribió? Si falta una, no hay protección.
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Para la protección registral del artículo 34 el tercero debe ser un adquirente:
Exige título válido, buena fe, título oneroso (pagando), adquirir del titular inscrito e inscribir. Heredero, legatario y donatario quedan excluidos; el anotante tampoco.
Publicidad: certificación y nota simple
Lo dice el curso: «La publicidad del Registro de la Propiedad se realiza a través de la certificación y de la nota simple informativa… La certificación es la única forma de acreditar la libertad o gravamen… el plazo para emitir la certificación es de, como máximo, 4 días por cada finca… La nota simple… tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos…»La situación: Pasa cuando antes de captar un piso necesitas saber quién es el dueño y qué cargas tiene, o cuando el banco de tu comprador pide un documento oficial.Caso: Antes de reservar, pides al Registro una nota simple (un informe de la finca): dice quién es el titular y qué cargas tiene, pero solo informa, no da fe, y se puede pedir en cualquier Registro. Aina es la compradora y su banco necesita acreditar que la finca está libre de cargas (libertad) o con ellas (gravamen): hace falta la certificación, un documento público que da fe y que el registrador emite en 4 días como máximo por finca. Tú pides la nota simple siempre al captar, y la certificación solo si el banco o un juez la exigen.Truco: ¿Me basta con informarme (nota simple) o necesito un documento con valor oficial (certificación)?
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La nota simple informativa:
Nota simple = informativa. Certificación = da fe y es la única forma de acreditar libertad o gravamen.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
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Libros principales y accesorios
Lo dice el curso: «…libros principales (libro de entrada y libro de inscripciones) o accesorios (libro de incapacitados, de estadísticas, de índices y de legajos).»La situación: Pasa cuando el test pregunta los libros del Registro.Caso: Principales: entrada e inscripciones. Accesorios: incapacitados, estadísticas, índices y legajos.Truco: ¿Dos principales y cuatro accesorios?
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¿Cuáles son los libros accesorios del Registro?
Principales = entrada + inscripciones; accesorios = los otros cuatro.
Oficina pública y competencia en Cataluña
Lo dice el curso: «Como una oficina pública, dado que es una oficina que depende del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado. En Cataluña, dicha competencia es de la Conselleria de Justicia de Cataluña.»La situación: Pasa cuando te preguntan de quién depende el Registro.Caso: El Registro de un piso en Girona depende, en Cataluña, de la Conselleria de Justicia.Truco: ¿Estado o Cataluña?
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En Cataluña, la competencia sobre el Registro de la Propiedad es de:
Según el curso, depende del Ministerio de Justicia y en Cataluña de la Conselleria de Justicia.
Registro de la Propiedad frente al Registro Civil
Lo dice el curso: «…el Registro Civil es un registro de hechos y actos, mientras que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos y derechos.»La situación: Pasa cuando te piden la diferencia entre registros.Caso: El nacimiento de Pau consta en el Civil (un hecho); su piso en el de la Propiedad (un derecho).Truco: ¿Hechos o derechos?
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El Registro de la Propiedad es un registro de:
Civil = hechos y actos; Propiedad = títulos y derechos.
Folio real y hoja personal
Lo dice el curso: «El Registro de la Propiedad trabaja a través del sistema de folio real (historial registral para cada finca), mientras que el Registro Civil (también el Registro Mercantil) trabaja con el sistema de hoja personal…»La situación: Pasa cuando te dan sistemas y te piden elegir.Caso: Cada finca tiene su hoja; cada persona o sociedad la suya en el Civil o Mercantil.Truco: ¿La hoja es de la finca o de la persona?
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El Registro de la Propiedad trabaja con el sistema de:
Propiedad = folio real; Civil y Mercantil = hoja personal.
Finalidades del Registro
Lo dice el curso: «Proteger el tráfico jurídico, asegurando el bien inmueble. Fomentar créditos garantizados con bienes inmuebles. Facilitar información jurídica de los inmuebles. Colaborar con la Administración… como el ITP.»La situación: Pasa cuando preguntan para qué sirve el Registro.Caso: Da seguridad a la compraventa, facilita hipotecas, informa de las fincas y ayuda a cobrar el ITP.Truco: ¿Cuatro finalidades?
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¿Cuál NO es una finalidad del Registro de la Propiedad?
Las cuatro: tráfico jurídico, créditos, información y colaboración con la Administración.
Principio de demarcación y nota simple en cualquier Registro
Lo dice el curso: «La inscripción se debe realizar en el Registro competente, que es el de la circunscripción territorial donde radique el bien inmueble… se puede acudir a cualquier Registro… para solicitar una nota simple informativa de la finca.»La situación: Pasa cuando tienes que pedir una nota simple de un piso de otra ciudad.Caso: Para inscribir en Lleida hay que ir al Registro de Lleida, pero la nota simple se pide en cualquiera.Truco: ¿Inscribir: el competente. Nota simple: cualquiera.
Así te lo pueden preguntar
La nota simple informativa de una finca se puede pedir:
La inscripción exige el Registro competente; la nota simple no.
Efectos de la inscripción: publicidad y presunciones
Lo dice el curso: «Constatar o publicar erga omnes la constitución, transmisión, modificación o extinción de un derecho… Presunción iuris tantum (admite prueba en contrario)… Presunción iuris et de iure (no admite prueba en contrario)…»La situación: Pasa cuando el test pide qué tipo de presunción hay.Caso: Iuris tantum = se puede probar lo contrario; iuris et de iure = no.Truco: ¿Admite prueba en contra?
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La presunción iuris tantum es la que:
Iuris tantum = admite prueba; iuris et de iure = no.
Inoponibilidad y no convalidación
Lo dice el curso: «Inoponibilidad a terceros de lo que no está inscrito… La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos.»La situación: Pasa cuando alguien cree que inscribir arregla un contrato nulo.Caso: Un contrato nulo no se arregla por inscribirse.Truco: ¿Inscribir lo sana? No.
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La inscripción en el Registro:
Lo nulo sigue siendo nulo.
Procedimiento registral
Lo dice el curso: «…se inicia con la aportación del título; después, con la solicitud de inscripción; el tercer paso, es la presentación en el Libro Diario y la calificación; tras la calificación, se práctica la inscripción; y por último, se retira del documento inscrito.»La situación: Pasa cuando te piden el orden de pasos.Caso: Título, solicitud, presentación y calificación, inscripción, retirada.Truco: ¿Cinco pasos?
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El tercer paso del procedimiento registral de inscripción es:
Primero título, segundo solicitud, tercero presentación y calificación.
Presunción de veracidad en lo que beneficia y perjudica
Lo dice el curso: «Presunción de veracidad: Tanto en aquello que beneficia como en aquello que perjudica… debe ser la persona que quiere hacer valer la discordancia quien tenga que acreditarla.»La situación: Pasa cuando el titular dice que el Registro se equivoca a su favor.Caso: Si el Registro dice que hay una carga, también se presume cierta contra Tomás.Truco: ¿Vale a favor y en contra?
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La presunción de veracidad de la legitimación opera:
Abarca lo bueno y lo malo.
Artículo 91 LH: asiento cancelado
Lo dice el curso: «Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.»La situación: Pasa cuando se cancela una hipoteca y preguntas si ya no existe.Caso: Cancelada la hipoteca de Pol, se presume extinguida.Truco: ¿Cancelado? Extinguido.
Así te lo pueden preguntar
Cancelado un asiento, el artículo 91 de la Ley Hipotecaria presume:
Cancelado = extinguido.
Fe pública: integridad y exactitud
Lo dice el curso: «Presunción de integridad del Registro: Lo que no consta en el Registro cuando se realiza una adquisición no existe. Presunción de exactitud del Registro: El tercero que adquiere un derecho legalmente debe ser mantenido en su adquisición…»La situación: Pasa cuando algo no consta en el Registro.Caso: Una carga no inscrita no afecta al comprador de buena fe.Truco: ¿Consta o no consta?
Así te lo pueden preguntar
La presunción de integridad del Registro significa que:
Integridad = lo no inscrito no existe; exactitud = se mantiene al tercero.
Lo que la fe pública no cubre
Lo dice el curso: «…la fe pública no se extiende a: Datos físicos de la finca, derechos personales o de crédito, derechos reales sobre muebles, datos sobre el estado civil. Limitaciones legales que no aparezcan registradas… Los derechos que perjudican a terceros por su notoriedad.»La situación: Pasa cuando el comprador cree que el Registro garantiza los metros.Caso: El Registro no garantiza los metros de la finca ni una servidumbre legal no inscrita.Truco: ¿Datos físicos o legales no inscritos?
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La fe pública registral NO se extiende a:
No cubre datos físicos, derechos de crédito, muebles, estado civil, limitaciones legales no registradas ni derechos notorios.
Protección del tercero: el heredero y el inmatriculante
Lo dice el curso: «No tiene dicha protección registral el heredero del titular inscrito… El adquirente inmatriculante no tiene la protección registral… El anotante no tiene la protección registral porque sólo ha anotado su derecho.»La situación: Pasa cuando se pregunta quién no está protegido.Caso: El hijo que hereda no ha pagado; el que inmatricula no adquiere de un titular inscrito; el anotante no ha inscrito.Truco: ¿Pagó, compró de titular inscrito e inscribió?
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¿Quién NO tiene la protección registral del artículo 34?
Se excluyen herederos, legatarios, donatarios, inmatriculantes y anotantes.
Artículo 34: gratuitos
Lo dice el curso: «Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.»La situación: Pasa cuando alguien recibe un piso por donación.Caso: Lucía recibe un piso donado: tiene la protección de quien se lo donó, no más.Truco: ¿Pagó? Si no, no más protección.
Así te lo pueden preguntar
Los adquirentes a título gratuito gozan de:
Sin pagar no mejoran su posición.
Publicidad: nota simple o certificación (art. 222.2 LH)
Lo dice el curso: «La manifestación… del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación…»La situación: Pasa cuando preguntan cómo se publica el Registro.Caso: Pides nota simple o certificación.Truco: ¿Dos vías?
Así te lo pueden preguntar
El registrador manifiesta el contenido de los asientos mediante:
Dos formas de publicidad.
Qué es la certificación
Lo dice el curso: «…es un documento público expedido por el Registrador que da fe del contenido de los asientos del Registro.»La situación: Pasa cuando te piden prueba oficial de cargas.Caso: El banco exige certificación de cargas.Truco: ¿Documento público que da fe?
Así te lo pueden preguntar
La certificación registral es:
Da fe.
A quién se expide y 4 días
Lo dice el curso: «Se expedirán a instancia de quien tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble… o en virtud de mandamiento judicial… el plazo… es de, como máximo, 4 días por cada finca.»La situación: Pasa cuando necesitas la certificación con urgencia.Caso: Plazo máximo de 4 días por finca.Truco: ¿Cuántos días? 4.
Así te lo pueden preguntar
El plazo máximo para emitir una certificación es de:
Cuatro días por finca.
Qué recoge la nota simple
Lo dice el curso: «Deberá reproducir… el contenido de los asientos vigentes… donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular… y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones…»La situación: Pasa cuando analizas una nota simple.Caso: Ves finca, titular, extensión y limitaciones, prohibiciones.Truco: ¿Qué debe llevar?
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La nota simple debe hacer constar, al menos:
Contenido mínimo.
Tipos de certificación
Lo dice el curso: «De los asientos de todas clases… De asientos determinados… De no existir asientos de ninguna especie…»La situación: Pasa cuando preguntan qué certifica el registrador.Caso: Puede certificar asientos, algunos asientos o que no existen.Truco: ¿Tres tipos?
Así te lo pueden preguntar
Los registradores expiden certificados:
Tres tipos.
Principio de especialidad
Lo dice el curso: «…la inscripción debe publicar con exactitud el titular de cada derecho, la finca sobre el que recae, el contenido del derecho, la proporción que le corresponde al titular, el importe del crédito hipotecario, y el objeto individualizado sobre el que recae.»La situación: Pasa cuando una escritura es imprecisa.Caso: Hay que decir quién, qué finca, qué derecho y en qué proporción.Truco: ¿Está todo determinado?
Así te lo pueden preguntar
El principio de especialidad exige que la inscripción publique con exactitud:
Determinación de todo.
Especialidad: vivienda familiar
Lo dice el curso: «…la finca sea vivienda familiar… el cónyuge… no podrá enajenarla, gravarla o disponer de ella sin el consentimiento del otro cónyuge…»La situación: Pasa cuando vende uno solo de los cónyuges.Caso: Pol no puede vender la vivienda familiar sin su pareja.Truco: ¿Vivienda familiar? Consentimiento del otro.
Así te lo pueden preguntar
Si la finca es vivienda familiar, el cónyuge titular no podrá enajenarla sin:
Necesita el consentimiento del otro.
Prioridad
Lo dice el curso: «El principio de prioridad se refiere a que el acto que primero ingresa en el Registro es preferente… Para determinar la prioridad registral se tiene en cuenta el asiento de presentación, en virtud del artículo 24 de la Ley Hipotecaria.»La situación: Pasa cuando dos escrituras compiten.Caso: Si dos personas compran el mismo piso, gana la que se presenta primero.Truco: ¿Quién llegó antes?
Así te lo pueden preguntar
Para determinar la prioridad registral se tiene en cuenta:
Prioridad = asiento de presentación.
Prioridad: excluyente o jerárquica
Lo dice el curso: «Puede ser una preferencia excluyente… o jerárquico…»La situación: Pasa cuando hay derechos compatibles.Caso: Un derecho incompatible queda fuera (excluyente); los compatibles se ordenan por rango (jerárquica).Truco: ¿Incompatible o compatible?
Así te lo pueden preguntar
La preferencia excluyente significa que:
Excluyente = impide los incompatibles; jerárquica = rango.
Despacho por orden
Lo dice el curso: «El Registrador debe despachar los documentos por orden de presentación.»La situación: Pasa cuando preguntas por qué esperas.Caso: El registrador no puede saltarse el orden.Truco: ¿Primero en entrar, primero en salir?
Así te lo pueden preguntar
El Registrador debe despachar los documentos:
Orden de presentación.
Rogación
Lo dice el curso: «…el Registrador no puede registrar de oficio un acto, porque el Registro de la Propiedad está al servicio de los particulares. Sólo puede actuar a instancia de parte o por mandato judicial o administrativo.»La situación: Pasa cuando alguien espera que el Registro inscriba solo.Caso: Tienes que presentar tú el documento.Truco: ¿Alguien lo pidió?
Así te lo pueden preguntar
Según el principio de rogación, el Registrador:
Rogación = a instancia de parte.
Rogación: excepción de oficio
Lo dice el curso: «…art. 353 del Reglamento Hipotecario… se procederá a la cancelación de los derechos caducados y no cancelados por el hecho de solicitarse una certificación.»La situación: Pasa cuando se pide una certificación.Caso: Al pedirla se cancelan los derechos caducados.Truco: ¿Excepción?
Así te lo pueden preguntar
Un ejemplo de asiento practicado de oficio es:
Art. 353 RH.
Legalidad
Lo dice el curso: «El principio de legalidad conlleva un previo examen o calificación de los títulos que quieran inscribirse en el Registro para que sólo puedan inscribirse los títulos válidos y perfectos.»La situación: Pasa cuando un título tiene defectos.Caso: El registrador califica antes de inscribir.Truco: ¿Examen previo?
Así te lo pueden preguntar
El principio de legalidad conlleva:
Legalidad = calificación.
Artículo 18 LH: qué califica el registrador
Lo dice el curso: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos… así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos…»La situación: Pasa cuando un menor firma una escritura.Caso: Califica formas, capacidad y validez.Truco: ¿Forma, capacidad, validez?
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 18, el Registrador califica:
Art. 18.
Artículos 99 y 100: cancelaciones y competencia judicial
Lo dice el curso: «Artículo 100: Los Registradores calificarán también… la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen las cancelaciones…»La situación: Pasa cuando un juez ordena cancelar.Caso: El registrador comprueba que el juez es competente.Truco: ¿Competencia del juez?
Así te lo pueden preguntar
El artículo 100 LH establece que los Registradores calificarán también:
Art. 100.
Tracto sucesivo
Lo dice el curso: «El principio de tracto sucesivo consiste en el encadenamiento de los sucesivos titulares registrales… El acto que se pretende inscribir debe derivarse de otro previamente inscrito.»La situación: Pasa cuando vende alguien que no figura inscrito.Caso: Si Marc vende pero el Registro dice que el dueño es Tomás, falta tracto.Truco: ¿Quién vende figura inscrito?
Así te lo pueden preguntar
El principio de tracto sucesivo consiste en:
Tracto = cadena.
Artículo 20 LH
Lo dice el curso: «Para inscribir o anotar títulos… deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.»La situación: Pasa cuando vende un heredero sin inscribir.Caso: Primero se inscribe el derecho de quien otorga.Truco: ¿Está inscrito el que firma?
Así te lo pueden preguntar
El artículo 20 exige que, para inscribir, conste previamente inscrito:
Inscrito el otorgante.
Tracto formal, material y abreviado
Lo dice el curso: «…tracto sucesivo formal (encadenamiento de asientos…), tracto sucesivo material (cadena de titulares registrales), y tracto sucesivo abreviado (un mismo asiento comprende varios actos).»La situación: Pasa cuando preguntan clases de tracto.Caso: Tres clases.Truco: ¿Asientos, titulares o un asiento con varios actos?
Así te lo pueden preguntar
El tracto sucesivo abreviado es aquel en que:
Abreviado = varios actos en un asiento.
Caso: legalidad contra tracto
Lo dice el curso: «…Se deberá suspender la calificación del primer título por falta de tracto, y se practicará la anotación preventiva de embargo contra la persona A porque sí que existe tracto sucesivo. Con posterioridad, se deberá inscribir la escritura de compraventa y, una vez inscrita, se podrá inscribir la escritura de constitución de la hipoteca.»La situación: Pasa cuando llegan tres documentos mezclados.Caso: Se presentan hipoteca de B, embargo contra A y venta de A a B: primero embargo, luego venta, luego hipoteca.Truco: ¿Cadena A-B-hipoteca?
Así te lo pueden preguntar
En el caso de hipoteca de B, embargo contra A y compraventa de A a B, el orden es:
Falta tracto para la hipoteca hasta inscribir la venta.
Saber si hay un documento pendiente
Lo dice el curso: «…se puede saber si se ha presentado un documento en el Registro que se encuentra pendiente de despachar, mediante los asientos vigentes en la nota simple informativa, o los folios registrales a través de un cajetín…»La situación: Pasa cuando vas a firmar y quizá ya hay algo presentado.Caso: En la nota simple ves el asiento de presentación vigente.Truco: ¿Algo pendiente?
Así te lo pueden preguntar
En la práctica, un documento pendiente de despachar se conoce por:
Nota simple.
El Registro: tres puntos de vista
Lo dice el curso: «Se puede considerar al Registro de la Propiedad desde tres puntos de vista: Como un conjunto de libros… Como una oficina pública… Como una institución…»La situación: Pasa cuando un cliente te pregunta «¿qué es el Registro y para qué sirve?» antes de comprar o vender.Caso: Marta quiere comprar un piso y tú le explicas: el Registro es un conjunto de libros donde se anotan los derechos (principales: entrada e inscripciones; accesorios: incapacitados, estadísticas, índices y legajos); es una oficina pública que depende del Ministerio de Justicia (en Cataluña, de la Conselleria de Justicia); y es una institución, porque la Ley Hipotecaria dice que sirve para inscribir actos y contratos sobre el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles.Truco: ¿Libros, oficina o institución? Tres miradas: lo que contiene, quién lo lleva y para qué existe.
Así te lo pueden preguntar
¿Desde qué tres puntos de vista se puede considerar al Registro de la Propiedad?
Son tres: libros, oficina pública e institución. Las trampas mezclan figuras que el curso menciona para otras cosas.
5
La presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad
Pol, tu cliente, ha comprado un piso a Laia y firmó en la notaría. Te llama: ¿cuándo queda inscrito a su nombre y cómo se entrega el papel en el Registro?
Cambiamos de tema: venimos del tema 4, las reglas (principios hipotecarios) que protegen al que inscribe; ahora vemos el camino práctico de un documento: cómo se entrega en el Registro, qué se apunta y cuántos días hay. Luego, en el tema 6, veremos cómo entra una finca por primera vez. Te importa porque el test pregunta plazos y listas literales, y tú, como agente, explicas al cliente cuánto tarda.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Pol firmó hoy: ¿qué pasa mientras tanto con el piso y cuántos días tiene el Registro para inscribirlo?
Lo único que tienes que llevarte
Primero se presenta el documento: el asiento de presentación (la anotación de entrada en el libro diario) bloquea 60 días otros títulos incompatibles. Después el Registro tiene 15 días hábiles para calificar (revisar que está bien) e inscribir, y la Dirección General puede dar hasta 15 más. Se presenta de cinco formas.
Lo imprescindible · 4 fichas
El asiento de presentación y los 60 días
Lo dice el curso: «El asiento de presentación tiene las siguientes características: Se realiza en el libro diario. La práctica del asiento se realiza por orden de presentación. Se debe hacer en horas hábiles.» «Si sólo se extiende el asiento de presentación, no se podrá inscribir ni anotar ningún otro título… durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.»La situación: Pasa cuando Pol, que ayer firmó ante notario la compra de un piso (el dueño que vende es Laia), te llama: «¿ya está inscrito a mi nombre?».Caso: El notario lleva la escritura (el documento de la venta) al Registro de la Propiedad, la oficina pública donde consta quién es dueño de cada piso. El registrador, el funcionario que la lleva, la apunta en el libro diario, por orden de llegada y en horas hábiles (de oficina): eso es el asiento de presentación. Si solo existe ese asiento, durante 60 días no se puede inscribir otra venta que choque, como una segunda venta de Laia a otra persona. Tú le dices a Pol que aún no está inscrito pero sí presentado, y que pida una nota simple (extracto del Registro) para verlo.Truco: Si Pol solo tiene el asiento de presentación, ¿puede inscribirse otra venta de Laia del mismo piso? No, durante 60 días.
Así te lo pueden preguntar
Si solo se extiende el asiento de presentación, no se podrá inscribir ni anotar ningún otro título traslativo o declarativo de dominio (documento que traspasa la propiedad o la reconoce) durante:
El asiento de presentación bloquea 60 días otros títulos de ese tipo. Los 15 días hábiles son el plazo para calificar e inscribir; los 10 días hábiles son del telefax. Para el test vale lo del libro diario que dice el curso (en el texto también aparece el libro de inscripciones).
Qué lleva el asiento de presentación (art. 249 LH)
Lo dice el curso: «El nombre y apellidos del que presente el título. La hora de su presentación. La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba. El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga… La naturaleza de la finca o derecho real… El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción… La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo solicitare.»La situación: Pasa cuando Rosa, que vende su piso a Marc, te encarga que presentes tú la escritura en el Registro y el registrador te da el justificante.Caso: Presentas la escritura de Rosa. El asiento de presentación apunta siete datos: tu nombre (quien presenta), la hora, qué título es (la escritura), su fecha y el notario que la firma, el derecho que se transmite, la finca con su situación, nombre y número, a favor de quién se inscribe (Marc) y la firma del Registrador. Tu firma solo si la pides.Truco: Al recoger el justificante de Rosa, ¿constan quién presenta, hora, título, derecho, finca, a favor de quién y firma del Registrador? Siete datos; tu firma solo si la pides.
Así te lo pueden preguntar
En el asiento de presentación, la firma de la persona que presenta el título:
El artículo 249 exige la firma del Registrador en todo caso y la del presentante solo si lo solicita.
Plazo para calificar e inscribir y prórroga
Lo dice el curso: «El plazo para calificar e inscribir un documento es de 15 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación… la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá ampliar hasta 15 días más el plazo máximo para inscribir, siempre a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los 2 primeros días del plazo de inscripción. Si la Dirección General no contesta en ese plazo de 2 días, se entenderá desestimada…»La situación: Pasa cuando Aina, que ha comprado un local a Joan, te llama: «¿cuánto tarda en quedar inscrito?».Caso: El notario presenta la escritura el día 1. El Registro tiene 15 días hábiles (laborables) para calificar, es decir revisar que el documento está bien, e inscribir. Si hay una razón extraordinaria, el registrador pide a la Dirección General de los Registros y del Notariado (el organismo del que depende) hasta 15 días más, en los 2 primeros días. Si ella no contesta en esos 2 días, se entiende que dice que no y el registrador no puede recurrir. Tú a Aina: cuenta con 15 días hábiles, salvo causa extraordinaria.Truco: Si Aina pregunta cuánto tarda: ¿15 días hábiles? Sí. ¿Y con causa extraordinaria? Hasta 15 más, pedidos por el registrador en los 2 primeros días.
Así te lo pueden preguntar
El plazo para calificar e inscribir un documento es de:
El curso aplica el art. 18 LH: 15 días hábiles desde el asiento de presentación; prórroga de hasta 15 más solo por razones extraordinarias. Para el test vale lo del curso; hoy la prórroga y el silencio de la Dirección General podrían haber cambiado por reformas.
Formas de presentación (art. 418 RH)
Lo dice el curso: «Presentación física durante el horario de apertura al público del Registro. Por correo. Por telefax por los Notarios autorizantes… caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica… Por telefax por los órganos judiciales… Vía telemática por los Notarios autorizantes, a través de su firma digital.»La situación: Pasa cuando Pere, que vende su local a Sara, te pide que presentes la escritura pero tú estás en otra ciudad.Caso: Puedes mandarla por correo o llevarla en persona en el horario de apertura. El notario puede presentarla por telefax (fax): el asiento caduca si en diez días hábiles no llega la copia auténtica (la copia oficial de la escritura). También puede hacerlo por vía telemática (internet, con su firma digital), sin papel, si ya se autoliquidó el impuesto (el propio cliente lo calcula y lo paga). Un juzgado puede mandar por fax una orden el día de su firma o el siguiente hábil. Tú preguntas al notario cuándo se presentó, para contar los 15 días.Truco: Si Pere pregunta cómo llega la escritura: ¿en persona, correo, fax del notario, fax del juzgado o telemática del notario? Cinco formas; el fax del notario caduca a los 10 días hábiles sin copia.
Así te lo pueden preguntar
El asiento de presentación extendido por telefax por los Notarios autorizantes caduca si en los diez días hábiles siguientes:
Es el régimen del telefax notarial: diez días hábiles para presentar copia auténtica; entonces corren los plazos de calificación y despacho. Para el test vale; hoy el telefax casi no se usa.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 22 fichas
Qué es la presentación
Lo dice el curso: «La presentación… hace referencia a la práctica en el libro diario por orden de entrega de los títulos para ser registrados en los libros de inscripciones.»La situación: Pasa cuando preguntan qué es presentar.Caso: El notario entrega la escritura y se apunta en el libro diario.Truco: ¿Libro diario y orden de entrega?
Así te lo pueden preguntar
La presentación en el Registro es:
Se practica en el libro diario.
Fecha de inscripción (art. 24)
Lo dice el curso: «Según el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, se considera como fecha de inscripción la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la propia inscripción.»La situación: Pasa cuando preguntas desde cuándo cuenta la inscripción.Caso: Aunque se inscriba 10 días después, cuenta la fecha de la presentación.Truco: ¿Desde la presentación?
Así te lo pueden preguntar
Se considera fecha de inscripción:
Art. 24.
Plazo de 15 días: título retirado o subsanable
Lo dice el curso: «En el caso que el título haya sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de 15 días se computa desde la fecha de devolución del título, de la subsanación o de la inscripción del título previo.»La situación: Pasa cuando el título tiene un defecto que se corrige.Caso: El plazo vuelve a contar desde que se subsana.Truco: ¿Desde cuándo vuelve a contar?
Así te lo pueden preguntar
Si el título tiene defectos subsanables, el plazo de 15 días se computa desde:
En estos casos la vigencia del asiento se prorroga.
Prórroga: quién y cuándo la pide
Lo dice el curso: «…siempre a solicitud del Registrador competente formulada dentro de los 2 primeros días del plazo de inscripción.»La situación: Pasa cuando el Registro pide más tiempo.Caso: Solo el registrador la pide, y en los 2 primeros días.Truco: ¿Quién y cuándo?
Así te lo pueden preguntar
La prórroga de hasta 15 días más se solicita por:
Solicitud del registrador.
Registrador sin recurso
Lo dice el curso: «…el Registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que se adopte.»La situación: Pasa cuando la DGRN rechaza la prórroga.Caso: El registrador no puede recurrir.Truco: ¿Puede recurrir? No.
Así te lo pueden preguntar
Frente a la decisión de la Dirección General sobre la ampliación del plazo, el Registrador:
Sin recurso.
Estadística trimestral
Lo dice el curso: «…los Registradores deberán remitir a la Dirección General… en los primeros veinte días de los meses de abril, julio, octubre y enero una estadística en formato electrónico…»La situación: Pasa cuando preguntan cuándo se manda la estadística.Caso: Cuatro veces al año.Truco: ¿Cuándo?
Así te lo pueden preguntar
La estadística de títulos presentados se remite en los primeros veinte días de los meses de:
Trimestral.
Presentación física y por correo
Lo dice el curso: «Presentación física durante el horario de apertura al público del Registro. Por correo.»La situación: Pasa cuando llevas el documento tú.Caso: En persona o por correo.Truco: ¿Física o correo?
Así te lo pueden preguntar
El artículo 418 del Reglamento Hipotecario permite presentar:
Dos formas básicas.
Telefax de órganos judiciales
Lo dice el curso: «Podrán enviar al Registro… las resoluciones judiciales que puedan causar asiento registral, el día de su firma o en el siguiente hábil.»La situación: Pasa cuando un juzgado manda un embargo.Caso: El juzgado envía por telefax el día de la firma o el siguiente hábil.Truco: ¿Mismo día o siguiente hábil?
Así te lo pueden preguntar
Los órganos judiciales pueden enviar por telefax sus resoluciones:
Día de firma o siguiente.
Presentación telemática
Lo dice el curso: «No será necesaria la presentación física del documento, siempre que ya se haya autoliquidado el impuesto.»La situación: Pasa cuando el notario presenta online.Caso: El notario envía al Consejo General del Notariado y este al Registro.Truco: ¿Impuesto autoliquidado?
Así te lo pueden preguntar
La presentación telemática no requiere presentación física si:
Condición.
Naturaleza del derecho en la inscripción
Lo dice el curso: «La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.»La situación: Pasa cuando una escritura no nombra el derecho.Caso: Si no lo nombra, el registro tampoco.Truco: ¿Cómo lo llama el título?
Así te lo pueden preguntar
La naturaleza del derecho que se inscriba se expresará:
Nombre del título.
Extensión del derecho y pactos sin trascendencia real
Lo dice el curso: «No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real.»La situación: Pasa cuando una escritura trae pactos personales.Caso: Los pactos entre las partes sin efecto real no se inscriben.Truco: ¿Tiene trascendencia real?
Así te lo pueden preguntar
No se expresarán en la inscripción:
Solo lo real.
Condiciones suspensivas y resolutorias
Lo dice el curso: «…copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél.»La situación: Pasa cuando una venta lleva condición.Caso: Se copian literalmente.Truco: ¿Literal?
Así te lo pueden preguntar
Las condiciones suspensivas o resolutorias del título se copian en la inscripción:
Literal.
Cargas y valor
Lo dice el curso: «Las cargas y limitaciones de la finca… se expresarán indicando brevemente las que consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde aparezcan. El valor de la finca o derecho inscrito se designará, si constare en el título, en la misma forma que apareciere en él.»La situación: Pasa cuando una finca tiene cargas.Caso: Se indican brevemente con el asiento.Truco: ¿Brevemente?
Así te lo pueden preguntar
Las cargas y limitaciones de la finca se expresan en la inscripción:
Brevemente.
Acta de inscripción
Lo dice el curso: «En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe.»La situación: Pasa cuando lees una inscripción.Caso: Cuatro datos.Truco: ¿Cuatro?
Así te lo pueden preguntar
El acta de inscripción expresará:
Acta.
Clase del título y datos del autorizante
Lo dice el curso: «Se hará constar la clase del título… la fecha de su otorgamiento… y el Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice…»La situación: Pasa cuando preguntan qué se hace constar del título.Caso: Clase, fecha y autoridad.Truco: ¿Clase y autoridad?
Así te lo pueden preguntar
En la inscripción se hará constar del título:
Título.
Número del asiento y tomo del Diario
Lo dice el curso: «Al día y la hora de la presentación del título en el Registro se añadirán el número del asiento y el tomo del Diario correspondiente.»La situación: Pasa cuando buscas la presentación en una inscripción.Caso: Día, hora, número y tomo.Truco: ¿Tomo del Diario?
Así te lo pueden preguntar
Al día y la hora de la presentación se añadirán:
Diario.
Impuestos devengados
Lo dice el curso: «…se expresará esta circunstancia y que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo…»La situación: Pasa cuando se ha pagado el impuesto.Caso: La carta de pago queda en el legajo.Truco: ¿Dónde queda la carta de pago?
Así te lo pueden preguntar
Cuando los actos devengan derechos a favor del Estado, la carta de pago queda archivada en:
Legajo.
Firma del Registrador y fecha final
Lo dice el curso: «Al final de toda inscripción se consignará la fecha de la misma. La inscripción será autorizada por el Registrador con su firma, que implicará la conformidad de aquélla con el título presentado…»La situación: Pasa cuando firman la inscripción.Caso: Fecha al final y firma.Truco: ¿Quién firma?
Así te lo pueden preguntar
La inscripción es autorizada por:
Firma.
Cédula catastral y calificación urbanística
Lo dice el curso: «Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.»La situación: Pasa cuando hay calificación urbanística.Caso: Solo si se aporta documento.Truco: ¿Se aporta?
Así te lo pueden preguntar
La calificación urbanística de la finca se hace constar:
Condición.
Medidas del país
Lo dice el curso: «…sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.»La situación: Pasa cuando una escritura usa unidades antiguas.Caso: Se añade la equivalencia.Truco: ¿Métrico?
Así te lo pueden preguntar
La medida superficial se expresa en sistema métrico decimal y también:
Equivalencia.
Calificación negativa y inscripción fuera de plazo
Lo dice el curso: «En el caso de calificación negativa (denegación de la inscripción), el interesado puede solicitar la calificación por otro Registrador diferente según el cuadro de sustituciones que le corresponda.» «La inscripción realizada fuera de plazo por el Registrador titular producirá una reducción de aranceles de un treinta por ciento…»La situación: Pasa cuando el Registro rechaza la inscripción de la escritura de tu cliente o tarda más de lo debido.Caso: El registrador deniega la inscripción de la compraventa de Nuria por un defecto. Nuria puede pedir que otro registrador, el que corresponda según el cuadro de sustituciones, califique de nuevo el documento. Si el registrador titular se pasa del plazo, sus aranceles (lo que cobra) bajan un 30 %. Además tiene que enviar a la Dirección General una estadística en los primeros veinte días de abril, julio, octubre y enero.Truco: ¿Me lo han denegado? Pido otro registrador. ¿Se ha pasado de plazo? Cobra un 30 % menos.
Así te lo pueden preguntar
La inscripción realizada fuera de plazo por el Registrador titular produce:
Art. 18 LH: reducción del treinta por ciento de los aranceles, sin perjuicio del régimen sancionador.
Circunstancias de la inscripción: finca y superficie (art. 51 LH)
Lo dice el curso: «La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana… La situación de las fincas rústicas se determinará expresando el término municipal, pago o partido… sus linderos por los cuatro puntos cardinales… La situación de las fincas urbanas… el nombre de la calle… sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo… La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal…»La situación: Pasa cuando revisas la nota simple de un piso o de un terreno y ves cómo describe la finca.Caso: En la nota simple del piso de Marta verás la calle, el número y los linderos «izquierda entrando, derecha y fondo»; en el terreno de cultivo de Pau, en cambio, los linderos van por los cuatro puntos cardinales. Los metros siempre en sistema métrico decimal. Si no coincide con lo que dice el cliente, tú avisas antes de poner precio.Truco: ¿Finca urbana: izquierda, derecha y fondo; rústica: los cuatro puntos cardinales? La medida, siempre métrica decimal.
Así te lo pueden preguntar
En las fincas urbanas, los linderos se expresan por:
Urbanas: izquierda (entrando), derecha y fondo. Rústicas: cuatro puntos cardinales. La medida superficial se expresa en todo caso en sistema métrico decimal.
6
Inscripciones en el Registro
Tu cliente tiene una finca sin inscribir, una obra nueva, un terreno más grande de lo que dice el Registro o quiere juntar o partir fincas.
Cambiamos de tema: venimos de cómo se presenta e inscribe un documento en el Registro; ahora vemos qué hacer cuando la finca nunca se inscribió, tiene una obra nueva, mide más de lo inscrito o hay que juntarla o partirla. Te importa porque son los papeles que te pide el Registro cuando un cliente te trae una finca así, y el test pregunta sus listas y porcentajes.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si el terreno mide más de lo que dice el Registro, ¿qué papeles necesitas? ¿Y si la casa es nueva?
Lo único que tienes que llevarte
Inmatricular = entrar por primera vez en el Registro. La obra nueva necesita licencia, certificado de fin de obra, seguro decenal (garantía de 10 años) y libro del edificio (estos dos no se piden al autopromotor: quien construye su propia casa). Hay cuatro modos de modificar fincas: agrupación, segregación, división y agregación.
Lo imprescindible · 5 fichas
Inmatriculación: la primera entrada de una finca
Lo dice el curso: «La inmatriculación es el acto por el que una finca ingresa en el registro por primera vez.» «Según el artículo 7 de la Ley Hipotecaria, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio.» «Producirá efectos a terceros una vez transcurridos dos años desde su inscripción… Se publicarán edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento durante un mes…»La situación: Pasa cuando Josep te llama para vender la masía que heredó y descubres que la finca nunca ha estado en el Registro.Caso: Josep (el dueño y vendedor) quiere vender la masía a Clara (la compradora), pero la finca nunca se inscribió. Primero hay que inmatricularla: que entre por primera vez en el Registro con una primera inscripción de dominio (se anota como propiedad de alguien). Josep debe probar que la adquirió antes (con un documento o un acta de notoriedad, un papel hecho ante notario) y aportar la certificación del Catastro; se publican edictos (anuncios) un mes en el tablón del Ayuntamiento, y frente a terceros (gente que no firmó, como un futuro comprador) vale a los dos años. Tú, antes de captar la masía, pides la nota del Registro y avisas a Josep de estos pasos.Truco: Con la masía de Josep, pregúntate: ¿ya estaba en el Registro? Si no, es inmatriculación: primera inscripción de dominio, edictos un mes y efectos frente a terceros a los dos años.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 7 de la Ley Hipotecaria, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de:
La inmatriculación entra por una primera inscripción de dominio; los efectos frente a terceros llegan a los dos años. Para el test vale lo del curso; la reforma de 2015 cambió los trámites de inmatriculación.
Obra nueva: clases y cómo se inscribe
Lo dice el curso: «Existen dos clases de obra nuevas: la obra nueva terminada y la obra nueva en construcción. Ambas se deben realizar en escritura pública, pero la terminación de la obra nueva en construcción se realizará por acta notarial… La obra nueva terminada y en construcción se inscriben en el Registro a través de un asiento de inscripción, pero la obra nueva en construcción accede por medio de nota marginal.»La situación: Pasa cuando Ana o Pol te encargan vender la casa que han construido en su parcela y piden que conste en el Registro.Caso: Ana ha terminado su casa: la declara ante notario en escritura pública (el documento firmado ante notario). Pol aún la está levantando: también la declara en escritura pública y, cuando acabe, declarará la terminación con un acta notarial (otro documento del notario, que cuenta lo que hay: plantas, metros, viviendas). Según el curso, la obra en construcción accede por nota marginal (anotación al margen de la hoja de la finca). Tú preguntas en qué estado está la obra antes de captarla.Truco: Con Ana y Pol, pregúntate: ¿está terminada o sigue en obra? Terminada: escritura. En obra: escritura, y su terminación por acta notarial.
Así te lo pueden preguntar
La terminación de la obra nueva en construcción se realizará por:
Ambas clases se declaran en escritura pública, pero la terminación de la que estaba en construcción se hace por acta notarial. Para el test vale lo del curso (nota marginal para la obra en construcción, aunque el curso también dice que ambas se inscriben por asiento de inscripción).
Requisitos para inscribir una obra nueva
Lo dice el curso: «Licencia de obra nueva… Certificación de finalización de obras conforme al proyecto aprobado emitida por un técnico competente… Seguro decenal. No se exige a los auto promotores. Libro del edificio. No se exige a los auto promotores. Comunicación previa al Ayuntamiento de la primera ocupación o uso de la obra.»La situación: Pasa cuando Marta te encarga vender la casa que ha construido y el Registro le pide papeles para inscribirla.Caso: Para inscribir la obra nueva (anotarla en el Registro) hacen falta cinco cosas: licencia de obra nueva (permiso del Ayuntamiento), certificado de fin de obra de un técnico, seguro decenal (protege al comprador de defectos: cubre 10 años y, como mínimo, el coste total de la obra), libro del edificio y comunicación al Ayuntamiento de que se va a ocupar. Pero Marta es autopromotora (se la construyó ella para vivir): seguro y libro no se le exigen. En Cataluña, el libro se exige en obras terminadas desde el 9 de abril de 2008. Tú pides esos papeles a Marta antes de captar.Truco: Con Marta, pregúntate: ¿licencia, fin de obra, seguro, libro y comunicación al Ayuntamiento? Son cinco; seguro y libro no los piden si la casa la hizo ella para vivir (autopromotora).
Así te lo pueden preguntar
¿A quién no se exige el seguro decenal ni el libro del edificio?
El curso lo dice literal: seguro decenal y libro del edificio no se exigen a los autopromotores. Para el test vale lo del curso (libro del edificio desde el 9 de abril de 2008 en Cataluña); la normativa catalana de vivienda ha cambiado desde entonces.
Excesos de cabida: 5 %, 20 % y más del 20 %
Lo dice el curso: «Excesos de cabida de hasta un 5%… Rectificación registral, con la escritura con el exceso. Excesos de cabida de hasta un 20%… Escritura con el exceso y una certificación catastral descriptiva y gráfica. Excesos de cabida de más de 20%… Escritura con el exceso, acreditar la publicación de edictos durante un mes… y una certificación catastral descriptiva y gráfica.»La situación: Pasa cuando Lluís te encarga vender un terreno y, al medirlo, sale más grande que lo que dice el Registro.Caso: Lluís (vendedor) vende a Berta (compradora) un terreno que el Registro dice que mide 1.000 m², pero mide 1.040 m² (un 4 % más). Eso es un exceso de cabida (cabida = superficie): se inscribió con menos de la que tiene. Hasta un 5 % basta una escritura con el exceso (rectificación registral). Con 1.150 m² (hasta un 20 %), además, certificación catastral descriptiva y gráfica (papel del Catastro con la descripción y el plano). Con más de 1.200 m² (más del 20 %), además, edictos un mes en el Ayuntamiento. Tú pides la medición antes de fijar precio.Truco: Con el terreno de Lluís, pregúntate: ¿cuánto más mide que lo inscrito? Hasta 5 %: escritura; hasta 20 %: escritura + catastro; más de 20 %: escritura + catastro + edictos un mes.
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Para un exceso de cabida de más de un 20 % de la superficie inscrita se necesita:
Cuanto mayor es el exceso, más requisitos: más de 20 % suma los edictos de un mes a escritura y catastro. Para el test valen las cifras del curso; la reforma de 2015 cambió estos trámites.
Agrupación, segregación, división y agregación
Lo dice el curso: «Agrupación: Unión de dos fincas en una… Segregación: Se separa una finca inmatriculada para formar una nueva finca independiente. La finca segregada no desaparece… División: Creación de dos o más fincas de otra finca inmatriculada… La finca dividida desaparece… Agregación: Unión de una parte de finca ya inscrita con otra finca colindante.»La situación: Pasa cuando un cliente quiere juntar dos parcelas, vender un trozo de su finca o repartir un terreno entre hermanos.Caso: AGRUPACIÓN: Rosa, dueña de dos parcelas pegadas, las junta en una finca nueva, con número nuevo. SEGREGACIÓN: Pere vende una esquina de su finca a Marc; la esquina pasa a ser finca independiente y la finca de origen (la matriz) sigue existiendo. DIVISIÓN: los hermanos Vila, dueños de una finca, la parten en tres parcelas y la finca original desaparece. AGREGACIÓN: Núria, dueña de una parcela grande y otra pequeña pegada, suma la pequeña a la grande: la grande sigue con su hoja y la pequeña desaparece. Diferencia: en la segregación la matriz sigue; en la división desaparece. Tú pides la licencia (o la declaración de que no hace falta) y la escritura antes de captar.Truco: Pregúntate qué pasa con la finca de origen. Rosa junta dos: nace una nueva (agrupación). Pere vende una esquina: la madre sigue (segregación). Los Vila parten todo: la madre desaparece (división). Núria suma la pequeña a la grande: la pequeña desaparece (agregación).
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En la división de fincas, la finca dividida:
Segregación: la matriz sigue. División: desaparece y se abren tantas hojas como fincas resultantes. Agregación: la parte agregada pasa a la hoja de la finca mayor y la agregada desaparece.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
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Roca Sastre: primera inscripción frente a inmatriculación
Lo dice el curso: «…el concepto de primera inscripción es más amplio que el de inmatriculación. En la modificación de entidades hipotecarias (agrupaciones, segregaciones) existe la primera inscripción, pero no la inmatriculación porque las fincas resultantes ya habían accedido al Registro previamente.»La situación: Pasa cuando se pregunta la diferencia entre primera inscripción e inmatriculación.Caso: Al segregar un trozo de una finca ya inscrita, el trozo recibe primera inscripción, pero no es inmatriculación.Truco: ¿Entra por primera vez al Registro o solo la parte nueva?
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Según Roca Sastre, el concepto de primera inscripción es:
Hay primera inscripción en agrupaciones y segregaciones sin inmatriculación.
Título inmatriculador
Lo dice el curso: «El título inmatriculador debe ser traslativo, expresando la referencia catastral y adjuntando la certificación catastral descriptiva y gráfica que coincida con el título traslativo referido.»La situación: Pasa cuando documentas la inmatriculación de una finca.Caso: Se necesita el título, la referencia catastral y la certificación.Truco: ¿Traslativo y con catastro?
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El título inmatriculador debe ser:
Debe ser traslativo.
Procedimientos de inmatriculación
Lo dice el curso: «Se debe realizar a través de procedimientos establecidos legalmente como el expediente de dominio, el acta de notoriedad, las certificaciones administrativas del dominio de los bienes del estado o las concesiones administrativas, entre otros.»La situación: Pasa cuando el cliente no tiene escrituras.Caso: Expediente de dominio, acta de notoriedad, etc.Truco: ¿Qué procedimientos?
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La inmatriculación se puede realizar mediante:
Varios procedimientos.
Transmitente prueba su adquisición
Lo dice el curso: «El transmitente debe probar la previa adquisición de su derecho (a través de un documento o de un acta de notoriedad).»La situación: Pasa cuando vende alguien sin papeles.Caso: Debe probar cómo adquirió.Truco: ¿Con qué prueba?
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En la inmatriculación, el transmitente debe probar su previa adquisición mediante:
Documento o acta.
Obra nueva: definición
Lo dice el curso: «La obra nueva es la manifestación del propietario de una finca inmatriculada consignada en un documento inscribible…»La situación: Pasa cuando un cliente ha edificado.Caso: Es una declaración del propietario.Truco: ¿Finca inmatriculada?
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La obra nueva es la manifestación del propietario de una finca:
Finca inmatriculada.
Contenido del acta de terminación
Lo dice el curso: «…indicando lo siguiente: Número de plantas. Superficie de la parcela ocupada. Metros cuadrados edificados. Número de viviendas, apartamentos, estudios, oficinas y cualquier elemento susceptible de aprovechamiento independiente, si esto se hace constar en el proyecto.»La situación: Pasa cuando se termina una obra en construcción.Caso: El acta recoge plantas, parcela, metros y número de viviendas.Truco: ¿Cuatro datos?
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El acta de terminación indicará, entre otros:
Cuatro datos.
Licencia o silencio administrativo
Lo dice el curso: «Licencia de obra nueva. También, se puede presentar la manifestación en documento público de que la Administración no ha contestado expresamente a su solicitud de licencia por la prueba de los hechos negativos.»La situación: Pasa cuando el Ayuntamiento no contesta.Caso: Se puede declarar que no ha contestado.Truco: ¿Sin respuesta?
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Si la Administración no contesta a la solicitud de licencia, se puede presentar:
Alternativa.
Certificación de fin de obra: tres vías
Lo dice el curso: «Se puede realizar a través de una comparecencia en la escritura o acta notarial, por incorporación a la matriz de la certificación con la firma legitimada notarialmente o por la presentación del certificado del técnico como documento complementario.»La situación: Pasa cuando falta el certificado.Caso: Tres formas.Truco: ¿Cómo se aporta?
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La certificación de finalización de obras puede aportarse por:
Tres vías.
Libro del edificio en Cataluña
Lo dice el curso: «…en Cataluña, se exige el libro edificio para la inscripción de la declaración de obras nuevas terminadas a partir del 9 de abril de 2008 o para la terminación de las obras nuevas en construcción.»La situación: Pasa cuando vendes un edificio nuevo en Cataluña.Caso: Obra terminada después de 9-4-2008: libro del edificio.Truco: ¿Desde cuándo?
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña se exige el libro del edificio para obras nuevas terminadas a partir del:
Fecha del curso.
Depósito del libro del edificio
Lo dice el curso: «Para su depósito, se requiere un certificado del técnico competente con firma legitimada notarialmente o visado por el Colegio correspondiente…»La situación: Pasa cuando se deposita el libro.Caso: Certificado del técnico más instancia.Truco: ¿Cómo se deposita?
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Para depositar el libro del edificio se requiere:
Certificado e instancia.
El notario da fe del libro; el Registro avisa
Lo dice el curso: «…el Notario debe dar fe de que ha visto el libro de edificio… En el caso que no se aporte el libro de edificio, el Registro debe comunicarlo a la Conselleria d’Habitatge i Medi Ambient…»La situación: Pasa cuando falta el libro.Caso: El Registro avisa a la Conselleria.Truco: ¿Quién avisa?
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Si no se aporta el libro del edificio, el Registro debe comunicarlo a:
Aviso.
Comunicación previa al Ayuntamiento
Lo dice el curso: «…se debe adjuntar a ésta la certificación del facultativo director acreditativa de la fecha de finalización de las obras y de que se han realizado conforme el proyecto aprobado…»La situación: Pasa cuando se va a ocupar la obra.Caso: Se adjunta la certificación del director.Truco: ¿Qué se adjunta?
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A la comunicación previa de primera ocupación se adjunta:
Certificación.
Cédula de habitabilidad (Ley 18/2007)
Lo dice el curso: «La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirientes o usuarios.»La situación: Pasa cuando vendes o alquilas una vivienda en Cataluña.Caso: Antes de firmar, la vivienda debe tener cédula de habitabilidad vigente; en una vivienda protegida, calificación definitiva. Se entrega al comprador o inquilino. Según el curso, el artículo 132 de la Ley 18/2007 obliga a los notarios a exigirlo.Truco: ¿Tengo cédula vigente?
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Según el curso, en Cataluña para transmitir o ceder el uso de una vivienda debe disponerse de:
Según el curso, la Ley 18/2007 exige cédula.
Exoneración de la cédula
Lo dice el curso: «…los adquirientes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes… Cuando la vivienda usada deba ser objeto de rehabilitación o de derribo… Cuando el destino del inmueble… no sea el del uso como vivienda…»La situación: Pasa cuando el comprador quiere reformar o derribar.Caso: Puede exonerar al vendedor, con informe técnico si se rehabilita.Truco: ¿Exonera expresamente?
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El adquirente puede exonerar de la cédula de habitabilidad a los transmitentes cuando la vivienda usada:
Caso de exoneración.
Autopromotores y garantías de diez años en Cataluña
Lo dice el curso: «Los autopromotores que transmiten la vivienda antes del plazo de diez años… deben aportar los seguros y garantías por el plazo que quede hasta completar los diez años, salvo que los adquirentes les exoneren de ello de forma expresa.»La situación: Pasa cuando un autopromotor vende pronto.Caso: Debe aportar el seguro restante, salvo exoneración.Truco: ¿Diez años?
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Los autopromotores que transmiten antes de diez años deben aportar seguros y garantías:
Diez años.
Quién declara la obra nueva
Lo dice el curso: «La obra nueva sólo puede ser declarada por el propietario, por los nuevos propietarios o por todos los propietarios, pero, una vez declarada la obra nueva en construcción, el cónyuge (régimen de gananciales), la mayoría de comuneros, o el presidente de la comunidad de propietarios pueden declarar su terminación.»La situación: Pasa cuando varias personas son dueñas.Caso: La declara el propietario; la terminación, el cónyuge, la mayoría o el presidente.Truco: ¿Quién?
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Una vez declarada la obra nueva en construcción, pueden declarar su terminación:
Lista.
Obra nueva en propiedad horizontal
Lo dice el curso: «…el Registro comprueba que los títulos de la división horizontal o su modificación se corresponden al número de departamentos autorizados por la licencia. En el caso que sean locales o garajes, el número podrá ser mayor…»La situación: Pasa cuando divides un edificio en pisos.Caso: Se comprueba el número de departamentos.Truco: ¿Coincide con la licencia?
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En la propiedad horizontal, el número de locales o garajes podrá ser mayor que el de la licencia, excepto si:
Excepción.
Obras anteriores a la Ley del Suelo de 1990 y 1998
Lo dice el curso: «…a las obras anteriores a la Ley del Suelo de 1990 y de 1998 no se les aplica los requisitos anteriores, si se prueba su antigüedad con: Certificación catastral. Certificación del ayuntamiento. Certificación del arquitecto. Acta notarial.»La situación: Pasa cuando vendes una casa muy antigua.Caso: No se exigen requisitos si se prueba la antigüedad.Truco: ¿Cuatro pruebas?
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La antigüedad de una obra anterior a la Ley del Suelo puede probarse con:
Cuatro pruebas.
Condiciones adicionales para obras antiguas
Lo dice el curso: «Además, no debe existir en el Registro sobre la finca una anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística, y debe haber transcurrido el plazo de prescripción administrativa…»La situación: Pasa cuando la obra antigua tiene expediente.Caso: No debe haber anotación de disciplina urbanística.Truco: ¿Anotación?
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Para aplicar la excepción de las obras antiguas no debe existir en el Registro:
Condición.
LOE: seguro decenal para obras con destino a vivienda
Lo dice el curso: «La Ley de Ordenación de la Edificación exige el seguro decenal para las obras de nueva construcción y las obras de edificios existentes para los que se solicite la correspondiente licencia de edificación. El destino principal debe ser el de vivienda.»La situación: Pasa cuando una obra es de oficinas.Caso: El destino principal debe ser vivienda.Truco: ¿Vivienda?
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La LOE exige seguro decenal cuando el destino principal sea:
Vivienda.
Cuándo se exige el seguro y primera mensualidad
Lo dice el curso: «Se exigirá la constitución del seguro decenal, en el momento de la finalización de la obra.» «El tomador del seguro debe haber pagado la primera mensualidad…»La situación: Pasa cuando se va a inscribir una obra.Caso: Primera mensualidad pagada; no anterior a la recepción.Truco: ¿Cuándo?
Así te lo pueden preguntar
Para inscribir la obra nueva, el tomador del seguro debe haber pagado:
Primera mensualidad.
Seguro: fecha de entrada en vigor
Lo dice el curso: «La fecha de entrada en vigor del seguro no debe ser anterior a la recepción de la obra…»La situación: Pasa cuando revisas la póliza.Caso: No puede ser anterior a la recepción.Truco: ¿Antes o después?
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La fecha de entrada en vigor del seguro decenal no debe ser anterior a:
Recepción.
Seguro decenal: sociedades, 10 años y hoteles
Lo dice el curso: «Si las viviendas pertenecen a una sociedad no se exige el seguro decenal, pero se deberá justificar que el destino es el uso por la propia sociedad.» «Una vez transcurran 10 años… no se exigirá el seguro…»La situación: Pasa cuando una sociedad construye para sí.Caso: No se exige si es para uso propio.Truco: ¿Sociedad?
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Una vez transcurren 10 años desde que finaliza la obra:
Lo dice el curso: «En el caso de hoteles, casas rurales, hospitales, residencias, etc. no se exigirá el seguro decenal para el adquirente de bienes para integrarlos en un proceso de producción, comercialización o prestación de servicios.»La situación: Pasa cuando compra un hotel.Caso: No se exige.Truco: ¿Producción?
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No se exigirá el seguro decenal al adquirente de:
Excepción.
Multipropiedad, edificios mixtos y otros supuestos del seguro
Lo dice el curso: «…los edificios de multipropiedad se consideran vivienda y, por tanto, sí que se les exige el seguro decenal. También se les exige dicho seguro a los edificios mixtos… Ejecución de derecho de vuelo… después del 6 de mayo de 2000. Edificios con viviendas de alquiler. Conjuntos inmobiliarios… cooperativa… ampliaciones de obra, si la licencia es de obra mayor.»La situación: Pasa cuando el edificio tiene varios usos.Caso: Mixtos y multipropiedad: seguro.Truco: ¿Mixto?
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Se exige seguro decenal a los edificios:
Se exige.
Exceso de cabida: definición y requisitos
Lo dice el curso: «El exceso de cabida sucede cuando se inscribe una finca con una cabida menor de la que tiene.»La situación: Pasa cuando el terreno resulta más grande.Caso: La cabida inscrita es menor.Truco: ¿Menor?
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El exceso de cabida sucede cuando se inscribe una finca con una cabida:
Inscrita menor.
Requisitos para constar un exceso de cabida
Lo dice el curso: «Que se declare el exceso de cabida por el titular… Que la finca indique su cabida. Que el Registrador tenga dudas sobre la identificación de la finca.»La situación: Pasa cuando declaras un exceso.Caso: Titular, cabida y dudas del registrador.Truco: ¿Tres?
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Para constar un exceso de cabida debe declararlo:
Titular.
Procedimientos para registrar excesos
Lo dice el curso: «Se puede registrar los excesos de cabida a través de procedimientos inmatriculadores (expediente de dominio, acta de notoriedad, etc.) o no inmatriculadores (certificación catastral, etc.).»La situación: Pasa cuando eliges la vía.Caso: Dos clases.Truco: ¿Inmatriculadores o no?
Así te lo pueden preguntar
Los excesos de cabida pueden registrarse por procedimientos:
Dos vías.
Agrupación: requisitos
Lo dice el curso: «Se deben agrupar fincas colindantes, o formar una unidad económica o explotación. Las fincas deben pertenecer a un propietario o a varios de forma pro indivisa. La finca resultante… se inscribirá con un número diferente… arrastrará las cargas de cada finca agrupada.»La situación: Pasa cuando juntas parcelas.Caso: Colindantes o unidad económica, un dueño; la nueva arrastra cargas.Truco: ¿Cargas?
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La finca resultante de la agrupación:
Arrastra cargas.
Agrupación: nota de referencia
Lo dice el curso: «Se extenderá una nota de referencia de la agrupación, al margen de la última inscripción de la propiedad. Se indicará el folio registral de la finca agrupada.»La situación: Pasa cuando inscribes una agrupación.Caso: Nota al margen.Truco: ¿Nota?
Así te lo pueden preguntar
En la agrupación se extenderá una nota de referencia:
Nota.
Segregación: requisitos
Lo dice el curso: «La finca matriz debe tener cabida suficiente… licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad… escritura pública o en certificación administrativa. La parte segregada se inscribe como finca independiente…»La situación: Pasa cuando vendes un trozo.Caso: Licencia o declaración de innecesariedad.Truco: ¿Licencia?
Así te lo pueden preguntar
Para segregar se debe presentar:
Licencia.
Segregación: nota en la matriz
Lo dice el curso: «Al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, se indicará la segregación, con su extensión segregada y la del resto de la finca. También, se indicará el folio registral de la parte segregada.»La situación: Pasa cuando inscribes una segregación.Caso: Nota en la matriz.Truco: ¿Dónde?
Así te lo pueden preguntar
En la segregación, la nota al margen de la inscripción de la finca matriz indica:
Nota.
División: requisitos
Lo dice el curso: «La finca matriz debe tener cabida suficiente para dividirse. Se debe presentar licencia de división o declaración municipal de innecesariedad… Se abrirán tantas hojas registrales como fincas resultantes de la división.»La situación: Pasa cuando partes un terreno entre hermanos.Caso: Tantas hojas como fincas.Truco: ¿Cuántas hojas?
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En la división se abrirán:
Tantas como fincas.
Agregación: 1/5
Lo dice el curso: «La finca a la que se le agregan debe tener una extensión de 1/5 de la suma de las que se agreguen.»La situación: Pasa cuando agregas un trozo.Caso: Debe cumplirse la proporción.Truco: ¿1/5?
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En la agregación, la finca a la que se agrega debe tener una extensión de:
1/5.
Agregación: qué desaparece
Lo dice el curso: «La parte que se agrega a una finca mayor se inscribirá en la hoja registral de ésta… quedará cancelado el historial jurídico de la finca agregada. Dicha finca desaparece jurídicamente.»La situación: Pasa cuando agregas fincas.Caso: La finca agregada desaparece.Truco: ¿Qué desaparece?
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En la agregación, la finca agregada:
Desaparece.
Las cuatro son modificaciones de entidades hipotecarias
Lo dice el curso: «Los cuatro procedimientos anteriores son modificaciones de entidades hipotecarias, se otorgan por el titular registral y se refieren a fincas inmatriculadas.»La situación: Pasa cuando preguntas qué son.Caso: Las cuatro lo son.Truco: ¿Titular registral?
Así te lo pueden preguntar
Agrupación, segregación, división y agregación son:
Lo son.
Artículos 49 y 50 del Reglamento Hipotecario
Lo dice el curso: «Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción… Todas las operaciones… se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública…»La situación: Pasa cuando segregas para vender.Caso: Una sola inscripción.Truco: ¿Una?
Así te lo pueden preguntar
Si se segrega parte de una finca con objeto de enajenarla, se practicará:
Art. 49.
Prohibiciones de disponer: concepto
Lo dice el curso: «Son impedimentos a la libre disposición de derechos, a la libre transmisibilidad de éstos. Se imponen por una finalidad legítima, son temporales y tienen eficacia erga omnes. Se hacen constar en el Registro de la Propiedad.»La situación: Pasa cuando un piso tiene prohibición de vender.Caso: Es un impedimento temporal.Truco: ¿Temporal?
Así te lo pueden preguntar
Las prohibiciones de disponer son:
Concepto.
Prohibiciones de disponer según el origen (art. 26 LH)
Lo dice el curso: «1.ª Las establecidas por la Ley… 2.ª Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva. 3.ª Las impuestas por el testador o donante… serán inscribibles…»La situación: Pasa cuando un donante pone una prohibición.Caso: Legales, judiciales, voluntarias.Truco: ¿Origen?
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Las prohibiciones que deban su origen a una resolución judicial o administrativa serán objeto de:
Art. 26.
Prohibiciones voluntarias (art. 27 LH)
Lo dice el curso: «…las prohibiciones de disponer voluntarias por actos a título oneroso no tendrán acceso al Registro. Las voluntarias por actos a título gratuito sí que accederán al Registro.»La situación: Pasa cuando vendes con prohibición.Caso: Gratuito sí; oneroso no.Truco: ¿Gratuito u oneroso?
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Las prohibiciones de disponer voluntarias por actos a título oneroso:
Art. 27.
Prohibiciones: duración y alcance
Lo dice el curso: «Su duración: Temporales o perpetuas (éstas últimas no se permiten…). Su alcance: Pueden ser absolutas o relativas…»La situación: Pasa cuando una prohibición no tiene fin.Caso: Perpetuas no se permiten.Truco: ¿Perpetua?
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Las prohibiciones de disponer perpetuas:
No se permiten.
Efecto: cierre de los libros
Lo dice el curso: «Las prohibiciones de disponer producen el efecto de cierre de los libros del Registro para los actos de disposición que contradigan a la prohibición.»La situación: Pasa cuando un título contradice una prohibición.Caso: El Registro se cierra.Truco: ¿Cierre?
Así te lo pueden preguntar
El efecto de las prohibiciones de disponer es:
Cierre.
Seguro decenal: cuándo sí y cuándo no
Lo dice el curso: «No será exigible el seguro: Al autopromotor de una vivienda. En las ventas realizadas por el autopromotor en los 10 años siguientes a la terminación de la obra, cuando el mismo acredite que ha usado la vivienda… y que ha sido exonerado expresamente por el adquirente…» «…el valor de la cobertura del seguro debe ser, como mínimo, igual al coste total de la obra.»La situación: Pasa cuando una promotora te encarga vender las viviendas de un edificio nuevo y el comprador pregunta por las garantías.Caso: La promotora Habitat levanta un edificio de 20 pisos: debe contratar el seguro decenal (cubre 10 años; la cobertura debe ser como mínimo el coste total de la obra y debe haberse pagado la primera mensualidad). Pero Elena, que se construyó su casa para vivir (autopromotora) y la vende a los 5 años, no necesita seguro si acredita que la usó y el comprador la exonera expresamente. Un edificio mixto (viviendas y locales) o de multipropiedad sí lo necesita.Truco: ¿Es vivienda y la hizo un promotor? Seguro decenal. ¿La hizo el dueño para sí? No se exige.
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La cobertura del seguro decenal debe ser, como mínimo:
El valor de la cobertura debe ser al menos igual al coste total de la obra; el seguro dura 10 años desde la finalización.
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El expediente de dominio
Roser, que quiere vender la casa del pueblo que heredó de su abuelo, te dice que la casa nunca se inscribió en el Registro (el archivo oficial donde constan los dueños), o que sus papeles tienen un hueco. Hay que arreglarlo antes de vender.
Cambiamos de tema: venimos de las inscripciones normales (obra nueva, segregaciones, prohibiciones de disponer), que dan por hecho que la finca ya está en el Registro. Ahora vemos qué haces cuando un vendedor te dice «la casa es mía de toda la vida, pero no tengo escrituras» y la finca NO está, o tiene un hueco en sus papeles. Te importa porque sin esto el comprador no podrá inscribir. Después pasaremos a los derechos de compra preferente.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si una casa no figura en el Registro de la Propiedad, ¿cómo consigues que el comprador pueda inscribirla a su nombre?
Lo único que tienes que llevarte
El expediente de dominio sirve para conseguir un título que permita inscribir la finca por primera vez; desde la Ley 13/2015 lo tramita un notario y no un juez, y solo acaba en el juzgado si alguien se opone.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es el expediente de dominio
Lo dice el curso: «Es el procedimiento mediante el cual se pretende acreditar la adquisición del dominio a fin de obtener un título inmatriculador. Puede servir para reanudar el tracto registral interrumpido y registrar los excesos de cabida.»La situación: Pasa cuando un cliente quiere vender una finca que el Registro no conoce, o cuyos dueños anteriores no constan seguidos, o que mide más de lo inscrito.Caso: Roser (la dueña, que quiere vender) te encarga la casa del pueblo que heredó de su abuelo, y nunca se inscribió. «Inmatricular» es inscribir una finca por primera vez, y para eso hace falta un título que lo permita: el expediente lo consigue. También sirve si falta un dueño en la cadena de inscripciones (tracto interrumpido) o si la finca mide más de lo que dice el Registro (exceso de cabida). Lo que haces tú: antes de firmar el encargo le avisas de que primero hay que hacer este trámite.Truco: ¿La casa de mi cliente ya está en el Registro? Si no, ¿qué me falta para inscribirla? Un título inmatriculador, y el expediente lo consigue.
Así te lo pueden preguntar
¿Para qué sirve el expediente de dominio?
El expediente de dominio sirve para demostrar que alguien adquirió la propiedad y así obtener un título que permita inscribir la finca por primera vez. Las otras opciones mezclan figuras del Registro que no son el objeto de este procedimiento.
Cómo se hace hoy: ante notario, paso a paso
Lo dice el curso: «El Registrador debe expedir la certificación acreditativa en el plazo de 15 días… Los interesados podrán realizar alegaciones por escrito en el plazo de un mes. Si existe oposición, el Notario archivará su expediente.»La situación: Pasa cuando tu cliente, que vende una finca sin inscribir, te pregunta «¿ante quién voy y cuánto va a tardar?».Caso: Roser (la vendedora) va a un notario del distrito de la finca o de uno colindante (vecino). El notario pide al registrador (quien lleva el Registro) que en 15 días certifique que la finca no está inscrita; luego avisa a los afectados y publica un aviso en el BOE, gratis. Tienen un mes para alegar por escrito. Si alguien se opone, el notario archiva el expediente y Roser debe ir al Juzgado; si nadie se opone, se inscribe. Tú le adviertes de que son meses y le pactas un precio por coordinar el trámite con el notario.Truco: ¿Quién lo hace hoy? Un notario. ¿Cuánto tarda el registrador? 15 días. ¿Y los vecinos? Un mes. ¿Alguien se opone? Juzgado.
Así te lo pueden preguntar
En el expediente de dominio notarial, los interesados pueden hacer alegaciones por escrito en el plazo de:
El curso da un mes para las alegaciones; los 15 días son el plazo del registrador para certificar, y los 10 días pertenecen al procedimiento judicial antiguo. Para el test valen estos plazos del curso; hoy conviene comprobar que ninguna reforma posterior a 2015 los haya cambiado.
Acta de notoriedad
Lo dice el curso: «Las actas de notoriedad tienen por objeto la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.» (art. 209 Reglamento Notarial)La situación: Pasa cuando tu cliente vende una finca y un hecho que todo el pueblo conoce no consta en ningún papel.Caso: Todo el pueblo sabe que la finca que vende Marta fue siempre de su abuelo, pero no hay papel que lo diga. Marta va al notario, que deja constancia oficial de ese hecho notorio (conocido por todos). El curso dice que se usa para inscribir excesos de cabida, reanudar el tracto interrumpido y acreditar que en una vivienda no hay inquilinos. Tú, como agente, le pides ese acta antes de anunciar la finca.Truco: ¿Algo que todo el pueblo sabe, pero sin papel? Pido un acta de notoriedad al notario.
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Según el curso, un acta de notoriedad se utiliza habitualmente para:
Esos tres usos son los que cita el curso. Las otras opciones usan situaciones reales pero no relacionadas con este tipo de acta.
Acta de incorporación del documento privado de adquisición
Lo dice el curso: «Debe presentar dos certificaciones al Notario: una certificación del estado actual de la finca en el catastro y otra del Registro de la Propiedad acreditativa que la finca no está inmatriculada.»La situación: Pasa cuando tu cliente solo tiene un contrato de compra firmado en papel entre particulares, sin escritura.Caso: Pau (el vendedor) compró un terreno hace veinte años con un contrato privado, sin notario. Para poder venderlo e inscribirlo, lleva ese contrato al notario, que lo incorpora a un acta (documento oficial del notario). Pau debe presentar dos certificaciones: una del Catastro con el estado de la finca y otra del Registro que diga que no está inscrita. Tú le adviertes de ello al aceptar el encargo.Truco: ¿Mi cliente solo tiene un contrato privado? Entonces llevo dos certificaciones: Catastro (cómo es) y Registro (no está inscrita).
Así te lo pueden preguntar
Para el acta de incorporación del documento privado de adquisición hay que presentar al notario:
Las dos certificaciones son catastral (estado actual) y registral (finca no inmatriculada). Las otras opciones mezclan documentos de otros trámites.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 12 fichas
Jurisdicción voluntaria o contencioso
Lo dice el curso: «Acto de jurisdicción voluntaria, salvo que exista oposición sobre la justificación del dominio, en cuyo caso se convertirá en un procedimiento contencioso.»La situación: Pasa cuando un vecino se opone a que inscribas la finca.Caso: Si nadie discute, es voluntaria (solo hay un solicitante). Si un vecino dice «ese trozo es mío», pasa a contencioso (pleito entre dos partes).Truco: ¿Alguien discute? Contencioso.
Así te lo pueden preguntar
El expediente de dominio es un acto de jurisdicción voluntaria:
Con oposición pasa a ser procedimiento contencioso.
Objeto del expediente
Lo dice el curso: «El objeto es declarar que se ha producido un hecho que conlleva la adquisición del dominio.»La situación: Pasa cuando explicas al cliente qué se decide en el expediente.Caso: No se decide quién es mejor dueño; se declara que ocurrió un hecho (compra, herencia, posesión) por el que alguien es dueño.Truco: ¿Qué declara? Que ocurrió el hecho que da la propiedad.
Así te lo pueden preguntar
El objeto del expediente de dominio es:
El curso lo define como declarar el hecho que da lugar a la adquisición.
Actos sin título registrable
Lo dice el curso: «Permite que accedan al Registro actos que no se podrían inscribir directamente por no tener título o por no ser éste registrable.»La situación: Pasa cuando el vendedor no tiene escritura.Caso: Aunque Roser no tenga escritura, el expediente permite que su propiedad llegue al Registro.Truco: ¿Sin título? Por eso existe.
Así te lo pueden preguntar
El expediente de dominio permite acceder al Registro a actos que:
Sirve cuando falta título o el que hay no es inscribible.
Plazos del procedimiento judicial antiguo
Lo dice el curso: «Una vez transcurridos 10 días desde la citación o publicación se deberán proponer las pruebas en un plazo de 6 días y éstas se practicarán en un plazo de 10 días. Tras la práctica, se realizarán alegaciones en un plazo de 10 días. … en un plazo de 5 días, el Juez dictará un auto.»La situación: Pasa cuando el examen pregunta por el sistema anterior a 2015.Caso: Antes de 2015: 10 días de espera, 6 para proponer pruebas, 10 para practicarlas, 10 para alegaciones y 5 para el auto del juez.Truco: Cinco números: 10, 6, 10, 10, 5.
Así te lo pueden preguntar
En el procedimiento judicial anterior, las pruebas se proponían en un plazo de:
Se proponían en 6 días y se practicaban en 10.
Quién recibe el escrito en el procedimiento judicial
Lo dice el curso: «…el Juzgado traslada el escrito al Ministerio Fiscal, a la Jefatura de Distrito Forestal (si la finca se destina a monte) o al Ministerio de Hacienda (si se trata de un exceso de cabida).»La situación: Pasa cuando la finca es un monte o tiene un exceso de cabida.Caso: Si es monte, se avisa a la Jefatura de Distrito Forestal; si es exceso de cabida, a Hacienda; siempre, al Ministerio Fiscal.Truco: ¿Monte? Forestal. ¿Sobra metros? Hacienda.
Así te lo pueden preguntar
En el procedimiento judicial, si se trata de un exceso de cabida, el Juzgado traslada el escrito al Ministerio Fiscal y al:
Para exceso de cabida, Hacienda; para monte, Jefatura de Distrito Forestal.
Notario hábil para el expediente
Lo dice el curso: «Se realiza ante el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.»La situación: Pasa cuando tu cliente pregunta a qué notario ir.Caso: Vale el notario del distrito de la finca o de un distrito vecino.Truco: ¿Dónde está la finca? Ese distrito o los vecinos.
Así te lo pueden preguntar
El expediente de dominio notarial se hace ante el notario del distrito de la finca o:
Distrito de la finca o colindantes.
Quién es notificado y edicto en el BOE
Lo dice el curso: «…insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el Boletín Oficial del Estado, que lo publicará gratuitamente.»La situación: Pasa cuando el cliente teme los costes de publicar.Caso: El edicto va al BOE y no se paga por publicarlo. Además se avisa a titulares de cargas, a quien transmitió la finca, al titular catastral, al poseedor, al Ayuntamiento y a la Administración del dominio público afectado.Truco: ¿Cuánto cuesta el BOE? Gratis.
Así te lo pueden preguntar
El edicto del expediente notarial se publica en el BOE:
El BOE lo publica gratuitamente.
Un solo procedimiento a la vez
Lo dice el curso: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.»La situación: Pasa cuando dos personas quieren inmatricular la misma finca.Caso: Si Marta ya inició el expediente, otro no puede iniciar otro sobre esa finca mientras dure el asiento de presentación o la anotación preventiva.Truco: ¿Ya hay uno en marcha? No cabe otro.
Así te lo pueden preguntar
Mientras dure el asiento de presentación o la anotación preventiva del expediente:
No cabe otro, ni total ni parcialmente.
Requisitos del acta de notoriedad complementaria
Lo dice el curso: «…el notario requerido deberá obtener del Colegio Notarial o Consejo General del Notariado documento acreditativo de haberse autorizado o no otra acta de notoriedad complementaria… relativa a la misma finca.»La situación: Pasa cuando pides el acta de notoriedad complementaria del título público.Caso: El notario consulta antes si ya hay otra acta sobre esa finca. Si la hay (información positiva), debe abstenerse de aceptar. El acta comprueba que el transmitente o causante es tenido como dueño en el término municipal. Lo pide quien tenga interés legítimo. El mismo día de admitir el requerimiento, el notario lo comunica al Colegio Notarial o Consejo General (fecha, datos del transmitente y descripción de la finca) y al concluir comunica el resultado.Truco: ¿Hay otra acta sobre la misma finca? Si sí, el notario no la acepta.
Así te lo pueden preguntar
Si el documento previo del Colegio Notarial revela que ya hay otra acta de notoriedad complementaria sobre la misma finca, el notario:
Con información positiva el notario se abstiene e informa de la causa.
Notoriedad: objeto del acta complementaria
Lo dice el curso: «El acta tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente o causante de las fincas que se pretenden inmatricular es tenido como dueño de ellas en el término municipal donde radiquen las mismas.»La situación: Pasa cuando necesitas probar que el vendedor anterior era tenido por dueño.Caso: El acta no prueba la compra; prueba que en el municipio se tenía a quien transmitió la finca como dueño.Truco: ¿Qué se declara notorio? Que el transmitente era tenido como dueño.
Así te lo pueden preguntar
El acta de notoriedad complementaria de título público comprueba la notoriedad de que:
Se declara la notoriedad de la condición de dueño del transmitente o causante.
Para qué más sirve: tracto interrumpido y exceso de cabida
Lo dice el curso: «Puede servir para reanudar el tracto registral interrumpido y registrar los excesos de cabida.»La situación: Pasa cuando la finca sí está inscrita, pero hay un hueco en la cadena de dueños o la finca mide más de lo que dice el Registro.Caso: Jordi quiere vender un huerto. En el Registro figura el abuelo, pero Jordi lo compró a un vecino que nunca inscribió su compra: falta un eslabón. A eso se llama tracto interrumpido (la cadena de dueños tiene un hueco). Además, el huerto mide 1.200 m² y el Registro dice 1.000: el sobrante se llama exceso de cabida. En ambos casos el expediente de dominio sirve para arreglarlo antes de vender.Truco: ¿Falta un eslabón en la cadena de dueños o la finca mide más de lo inscrito? Entonces hace falta este expediente.
Así te lo pueden preguntar
El expediente de dominio puede servir para:
Las dos funciones que cita el curso son reanudar el tracto interrumpido y registrar excesos de cabida. Las demás combinaciones usan figuras del Registro que no son lo que dice el curso.
Antes y después de la Ley 13/2015: del juez al notario
Lo dice el curso: «Tras la aprobación de la referida Ley 13/2015, el procedimiento de expediente de dominio se realiza de forma notarial.»La situación: Pasa cuando un cliente de edad te cuenta que «lo del juzgado» tardó años y tú tienes que explicarle cómo se hace hoy.Caso: Un cliente te dice que su padre pasó dos años en el juzgado para inscribir una finca. Tú le explicas que antes de la Ley 13/2015 el expediente lo tramitaba el Juzgado, con un juez que dictaba un auto (decisión judicial). Hoy lo hace un notario del distrito donde está la finca o de uno colindante, y solo si alguien se opone se va al juzgado.Truco: ¿Quién lo tramita hoy? Un notario. ¿Y si alguien se opone? Entonces toca el juzgado.
Así te lo pueden preguntar
Tras la Ley 13/2015, el procedimiento de expediente de dominio se realiza:
La Ley 13/2015 pasó el procedimiento al notario. El juez solo interviene si hay oposición, y el registrador no dicta autos: expide certificación y practica la inscripción.
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Derechos de adquisición preferentes
Te llaman para vender y alguien puede adelantarse: el tanteo es comprar primero, antes de que se venda a otro; el retracto es quedarse la finca ya vendida, pagando lo mismo. Pueden tenerlo el inquilino, un copropietario, un vecino o quien tenga una opción.
Cambiamos de tema: venimos del expediente de dominio y las actas (cómo se inscribe una finca que no consta). Ahora la finca ya está inscrita y se vende, y vemos quién puede pasar por delante del comprador. Te sale cuando vas a firmar una reserva y tienes que preguntar «¿hay inquilino, copropietario, vecino o alguien con una opción?».
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si vendes un piso alquilado, ¿quién tiene derecho a quedárselo antes que tu comprador?
Lo único que tienes que llevarte
Hay personas que pueden comprar antes que tu comprador o quedarse la finca después, y lo que te piden es de quién es cada derecho y en cuánto tiempo caduca: opción 4 años (+4), tornería un año y un día, comuneros y colindantes del Código Civil 9 días, coherederos 1 mes, inquilino 30 días naturales.
Lo imprescindible · 4 fichas
La opción de compra: inscripción y 4 años (+4)
Lo dice el curso: «La opción de compra es un derecho personal que produce efectos frente a terceros si se inscribe en el Registro de la Propiedad… El derecho de opción caduca a los 4 años si no se ejercita. Antes de transcurrir dicho plazo, se puede prorrogar por 4 años más si se inscribe antes de la caducidad del plazo anterior.»La situación: Te llama Pau, dueño de un local, que quiere venderlo y te cuenta que hace un año firmó con su amigo Luis una opción de compra: Luis puede comprarlo por 150.000 € si quiere, durante un tiempo.Caso: Pau es el dueño (concedente: quien da la opción) y Luis, el optante (quien puede comprar si quiere). Si Luis inscribió la opción en el Registro, Pau puede vender el local a otra persona, pero el nuevo dueño queda obligado a venderle a Luis al precio pactado; si no la inscribió, solo obliga a Pau. Si pasan 4 años sin que Luis compre, la opción caduca (se acaba); para alargarla 4 años más, la prórroga debe inscribirse antes de que se cumplan los 4. En Cataluña la opción puede ser derecho personal o real. Tú, antes de aceptar el encargo, pides una nota del Registro y avisas a Pau y a Luis de la fecha límite.Truco: ¿Está inscrita la opción? Si sí, obliga al comprador nuevo; si no, solo a Pau. ¿Cuántos años? Cuatro, y otros cuatro si lo inscribes antes de que acabe el plazo.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de opción de compra inscrito caduca:
El plazo es de 4 años y puede prorrogarse otros 4 si la prórroga se inscribe antes de que caduque el plazo anterior. Para el test vale lo del curso; en Cataluña, que permite que la opción sea derecho real, la normativa propia puede dar otros plazos.
Derecho de tornería (Arán)
Lo dice el curso: «El derecho de tornería es un derecho de adquisición preferente del territorio de Arán para la vecindad local. Es un derecho preferente a todo otro derecho de adquisición legal, salvo al de copropietarios.»La situación: Te llama Joan, de Vielha (Valle de Arán, en Cataluña), que quiere vender una finca rústica (de campo) que su familia tiene desde hace generaciones.Caso: Joan es el dueño y vende a Dani, que viene de fuera: no es pariente o lo es más lejos que un primo hermano. Si la finca era de la familia ya en tiempos de sus padres y abuelos, un pariente de Joan puede ejercer la tornería: quedarse la finca pagando lo mismo que Dani, en un año y un día desde que se inscribe la venta (o desde que se supo, si no se inscribe). Si además hay un copropietario con su derecho, gana el copropietario. Tú, antes de la reserva, avisas a Dani de que la compra puede quedar «tomada» por la familia.Truco: ¿Finca rústica en el Arán, de la familia desde los abuelos, que se vende a alguien de fuera? Pregunta por la tornería: un año y un día.
Así te lo pueden preguntar
El plazo para ejercer el derecho de tornería (Arán, Código Civil de Cataluña) es de:
El plazo de la tornería es un año y un día. Los nueve días son del retracto del Código Civil y los dos meses son del retracto de colindantes catalán.
Retractos del Código Civil: comuneros y colindantes (9 días) y coherederos (1 mes)
Lo dice el curso: «Retracto de comuneros (artículo 1522)… Retracto de colindantes (artículo 1523)… Ambos derechos se deben ejercitar en el plazo de 9 días… los demás coherederos podrán ejercer su derecho de tanteo de coherederos en el plazo de un mes desde la notificación (artículo 1067).»La situación: Te llama Pau: es dueño de la mitad de un piso que comparte con su hermana Sara y quiere vender su mitad a Dani, que no es de la familia.Caso: Sara y Pau son copropietarios (dueños a medias). Pau vende su mitad a Dani: Sara puede quedarse esa mitad pagando lo mismo (retracto de comuneros, art. 1522 del Código Civil) en 9 días desde la inscripción de la venta o desde que se supo. También son 9 días para el vecino de una finca rústica (retracto de colindantes, art. 1523). Si en cambio Sara y Pau son herederos de su madre y Pau vende su parte de la herencia a Dani antes de repartirla, Sara tiene tanteo de coherederos (art. 1067): un mes desde que se le notifica. Tú, antes de la reserva, preguntas si hay más dueños o herederos.Truco: ¿Quien reclama es copropietario o vecino de una finca rústica? 9 días. ¿Es un hermano heredero que vende su parte de la herencia? 1 mes.
Así te lo pueden preguntar
Los coherederos pueden ejercer el tanteo (Código Civil español, art. 1067), si un heredero vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición, en el plazo de:
El tanteo de coherederos (art. 1067) es de un mes desde la notificación. Los nueve días son del retracto de comuneros y de colindantes. Para el test vale lo del curso, que pone el retracto de colindantes en la venta de finca rústica de más de una hectárea; hoy el artículo 1523 habla de fincas de hasta una hectárea.
Arrendamientos: tanteo y retracto del inquilino
Lo dice el curso: «El arrendatario de una finca urbana tiene derecho de tanteo y retracto… Se debe ejercitar en un plazo de 30 días naturales… Si se trata de arrendamientos rústicos, el plazo de ejercicio es de 60 días hábiles.»La situación: Te llama Elena, dueña de un piso alquilado a Marta, que quiere venderlo.Caso: Antes de vender, Elena debe avisar a Marta de forma fehaciente (con prueba, por ejemplo por burofax: carta certificada que deja constancia de lo que dice) del precio y condiciones. Marta tiene 30 días naturales (contando todos los días) para comprar ella (tanteo). Si Elena vende sin avisar, Marta puede quedarse el piso ya vendido (retracto) en 30 días naturales desde la inscripción de la venta. Si el alquiler fuera de una finca rústica (campo), serían 60 días hábiles (sin contar festivos). Tú pides copia del aviso antes de la reserva.Truco: ¿Piso de ciudad con inquilino? 30 días naturales. ¿Finca de campo arrendada? 60 días hábiles.
Así te lo pueden preguntar
El plazo para ejercer el tanteo y el retracto en el arrendamiento de una finca urbana es de:
En arrendamientos urbanos el plazo es de 30 días naturales. Los 60 días hábiles son para arrendamientos rústicos.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 15 fichas
Efectos de la opción inscrita (cuatro)
Lo dice el curso: «El concedente puede gravar y enajenar la finca a terceros. El optante puede ejercitar su derecho de opción de compra frente a los sucesivos titulares que quedarán subrogados en la obligación del concedente inicial. La transmisión de la opción se puede inscribir.»La situación: Pasa cuando el dueño con opción inscrita vende o hipoteca.Caso: Marc puede vender o hipotecar el local; Laia podrá exigir la compra a quien lo tenga. La opción también puede transmitirse e inscribirse.Truco: ¿Inscrita? El comprador nuevo queda en el lugar de Marc.
Así te lo pueden preguntar
Con la opción de compra inscrita, el optante puede ejercitar su derecho:
Los sucesivos titulares quedan en el lugar del concedente inicial.
Ejercida la opción: escritura y juez
Lo dice el curso: «Una vez el optante ejercita el derecho de opción, el propietario deberá otorgar escritura pública de compraventa. Si no lo hace, el optante puede acudir al Juez para que éste ordene la compraventa.»La situación: Pasa cuando el optante dice «compro» y el dueño se echa atrás.Caso: Laia avisa a Marc de que compra. Si Marc no firma la escritura, Laia va al juez.Truco: ¿Se niega a firmar? Juez.
Así te lo pueden preguntar
Si el propietario no otorga escritura tras ejercitar el optante la opción:
El juez puede ordenar la compraventa.
Opción ejercitada: cargas posteriores y cancelación
Lo dice el curso: «Una vez ejercitada la opción, los derechos reales, cargas y gravámenes inscritos posteriormente se extinguirán de forma automática. El derecho de opción se cancela cuando se ejercita.»La situación: Pasa cuando tras la opción el dueño hipotecó la finca.Caso: Si Marc hipotecó el local después de inscribirse la opción de Laia, esa hipoteca desaparece cuando Laia ejerce la opción.Truco: ¿Inscrito después de la opción? Se borra al ejercerla.
Así te lo pueden preguntar
Una vez ejercitada la opción, las cargas inscritas posteriormente:
Se extinguen automáticamente, y la opción se cancela al ejercitarse.
Tornería: dónde está regulada
Lo dice el curso: «Se encuentra regulado en el artículo 568-21 y siguientes de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña.»La situación: Pasa cuando te preguntan la norma.Caso: Es libro quinto del Código Civil de Cataluña, art. 568-21 y siguientes.Truco: 568-21: tornería.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de tornería se regula en:
Está en el libro quinto del Código Civil de Cataluña.
Tornería: qué se puede tornar
Lo dice el curso: «…puede ejercerse, en caso de venta o dación en pago de una finca rústica situada en el territorio de Arán, a favor de una persona extraña o con un parentesco más allá del cuarto grado colateral, si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o más generaciones… puede ejercerse sobre la casa solariega y sus dependencias aunque se hallen en suelo urbano, salvo que formen parte de una explotación comercial o turística.»La situación: Pasa cuando la familia del Valle de Arán vende la casa de siempre.Caso: Se puede torner una finca rústica y la casa solariega (casa de la familia) aunque esté en suelo urbano, salvo que sea explotación comercial o turística.Truco: ¿Casa solariega en Arán? Sí, salvo negocio o turismo.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de tornería puede ejercerse sobre la casa solariega aunque esté en suelo urbano:
La excepción es la explotación comercial o turística.
Tornería: renuncia, precio y 6 años sin vender
Lo dice el curso: «Se puede renunciar al derecho si consta dicha renuncia en escritura pública. La adquisición se realiza por el mismo precio… Los adquirentes… no pueden venderla entre vivos (ni por título gratuito), en el plazo de 6 años…»La situación: Pasa cuando un familiar ejerce la tornería y luego quiere revender.Caso: Si Núria ejerce la tornería, paga lo que pagaba el comprador y no puede vender ni regalar la finca durante 6 años, salvo con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogó.Truco: Tornería: renuncia en escritura, mismo precio, 6 años sin vender.
Así te lo pueden preguntar
Quien adquiere una finca por tornería no puede venderla entre vivos en el plazo de:
El curso fija seis años desde la adquisición, salvo consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogó.
Retracto de colindantes catalán: quién y orden
Lo dice el curso: «Pueden ejercer el derecho de retracto de colindantes las personas físicas o jurídicas que… tienen la consideración de cultivador o cultivadora directo y personal… Se prefiere… la propietaria de la finca colindante de menos superficie y, si esta es idéntica, la de la finca con más perímetro colindante.»La situación: Pasa cuando varios vecinos quieren comprar la finca vendida.Caso: Si Anna y Biel son colindantes y cultivadores, gana el de la finca más pequeña; si empatan, el de más perímetro colindante.Truco: ¿Varios vecinos? Menos superficie; si empatan, más perímetro.
Así te lo pueden preguntar
Si varios colindantes pueden ejercer el retracto en Cataluña, se prefiere al propietario de la finca:
Menos superficie y, en empate, más perímetro colindante.
Retracto catalán: contador del plazo
Lo dice el curso: «El plazo… es de dos meses desde el momento en que los propietarios cultivadores directos… tienen conocimiento de la enajenación y de sus circunstancias o desde la fecha en que la transmisión se inscribe en el Registro de la Propiedad.»La situación: Pasa cuando el vecino se entera tarde de la venta.Caso: Los dos meses cuentan desde que el vecino supo la venta con sus circunstancias o desde la inscripción.Truco: Dos meses desde conocer o inscribir.
Así te lo pueden preguntar
El plazo de dos meses del retracto de colindantes catalán se cuenta desde que:
Desde el conocimiento o desde la inscripción.
Retracto de comuneros: de qué trata
Lo dice el curso: «El copropietario de una cosa en común tiene dicho derecho en el caso de venta de la parte de alguno de los copropietarios.»La situación: Pasa cuando un copropietario vende su cuota.Caso: Sara puede retraer la parte que Pau vendió a Dani.Truco: Comunero vende su parte: los otros pueden tirar.
Así te lo pueden preguntar
El retracto de comuneros (art. 1522 CC) se da cuando:
Es el derecho del copropietario si otro copropietario vende su parte.
Retractos del Código Civil: cómputo del plazo
Lo dice el curso: «…en el plazo de 9 días, contados desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o desde que se conoce la venta si no existe dicha inscripción.»La situación: Pasa cuando la venta no se inscribe.Caso: Si la venta no está inscrita, los 9 días cuentan desde que el comunero o el colindante conoce la venta.Truco: Nueve días: inscripción o, si no hay, conocimiento.
Así te lo pueden preguntar
El plazo de 9 días del retracto del Código Civil se cuenta desde:
Se cuenta desde la inscripción o desde que se conoce la venta.
Retracto de colindantes del Código Civil: fincas
Lo dice el curso: «Retracto de colindantes (artículo 1523 del Código Civil): Se aplica en el caso de venta de una finca rústica…»La situación: Pasa cuando se vende una finca de campo pequeña junto a la tuya.Caso: Es el retracto de los vecinos de fincas rústicas (no de pisos). Ver DUDOSOS sobre el tamaño.Truco: Colindante del Código Civil: finca rústica, no piso.
Así te lo pueden preguntar
El retracto de colindantes del artículo 1523 del Código Civil se aplica a la venta de:
Es un retracto de fincas rústicas.
Arrendamiento: cómo empieza el plazo de 30 días
Lo dice el curso: «…30 días naturales, contados desde la notificación fehaciente realizada por el arrendador al arrendatario, en el caso del derecho de tanteo. Asimismo, el derecho de retracto se debe ejercitar dentro de los 30 días naturales siguientes, contados desde la inscripción de la venta que no fue notificada al arrendatario.»La situación: Pasa cuando el propietario avisa (o no) al inquilino.Caso: Si Elena avisó, los 30 días empiezan con el aviso; si no avisó, empiezan con la inscripción de la venta.Truco: Avisado: tanteo desde el aviso; no avisado: retracto desde la inscripción.
Así te lo pueden preguntar
El retracto del arrendatario urbano se ejerce dentro de los 30 días naturales siguientes a:
El retracto cuenta desde la inscripción de la venta no notificada.
Arrendamiento: dónde está regulado
Lo dice el curso: «…artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.»La situación: Pasa cuando te preguntan la norma del tanteo del inquilino.Caso: El tanteo y retracto del inquilino urbano está en el artículo 25 de la LAU.Truco: LAU 25: inquilino.
Así te lo pueden preguntar
El tanteo y retracto del arrendatario de una finca urbana se regula en:
Es el artículo 25 de la LAU.
Cuánto dura la opción inscrita: 4 años y prórroga de 4
Lo dice el curso: «El derecho de opción caduca a los 4 años si no se ejercita. Antes de transcurrir dicho plazo, se puede prorrogar por 4 años más si se inscribe antes de la caducidad del plazo anterior, sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros.»La situación: Pasa cuando el optante llega al cuarto año sin haber decidido.Caso: Laia tiene una opción inscrita sobre el local de Marc. Si pasan 4 años sin que Laia compre, la opción caduca (se acaba el derecho). Para alargarla 4 años más, la prórroga debe inscribirse antes de que se cumplan esos 4 años; si se inscribe tarde, ya no vale. Tú, si llevas el local, avisas a Laia de la fecha límite.Truco: ¿Cuántos años? Cuatro, y para alargar otros cuatro hay que inscribirlo antes de que acabe el plazo.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de opción de compra inscrito caduca:
El plazo es de 4 años y puede prorrogarse otros 4 si la prórroga se inscribe antes de que caduque el plazo anterior.
Tanteo y retracto de colindantes en Cataluña
Lo dice el curso: «El derecho de tanteo… se puede constituir por un tiempo indefinido para la primera transmisión, y por un máximo de 10 años en sucesivas transmisiones… El plazo para ejercer el derecho de retracto de colindantes es de dos meses.»La situación: Pasa cuando vendes una finca rústica en Cataluña y tiene vecinos que la cultivan.Caso: Anna cultiva personalmente su finca rústica y lo hace como su oficio. Su vecino Pere vende la finca contigua. Anna puede ejercer el retracto de colindantes (quedarse la finca pagando lo que pagó el comprador) en dos meses desde que supo la venta o desde que se inscribió. Si hay varios vecinos cultivadores, se prefiere al de la finca de menos superficie y, si empatan, al de más perímetro colindante. El tanteo pactado puede ser indefinido para la primera transmisión y como máximo de 10 años en las siguientes.Truco: ¿Retracto de colindantes en Cataluña? Dos meses y solo cultivadores directos y personales; ¿tanteo pactado? Indefinido la primera vez, 10 años como máximo después.
Así te lo pueden preguntar
El plazo para ejercer el retracto de colindantes en el Código Civil de Cataluña es de:
El retracto de colindantes catalán se ejerce en dos meses. Los nueve días son del Código Civil estatal y los treinta días naturales son del inquilino de vivienda.
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El usufructo
Una persona vive o cobra rentas de un piso que es de otra: típico cuando un viudo se queda con el uso del piso y los hijos son los dueños.
Cambiamos de tema: venimos de los derechos de comprar primero (opción, tanteo, retracto) y ahora vemos un derecho que NO es de comprar, sino de usar la finca de otro. Te sale cuando te encargan vender un piso y en el Registro consta un usufructo a favor de otra persona; después veremos el uso y la habitación, que se le parecen.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si una viuda puede vivir en el piso toda su vida, pero los hijos son los dueños, ¿quién puede vender qué?
Lo único que tienes que llevarte
El usufructo es el derecho a usar y cobrar los frutos de una cosa ajena, de forma temporal; se acaba por siete causas (la principal, la muerte del usufructuario); el usufructuario paga lo ordinario y el nudo propietario lo extraordinario; y en Cataluña el nudo propietario tiene un mes para comprar (tanteo) y tres meses para retractar.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es el usufructo y sus cuatro características
Lo dice el curso: «El usufructo es un derecho real, temporal y limitativo del dominio, que recae sobre cosa ajena.» Características: «Es un derecho real. Recae sobre cosa ajena. Es temporal. El contenido del derecho de disfrute sobre cosa ajena no está determinado.»La situación: Te llama Pau: quiere vender el piso que le dejó su madre, pero ella sigue viviendo allí. ¿Qué derecho tiene ella?Caso: Carmen (la madre) firma ante notario que su hijo Pau será el dueño del piso, pero ella se reserva vivir en él mientras viva. Carmen es la usufructuaria (la que usa el piso y se queda con sus rentas) y Pau el nudo propietario (el dueño que mientras tanto no puede usarlo). El derecho de Carmen es real (vale frente a cualquiera), recae sobre cosa ajena (el piso es de Pau), es temporal (acaba al morir ella) y qué puede hacer exactamente no está fijado de antemano: depende de lo que firmaron. Tú, antes de aceptar el encargo, pides la nota simple (el informe del Registro de la Propiedad) para ver quién es quién.Truco: ¿El piso es de otro, yo tengo derecho a usarlo y se acabará algún día? Como Carmen: eso es usufructo.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 467 del Código Civil (el español), el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de:
El usufructuario debe conservar la forma y sustancia de la cosa (no cambiarla). Solo puede hacer otra cosa si lo permite el título (el documento que creó el usufructo) o la ley.
Las siete causas de extinción
Lo dice el curso: «El usufructo se extingue por: fallecimiento del usufructuario; finalización del plazo; renuncia del usufructuario; reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona; resolución del derecho de quién constituyó el usufructo; pérdida de la cosa; prescripción.»La situación: Te llama un comprador: le interesa un piso con usufructo y pregunta cuándo se acaba.Caso: El piso tiene usufructo a favor de Carmen. Lo normal: se acaba cuando Carmen muere. Pero hay seis causas más: que pase el plazo pactado, que Carmen renuncie, que Pau le compre el usufructo y así reúna usufructo y propiedad en la misma persona, que se deshaga el derecho de quien lo creó, que el piso desaparezca (incendio total) o que prescriba (por el paso del tiempo). Tú le dices al comprador cuál de las siete puede ser en este piso.Truco: ¿Ha muerto Carmen, ha vencido el plazo, ha renunciado, Pau ha comprado su usufructo, se ha deshecho el derecho de origen, se ha perdido el piso o ha prescrito? Si ninguna, sigue el usufructo.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso (Código Civil), ¿cuál de estas es una causa de extinción del usufructo?
Cuando una misma persona pasa a tener el usufructo y la propiedad, el usufructo se extingue. Vender la nuda propiedad o morir el nudo propietario no lo acaba: el usufructuario sigue disfrutando.
Obligaciones del usufructuario y del nudo propietario
Lo dice el curso: «A realizar inventario… A prestar fianza. A custodiar y conservar el bien. A realizar las reparaciones ordinarias… A abonar las contribuciones y cargas anuales. A abonar los gastos y costas de los litigios sobre el usufructo.» «El nudo propietario tiene la obligación de abonar las reparaciones extraordinarias y las contribuciones especiales que impliquen una mejora permanente.»La situación: Te llama Pau, que quiere comprar el piso de Carmen (ella tiene el usufructo, es decir, vive en él y cobra sus frutos; Pau tiene la nuda propiedad, es decir, será el dueño pleno cuando acabe el usufructo). Se ha roto la caldera y pregunta quién paga.Caso: Reparaciones pequeñas del día a día (ordinarias), IBI (impuesto anual del piso) y cargas anuales: las paga Carmen, la usufructuaria. Una reparación grande (extraordinaria) o una contribución especial que mejore el edificio para siempre (por ejemplo, instalar un ascensor): la paga Pau, el nudo propietario. Además, antes de usar el piso, Carmen debe hacer inventario (lista de lo que recibe) y prestar fianza (garantía de que lo cuidará). Tú, como agente, lo aclaras por escrito antes de la reserva para evitar discusiones entre ellos.Truco: ¿La avería es pequeña y de cada año (ordinaria) o grande y mejora el edificio para siempre (extraordinaria)? Pequeña: la paga Carmen, la usufructuaria. Grande: la paga Pau, el nudo propietario.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso (Código Civil), ¿quién debe abonar las reparaciones extraordinarias del bien usufructuado?
Las reparaciones ordinarias son del usufructuario; las extraordinarias y las contribuciones especiales que mejoran permanentemente el bien son del nudo propietario.
Usufructo en Cataluña: tanteo y retracto del nudo propietario
Lo dice el curso: «…el usufructo está disponible por cualquier título, pero los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisición preferente… tendrá un mes para ejercitar… derecho de tanteo… en el plazo de un mes… derecho de retracto en el plazo de tres meses.»La situación: Te llama Carmen, usufructuaria en Cataluña: quiere vender su usufructo a Jordi y te pide que le lleves la venta.Caso: Carmen debe avisar antes a Pau, el nudo propietario, de forma que quede prueba (fehacientemente): quién compra, por cuánto y en qué condiciones. Pau tiene un mes desde el aviso para comprar él mismo, pagando ese precio (tanteo: comprar antes que el tercero). Si Carmen no avisó o vendió en condiciones distintas, Pau tiene tres meses para quedarse con el usufructo ya vendido (retracto), contados desde que lo supo o desde su inscripción. Tú, antes de cerrar con Jordi, haces que Carmen avise por escrito a Pau, para que la venta no se te caiga después.Truco: ¿Hemos avisado a Pau antes de vender? Si sí, él tiene 1 mes (tanteo). Si no, tiene 3 meses después (retracto).
Así te lo pueden preguntar
En el Código Civil de Cataluña, el nudo propietario puede ejercer el derecho de retracto si la venta del usufructo no se notificó fehacientemente, en el plazo de:
El tanteo es de un mes desde la notificación y el retracto de tres meses desde que el nudo propietario lo supo o desde la inscripción.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 13 fichas
Usufructo a favor de persona jurídica
Lo dice el curso: «…el usufructo constituido a favor de persona jurídica no puede ser superior a 99 años.»La situación: Pasa cuando una sociedad tiene usufructo sobre un local en Cataluña.Caso: Una empresa no es mortal, por eso se le pone tope: 99 años como máximo.Truco: Empresa: 99 años.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el usufructo constituido a favor de una persona jurídica no puede superar:
El límite catalán es 99 años.
Usufructo en Cataluña: dónde está regulado y frutos
Lo dice el curso: «…artículos 561-1 y siguientes de la Ley 5/2006… el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos y utilidades de los bienes usufructuados, no excluidos por el título de constitución.»La situación: Pasa cuando te preguntan qué norma regula el usufructo en Cataluña.Caso: Libro quinto del Código Civil de Cataluña, art. 561-1 y ss.Truco: 561: usufructo.
Así te lo pueden preguntar
El usufructo en el Código Civil de Cataluña se regula en los artículos:
561 usufructo, 562 uso y habitación, 565 censo.
Notificación del usufructuario en Cataluña
Lo dice el curso: «…deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisión onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisión gratuita, y las demás circunstancias relevantes de la enajenación.»La situación: Pasa cuando el usufructuario prepara la venta de su derecho.Caso: La notificación incluye comprador, precio (si vende) o valor (si regala) y demás circunstancias.Truco: Quién, cuánto y condiciones.
Así te lo pueden preguntar
La notificación al nudo propietario de la venta del usufructo debe indicar el nombre de los adquirentes y:
Precio si es onerosa, valor si es gratuita.
Gastos del usufructo en Cataluña
Lo dice el curso: «…el usufructuario debe abonar los gastos ordinarios y de suministro de bienes, pero el nudo propietario deberá abonar las reparaciones extraordinarias no derivadas del incumplimiento del usufructuario y las contribuciones especiales… En todos estos casos, los nudos propietarios pueden exigir a los usufructuarios el interés de las cantidades invertidas.»La situación: Pasa cuando el nudo propietario paga una obra grande.Caso: Pau paga la reparación extraordinaria y puede pedir a Carmen el interés de lo invertido.Truco: Paga la obra grande, cobra interés.
Así te lo pueden preguntar
Si el nudo propietario paga reparaciones extraordinarias en Cataluña, puede exigir al usufructuario:
El curso dice que pueden exigir el interés de las cantidades invertidas.
El nudo propietario puede pagar por el usufructuario
Lo dice el curso: «En el caso que el usufructuario no asuma las cargas ni abone los gastos, tributos o tasas… después de que el nudo propietario se lo requiera, éste puede pagarlas a cargo del usufructuario.»La situación: Pasa cuando el usufructuario no paga el IBI.Caso: Tras requerírselo, Pau puede pagar el IBI y cargárselo a Carmen.Truco: Primero requiere, luego paga a su cargo.
Así te lo pueden preguntar
Si el usufructuario no paga los tributos tras requerírselo el nudo propietario, este puede:
Puede pagarlos a cargo del usufructuario.
Contratos del usufructuario y su fin (art. 480)
Lo dice el curso: «…todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.»La situación: Pasa cuando el inquilino de un piso del usufructuario te pregunta si podrá seguir cuando ella muera.Caso: Si Carmen alquila el piso y muere, el contrato se acaba con el usufructo. Solo el alquiler de finca rústica aguanta hasta que acabe el año agrícola.Truco: Acaba el usufructo, acaba el alquiler (salvo rústica: año agrícola).
Así te lo pueden preguntar
Los contratos que celebra el usufructuario se resuelven al fin del usufructo, salvo:
La excepción del art. 480 es el arrendamiento de fincas rústicas durante el año agrícola.
Responsabilidad si el usufructuario vende su derecho (art. 498)
Lo dice el curso: «…el usufructuario que venda su derecho será responsable del menoscabo que se ocasione a los objetos usufructuados por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.»La situación: Pasa cuando el usufructuario vende su derecho y el nuevo no cuida el piso.Caso: Si Jordi estropea el piso por descuido, Carmen responde ante Pau.Truco: Vendes tu derecho, sigues respondiendo.
Así te lo pueden preguntar
El usufructuario que vende su derecho es responsable del menoscabo ocasionado por:
Responde por culpa o negligencia del sustituto.
Usufructo con facultad de disposición
Lo dice el curso: «El usufructo sobre bien inmueble se puede constituir con facultad de disposición. En este caso, el usufructuario no tendrá la obligación de conservar su forma y sustancia, y éste tendrá derecho a enajenar los bienes sin que tenga que restituir su valor.»La situación: Pasa cuando el usufructuario quiere vender la finca entera.Caso: Solo si el título le dio facultad de disposición puede Carmen vender la finca sin devolver su valor.Truco: Sin facultad de disposición, no vende la finca.
Así te lo pueden preguntar
En el usufructo con facultad de disposición, el usufructuario puede enajenar los bienes:
No tiene que restituir su valor ni conservar su forma y sustancia.
Usufructo con facultad de disponer en caso de necesidad
Lo dice el curso: «…con facultad de disponer en el caso de necesidad. Normalmente, se realiza en testamento para asegurar la subsistencia de una persona. En el supuesto que la venta se realizara con mala fe, ésta podrá ser impugnada y se resolverá en perjuicio del tercer adquirente.»La situación: Pasa cuando una viuda vende la finca alegando necesidad.Caso: Si vende de mala fe, la venta se puede impugnar y pierde el comprador.Truco: Venta de mala fe: pierde el tercero.
Así te lo pueden preguntar
Si el usufructuario con facultad de disponer en caso de necesidad vende con mala fe:
Se resuelve en perjuicio del tercer adquirente.
Qué es la accesión
Lo dice el curso: «La accesión es una forma de adquirir el dominio consistente en que el propietario de una cosa también es propietario de lo que la cosa produzca o de lo que se adhiera a ella.»La situación: Pasa cuando el piso gana algo (un trastero) que se une a él.Caso: Lo que se une al piso es del dueño del piso, y el usufructuario disfruta de ello.Truco: Lo que se pega a la cosa es de su dueño.
Así te lo pueden preguntar
La accesión es una forma de adquirir el dominio consistente en que el propietario de una cosa es también propietario de:
El dueño lo es también de lo que la cosa produce o se le une.
Constitución entre vivos y por testamento
Lo dice el curso: «Por actos inter vivos: enajenación a favor de la persona que antes no tenía el goce de la cosa, o retención en el supuesto que el propietario venda la nuda propiedad, pero se reserve el usufructo. Por testamento: institución de heredero o legado.»La situación: Pasa cuando te cuentan cómo se creó un usufructo.Caso: En vida: dar el usufructo a alguien nuevo o vender la nuda propiedad quedándose el usufructo. Por testamento: heredero o legado.Truco: En vida: dar o retener. Testamento: heredero o legado.
Así te lo pueden preguntar
El usufructo por actos entre vivos se constituye por enajenación o por:
La retención es vender la nuda propiedad reservándose el usufructo.
Cómo se constituye el usufructo
Lo dice el curso: «El artículo 468… el usufructo se constituye por: Ley… La voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad… Por prescripción.»La situación: Pasa cuando un cliente te cuenta cómo le quedó el usufructo del piso.Caso: Hay tres caminos. Por ley: el viudo, al morir su cónyuge, tiene usufructo en la herencia. Por voluntad: o bien en vida (Carmen vende la nuda propiedad a Pau y se reserva el usufructo, o dona el usufructo a alguien que antes no disfrutaba la cosa), o bien por testamento (instituyendo heredero o dejando un legado). Y por prescripción (por paso del tiempo con posesión). Tú anotas cuál es el origen porque determina qué documento pedir.Truco: ¿Cómo se pudo crear? Ley, voluntad (en vida o testamento) o prescripción: tres caminos.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 468 del Código Civil, el usufructo se constituye por:
El artículo 468 cita tres vías: la ley (usufructo del cónyuge viudo), la voluntad (entre vivos o por testamento) y la prescripción.
Derechos del usufructuario
Lo dice el curso: «A obtener los frutos naturales, civiles e industriales. A arrendar su derecho. A mejorar el bien usufructuado. A compensar los desperfectos con las mejoras. A vender su derecho. A hipotecar su derecho. A disfrutar de los aumentos del bien usufructuado derivados de la accesión, de las servidumbres y de todos los beneficios.»La situación: Pasa cuando el usufructuario te llama para decirte «quiero alquilar el piso donde tengo el usufructo».Caso: Carmen es usufructuaria de un piso de Pau. Puede quedarse los frutos (los alquileres si lo alquila: frutos civiles), puede alquilar su derecho, venderlo, hipotecarlo o hacer mejoras, y disfrutar de lo que se añada al piso por accesión (que lo que se une a la cosa pasa a ser de su dueño: por ejemplo, si el piso gana un trastero adosado). Tú, si Carmen quiere alquilar, sabes que sí puede, pero el contrato se acaba cuando acabe su usufructo.Truco: ¿Puede cobrar, alquilar, mejorar, vender o hipotecar SU derecho? Sí, a las cinco.
Así te lo pueden preguntar
El usufructuario tiene derecho a:
Puede arrendar, vender e hipotecar SU derecho (no la finca entera). Cambiar la forma y sustancia está limitado.
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El derecho de uso y habitación
Te llaman para vender un piso o una casa y resulta que otra persona, que no es la dueña, tiene derecho a vivir en ella o a usarla, pero solo para ella y su familia y sin poder alquilarla.
Cambiamos de tema: venimos del usufructo, donde el usufructuario (quien usa una cosa ajena y se queda con todos sus frutos) cobra todo y puede alquilar su derecho. Ahora vemos dos derechos parecidos pero más pequeños, uso y habitación, que solo cubren lo que necesitan la persona y su familia. Te importa porque, cuando te encargan vender un piso, en la nota simple (el papel del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y qué derechos hay sobre la finca) puede aparecer «derecho de habitación» a favor de alguien, y tienes que saber qué puede y qué no puede hacer esa persona.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si una persona tiene derecho a vivir en un piso que no es suyo, ¿puede alquilarlo a otro para sacar dinero?
Lo único que tienes que llevarte
Uso = usar una cosa ajena y coger de ella solo los frutos (lo que da la cosa: verduras, crías, leche) que necesita él y su familia; habitación = lo mismo pero ocupando las piezas necesarias de una casa. En ambos casos no se puede alquilar ni traspasar el derecho, y si ocupa o consume todo, paga los gastos como un usufructuario.
Lo imprescindible · 4 fichas
Derecho de uso
Lo dice el curso: «El derecho de uso consiste en utilizar la cosa ajena sin ser el propietario, sin tener un derecho de disfrute de la cosa o de percepción de sus frutos sin ninguna limitación.»La situación: Te llama Josep, dueño de una huerta, para venderla; en la nota simple figura que su cuidadora, Pilar, tiene sobre ella el derecho de uso.Caso: Josep (el dueño, el que vende) dejó a Pilar el derecho de uso de la huerta. Pilar puede usarla y coger las verduras (los frutos: lo que da la huerta) que necesitan ella y su familia, y si la familia crece, puede coger más; lo que no tiene es el rendimiento entero, como un usufructuario. Antes de enseñar la huerta a un comprador, le explicas qué puede hacer Pilar.Truco: ¿Puede Pilar quedarse todos los frutos de la huerta de Josep o solo los que necesita ella y su familia? Solo los necesarios: eso es uso.
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil, el derecho de uso consiste en:
El uso es un derecho limitado: se usa lo ajeno, pero sin disfrutar de todos los frutos. La segunda opción se parece al usufructo y la tercera es la definición de habitación.
Derecho de habitación
Lo dice el curso: «El derecho de habitación consiste en la facultad del habitacionista de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.»La situación: Te llama Joan, dueño de una casa de pueblo, para venderla; en la nota simple consta que su hermana Rosa tiene sobre ella un derecho de habitación.Caso: Joan (el dueño, el que vende) dejó a su hermana Rosa el derecho de habitación: Rosa, la habitacionista (la que tiene el derecho), puede ocupar las piezas de la casa que necesite ella y su familia, pero no es dueña. Antes de visitar la casa con un comprador, le explicas que Rosa vive allí por ese derecho. Diferencia con el uso: el uso es para usar una cosa y coger sus frutos (una huerta); la habitación es solo para vivir en piezas de una casa.Truco: ¿Rosa vive en las piezas de una casa ajena? Es habitación. ¿Coge verduras de una huerta ajena? Es uso.
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil, el derecho de habitación consiste en:
La habitación es ocupar las piezas necesarias para uno y su familia. No permite alquilar a otros ni ocupar sin límite.
Ni arrendar ni traspasar
Lo dice el curso: «El usuario no podrá arrendar ni traspasar el derecho por ninguna clase de título.» «El habitacionista no podrá arrendar ni traspasar el derecho por ninguna clase de título.»La situación: Rosa, que vive en la casa de su hermano Joan por su derecho de habitación, te llama: un turista le ofrece dinero por alquilarle una habitación y quiere que le busques inquilino.Caso: Rosa no puede arrendar (alquilar) ni traspasar (ceder a otra persona) su derecho, ni cobrando ni regalándolo. Es la gran diferencia con el usufructuario, que sí puede alquilar y vender su derecho. Le dices que no y no publicas el anuncio; así conservas a Rosa y a Joan como clientes para la venta de la casa.Truco: ¿Puede Rosa alquilar o ceder su derecho? El usufructuario sí; el usuario y el habitacionista, no.
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil, el habitacionista:
Ni arrendar ni traspasar, por ningún título. El usufructuario sí puede arrendar y vender su derecho.
Quién paga los gastos en uso y habitación
Lo dice el curso: «En el caso que el usuario consuma todos los frutos… tendrá la obligación de pagar los gastos de cultivo, de las reparaciones ordinarias de conservación y las contribuciones, de la misma forma que el usufructuario. Si sólo percibe parte de los frutos, el usuario no deberá contribuir en nada, si al propietario le queda parte de los frutos… Si dichos frutos… no fueran bastantes, suplirá aquél lo que falte.»La situación: Te llama Joan, dueño de la casa, porque le ha llegado el IBI (el impuesto anual de la casa) y Rosa, que vive allí por su derecho de habitación, dice que no le toca pagar.Caso: Si Rosa ocupa toda la casa de Joan, paga los gastos de conservación y las contribuciones (impuestos como el IBI) igual que un usufructuario. Si solo ocupa una parte y a Joan le queda con qué pagar los gastos y cargas, Rosa no paga nada; si lo que le queda a Joan no alcanza, Rosa completa lo que falte. Con el usuario pasa igual. Antes de repartir la factura, miras en cuál de los tres casos está Rosa.Truco: ¿Ocupa Rosa toda la casa o solo una parte? Toda: paga como usufructuario. Una parte: no paga, salvo lo que falte.
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil, si el habitacionista ocupa toda la casa, tiene la obligación de:
Si ocupa toda la casa, paga como el usufructuario. Si ocupa solo parte, no contribuye salvo que lo que queda al propietario no alcance.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 9 fichas
Uso de ganado (art. 526)
Lo dice el curso: «El que tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia, así como también del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive.»La situación: Pasa cuando el uso recae sobre ganado.Caso: El usuario de un rebaño coge crías, leche y lana para su familia y estiércol para sus tierras.Truco: Rebaño: crías, leche, lana y estiércol, lo que baste.
Así te lo pueden preguntar
El usuario de un rebaño puede aprovecharse de las crías, leche y lana:
Solo en cuanto baste para su consumo y el de su familia.
Uso en Cataluña: definición
Lo dice el curso: «…los usuarios pueden poseer y utilizar un bien ajeno en la forma establecida por el título de constitución o, en su defecto, de modo suficiente para atender sus necesidades y las de quienes convivan con ellos.»La situación: Pasa cuando el uso se constituye en Cataluña.Caso: Se estará al título y, si no dice nada, a lo suficiente para las necesidades del usuario y de quienes conviven con él.Truco: Catalán: título primero; si no, necesidades y convivientes.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, los usuarios pueden poseer y utilizar un bien ajeno de modo suficiente para atender sus necesidades y las de:
Se habla de las personas que conviven con el usuario.
Uso y habitación en Cataluña: artículos
Lo dice el curso: «El derecho de uso, regulado en los artículos 562-6 a 562-8… El derecho de habitación, regulado en los artículos 562-9 a 562-11…»La situación: Pasa cuando preguntan los artículos catalanes.Caso: Uso: 562-6 a 562-8; habitación: 562-9 a 562-11.Truco: Uso 6-8, habitación 9-11.
Así te lo pueden preguntar
En el Código Civil de Cataluña el derecho de habitación se regula en los artículos:
El uso está en 562-6 a 562-8.
Uso de una vivienda en Cataluña
Lo dice el curso: «El derecho de uso de una vivienda se extiende a la totalidad de ésta, junto con las dependencias y los derechos anexos.»La situación: Pasa cuando el uso es sobre una vivienda catalana.Caso: El usuario puede usar toda la vivienda, con sus dependencias (trastero, plaza de garaje) y derechos anexos.Truco: Uso de vivienda en Cataluña: toda ella.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el derecho de uso de una vivienda se extiende:
Se extiende a toda la vivienda con dependencias y derechos anexos.
Uso sobre ganado y bosque en Cataluña
Lo dice el curso: «Si el derecho de uso se constituye sobre ganado, se tendrá un derecho a percibir las crías y otros productos relativos. Si se constituye sobre un bosque o sobre plantas, se tendrá un derecho a talar los árboles, a cortar las matas, y a vender el producto.»La situación: Pasa cuando el uso es sobre un bosque.Caso: El usuario catalán de un bosque puede talar, cortar matas y vender el producto.Truco: Bosque catalán: talar, cortar y vender.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, si el derecho de uso se constituye sobre un bosque, se tiene derecho a:
El curso cita talar, cortar y vender.
Habitación en Cataluña: definición y personas físicas
Lo dice el curso: «…comporta el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el título de constitución o, en defecto de esta indicación, los que sean precisos para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el número de estas aumente… Dicho derecho sólo se puede constituir a favor de personas físicas.»La situación: Pasa cuando una empresa quiere un derecho de habitación.Caso: No puede: en Cataluña solo se constituye a favor de personas físicas.Truco: Habitación catalana: solo personas físicas.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el derecho de habitación solo se puede constituir a favor de:
El curso lo limita a personas físicas.
Gastos del habitacionista en Cataluña
Lo dice el curso: «El habitacionista deberá abonar los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado.»La situación: Pasa cuando el habitacionista catalán recibe la factura de la luz.Caso: Paga lo individualizable (su luz, su agua) y los servicios que él contrató.Truco: Paga lo suyo y lo que contrató.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el habitacionista debe abonar:
Solo los individualizables derivados de su uso y los servicios instalados o contratados por él.
Los frutos del uso: solo lo necesario
Lo dice el curso: «El usuario tiene derecho a percibir los frutos, pero sólo en la cuantía necesaria para sufragar sus necesidades y las de su familia, aunque ésta aumente.»La situación: Pasa cuando la familia del usuario crece y se pregunta si puede coger más.Caso: Pilar tiene derecho de uso sobre la huerta. Al principio vive sola; luego se casa y tiene un hijo. Como la cuantía es lo necesario para ella y su familia, aunque la familia aumente, ahora puede coger más verduras. Lo que no puede es vender el excedente para ganar dinero.Truco: ¿Se mide por lo que necesita mi familia hoy? Sí, y si crece, crece.
Así te lo pueden preguntar
El usuario tiene derecho a percibir los frutos:
La cuantía se mide por las necesidades del usuario y su familia, y la familia puede aumentar después de la constitución.
Cómo se extinguen uso y habitación
Lo dice el curso: «El derecho de uso se extinguirá por abuso grave de la cosa, y por las mismas causas que el usufructo.» «El derecho de habitación se extingue por las mismas causas que el derecho de uso.»La situación: Pasa cuando el titular destroza la casa o abusa de ella.Caso: Rosa usa la casa de Joan como almacén y la deja arruinada: abuso grave. Joan puede dar por extinguido el derecho de habitación. También se acabará si Rosa muere, renuncia, se pierde la casa o por el resto de causas del usufructo.Truco: ¿Abuso grave o cualquier causa del usufructo? Se acaba el derecho.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de uso se extingue:
El abuso grave se suma a las causas de extinción del usufructo. El habitacionista tiene el mismo régimen.
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Derecho real de censo
Te llaman para vender una masía antigua del campo catalán y en el Registro figura que la finca debe pagar cada año una pensión a otra persona.
Cambiamos de tema: venimos de uso y habitación (derechos de vivir o usar una finca ajena). Ahora vemos otro derecho sobre una finca: no es para usarla, sino que la finca debe pagar una pensión anual a otra persona. Te importa porque, cuando te encargan vender una masía, en la nota simple (el papel del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y qué cargas tiene la finca) puede aparecer «censo» o «laudemio» y el comprador te pregunta qué tendrá que pagar.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si una finca debe pagar cada año una pensión a otra persona, ¿quién paga y quién cobra?
Lo único que tienes que llevarte
Censo = pensión anual que debe pagar una finca. Paga el censatario (quien tiene la finca) y cobra el censualista. El Código Civil distingue tres clases (enfitéutico, consignativo y reservativo); para vender, tanteo 20 días y retracto 9. En Cataluña, el enfitéutico tiene laudemio (máximo 10 %; sin pacto, 1 %) y fadiga.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es el censo (art. 1604) y características
Lo dice el curso: «…cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.» «…derecho inmobiliario, cuya duración es vitalicia (se pueden redimir a voluntad del censatario), transmisible y prescriptible.»La situación: Te llama Marta, que ha heredado una masía antigua y quiere venderla; en la nota simple figura un censo y el comprador te pregunta qué es.Caso: Hace siglos la familia Ribas recibió la masía a cambio de pagar cada año una pensión (canon o rédito: dinero que se paga cada año) a la familia Casals. Marta, descendiente de los Ribas, es hoy la censataria (la que paga) y los Casals, los censualistas (los que cobran). Tú le explicas al comprador que la pensión va pegada a la finca (es un derecho inmobiliario) y que se puede transmitir y prescribir (acabarse por el paso del tiempo).Truco: ¿Hay una pensión anual pegada a la finca, que paga quien la tiene? Entonces es censo.
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil (art. 1604), el censo es un derecho real constituido cuando se sujetan bienes inmuebles al pago de:
El censo es una pensión anual (canon o rédito) a cambio de un capital o del dominio de la finca. No es un precio único ni un alquiler. Para el test vale lo del curso, que lo llama vitalicio y redimible a voluntad del censatario; el Código Civil de Cataluña lo define como perpetuo o temporal.
Las tres clases de censo
Lo dice el curso: «Censo enfitéutico (art. 1605): cede a otra el dominio útil, reservándose el directo y la pensión anual. Censo consignativo (art. 1606): el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon que se obliga a pagar al censualista por el capital que recibe en dinero. Censo reservativo (art. 1607): cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose una pensión anual.»La situación: Te llama Marta: «mi masía tiene un censo». Para saber qué te está diciendo, tienes que ver cuál de las tres clases es.Caso: Enfitéutico: los Casals dejan a los Ribas explotar la masía (dominio útil: el derecho a usarla y trabajarla) pero siguen siendo los dueños directos (dominio = propiedad) y cobran la pensión. Consignativo: Marta pide 50.000 € a los Casals y, en vez de devolverlos, grava su propia finca con una pensión anual. Reservativo: los Casals venden la masía entera (pleno dominio) a los Ribas pero se reservan cobrar cada año una pensión. En una frase: enfitéutico = cedo el uso y sigo siendo dueño directo; consignativo = recibo dinero y grabo mi finca; reservativo = vendo y me quedo una pensión.Truco: ¿Cedo solo el uso y sigo siendo dueño directo (enfitéutico), recibo dinero y grabo mi finca (consignativo) o vendo la finca entera y me quedo una pensión (reservativo)?
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil, el censo en el que una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir una pensión anual, es el:
En el reservativo se cede el pleno dominio y se guarda una pensión. En el enfitéutico solo se cede el dominio útil y en el consignativo se recibe un capital en dinero.
Tanteo (20 días) y retracto (9 días) mutuos
Lo dice el curso: «El enfiteuta y censualista tienen el derecho de tanteo y retracto mutuo, en el caso de venta o dación en pago del correspondiente dominio. El derecho de tanteo se debe ejercitar dentro de los 20 días siguientes a la comunicación de la voluntad de enajenación, y el derecho de retracto… 9 días siguientes, contados desde la inscripción de la venta.»La situación: Ribas, que paga el censo, te encarga vender su derecho sobre la masía, y los Casals, que cobran la pensión, quieren comprar antes que nadie.Caso: Ribas (el que vende) se lo comunica a los Casals: tienen 20 días para comprar ellos al mismo precio (tanteo: comprar antes que el tercero). Si Ribas vendió sin avisar, los Casals tienen 9 días desde que la venta se inscribe en el Registro para quedarse con lo vendido (retracto). Vale en las dos direcciones. Al coger el encargo, haces que Ribas avise por escrito a los Casals y apuntas la fecha para saber cuándo corren los 20 días.Truco: ¿Cuántos días tiene el otro para comprar antes que el tercero (tanteo)? 20. ¿Y para quitárselo después de vendido (retracto)? 9.
Así te lo pueden preguntar
En el censo enfitéutico del Código Civil, el derecho de tanteo se ejercita dentro de los:
El tanteo son 20 días desde la comunicación; el retracto son 9 días desde la inscripción de la venta.
Censo enfitéutico en Cataluña: laudemio y fadiga
Lo dice el curso: «El censo enfitéutico… consiste en otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno sólo de estos derechos… El laudemio se pacta y no puede ser superior al 10%… Si no se pacta, la cuota del laudemio será del 1%. El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los 10 años… El derecho de fadiga consiste en el derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación del derecho de censualista.»La situación: Te llama Ribas, que va a vender una masía catalana con censo enfitéutico, y te pregunta cuánto tendrá que pagar a los Casals, que cobran la pensión.Caso: Laudemio: Ribas vende por 200.000 € y se pactó un laudemio del 2 %: paga 4.000 € a los Casals; si no se pactó nada, el 1 % (2.000 €); lo pactado no pasa del 10 %, y los Casals tienen 10 años para reclamarlo desde la venta. Fadiga (si se pactó): ahora venden los Casals su derecho de cobrar la pensión; el que paga tiene un mes para comprar antes que el tercero (tanteo) y, si no le avisaron, tres meses para quedárselo (retracto). En una frase: el laudemio es dinero que cobra el censualista cuando vende el que paga; la fadiga es comprar antes cuando vende el censualista.Truco: ¿Vende el que paga la pensión? Hay laudemio (dinero para el censualista: 1 % si no se pactó, máximo 10 %). ¿Vende el que la cobra? Hay fadiga (un mes para comprar antes).
Así te lo pueden preguntar
En el Código Civil de Cataluña, si no se pacta el laudemio (cantidad que cobra el censualista cuando se vende la finca), su cuota será del:
Si no se pacta, el laudemio es del 1 %; lo pactado tiene tope del 10 %. Para el test vale lo del curso; no se ha contrastado con la ley catalana de hoy.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 21 fichas
Censo enfitéutico (art. 1605)
Lo dice el curso: «Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.»La situación: Pasa cuando te preguntan por el dominio útil y directo.Caso: Quien cede el uso y explotación conserva el dominio directo y cobra pensión; quien lo recibe es el enfiteuta.Truco: Enfiteuta: tiene el dominio útil y paga.
Así te lo pueden preguntar
En el censo enfitéutico, quien cede la finca se reserva:
Cede el dominio útil y se reserva el directo y la pensión.
Censo consignativo (art. 1606)
Lo dice el curso: «…el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.»La situación: Pasa cuando alguien pide dinero y grava su finca con una pensión anual.Caso: Marta recibe 50.000 € y se obliga a pagar una pensión anual sobre su finca.Truco: Consignativo: dinero por pensión.
Así te lo pueden preguntar
En el censo consignativo, el censatario:
Recibe dinero y grava su finca con una pensión.
Censo reservativo (art. 1607)
Lo dice el curso: «Cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario.»La situación: Pasa cuando alguien vende una finca pero quiere cobrar renta anual.Caso: Casals vende y conserva una pensión anual.Truco: Reservativo: vendo y me reservo una pensión.
Lo dice el curso: «A redimir la finca objeto del censo, realizando un pago único y en metálico del precio de valoración de la finca.»La situación: Pasa cuando el censatario quiere liberarse del censo.Caso: Paga una sola vez y en dinero el precio de valoración.Truco: Redimir: un pago, en dinero.
Así te lo pueden preguntar
La redención del censo en el Código Civil se hace mediante:
Pago único y en dinero.
Reconocimiento cada 29 años
Lo dice el curso: «Al reconocimiento de su derecho cada 29 años. Los gastos serán a cargo del enfiteuta.»La situación: Pasa cuando el censualista pide que le reconozcan su derecho.Caso: Casals puede exigir cada 29 años que Ribas reconozca su derecho, y Ribas paga los gastos.Truco: 29 años; paga el enfiteuta.
Así te lo pueden preguntar
El censualista tiene derecho al reconocimiento de su derecho cada:
Cada 29 años, a costa del enfiteuta.
Reversión
Lo dice el curso: «A la reversión, en el supuesto de fallecimiento del enfiteuta sin herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta.»La situación: Pasa cuando muere el enfiteuta sin familia.Caso: Si Ribas muere sin descendientes, ascendientes, cónyuge ni parientes hasta el sexto grado, la finca vuelve a Casals.Truco: Sin familia hasta el sexto grado: vuelve al dueño directo.
Así te lo pueden preguntar
La reversión se produce en caso de fallecimiento del enfiteuta sin herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del:
Hasta el sexto grado.
Censo en Cataluña: definición
Lo dice el curso: «…prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente.»La situación: Pasa cuando te piden la definición catalana.Caso: Es pensión anual en dinero, perpetua o temporal, vinculada a la finca.Truco: Catalán: anual, dineraria, real, perpetua o temporal.
Así te lo pueden preguntar
En el Código Civil de Cataluña el censo es una prestación periódica dineraria anual:
Puede ser perpetuo o temporal.
Censo catalán: escritura pública y artículos
Lo dice el curso: «…artículos 565-1 y siguientes… El censo se debe constituir en escritura pública.»La situación: Pasa cuando constituyes un censo en Cataluña.Caso: Se firma ante notario.Truco: 565: censo; escritura pública.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el censo se debe constituir:
Exige escritura pública.
Cuándo no se devenga el laudemio
Lo dice el curso: «…no se devenga en: expropiación forzosa, aportación a juntas de compensación o adjudicaciones de estas a sus miembros; enajenaciones a título gratuito; adjudicaciones por disolución de comunidades matrimoniales, convivientes en pareja estable, divorcio, separación, nulidad; agnición de buena fe; transmisiones de fincas en el valle de Ribes y en Moià.»La situación: Pasa cuando una pareja que se divorcia se reparte una finca con censo.Caso: En divorcio, donación, herencia o expropiación, no hay laudemio.Truco: Gratis, divorcio, expropiación, juntas, agnición, Ribes y Moià: sin laudemio.
Así te lo pueden preguntar
El laudemio NO se devenga en:
Las ventas normales sí lo devengan.
Agnición de buena fe
Lo dice el curso: «…la declaración que, dentro del año de la firma del contrato, hacen los compradores de haber efectuado la adquisición en interés y con dinero de las personas que designan.»La situación: Pasa cuando alguien compra en nombre de otro.Caso: Dentro del año de la firma, el comprador declara que compró para otra persona.Truco: Agnición: un año.
Así te lo pueden preguntar
En la agnición de buena fe, la declaración de los compradores se hace dentro:
Dentro del año de la firma.
Fadiga: plazos
Lo dice el curso: «El derecho de tanteo se debe ejercitar en un mes desde la notificación… retracto en un plazo de 3 meses desde que se conozca la enajenación o desde que se inscriba en el Registro.»La situación: Pasa cuando se vende el derecho del censualista.Caso: Un mes para el tanteo; tres meses para el retracto.Truco: Fadiga: 1 mes y 3 meses.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de fadiga consiste en:
Fadiga es tanteo y retracto; el laudemio es el cobro.
Fadiga: pacto expreso
Lo dice el curso: «Dicho derecho se debe pactar de forma expresa en el título constitutivo.»La situación: Pasa cuando revisas el título de un censo catalán.Caso: Si el título no menciona la fadiga, no existe.Truco: Fadiga: solo si se pactó.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de fadiga:
Hay que pactarlo expresamente.
Fadiga: cuándo no se ejercita
Lo dice el curso: «…no se ejercitará en: las permutas, las retroventas, las transacciones, las demás enajenaciones en las que los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes.»La situación: Pasa cuando el censualista cambia su derecho por otra cosa.Caso: En permutas, retroventas y transacciones, no hay fadiga.Truco: Permuta, retroventa, transacción: sin fadiga.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de fadiga no se ejercitará en:
El art. 565-25 cita permutas, retroventas, transacciones y similares.
Fadiga: cómo se pierde
Lo dice el curso: «Si se ha cobrado el laudemio correspondiente. Si se ejerce el derecho de redención, siempre que sea antes de dictarse la sentencia que da lugar a la fadiga.»La situación: Pasa cuando el censualista ya cobró laudemio.Caso: Cobrar el laudemio hace perder la fadiga, igual que redimir antes de la sentencia.Truco: Cobrar laudemio o redimir a tiempo: se pierde.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de fadiga se pierde, entre otros supuestos, si:
Cobrar el laudemio la extingue (art. 565-27).
Redención catalana: no parcial
Lo dice el curso: «…la redención del censo no puede ser parcial, ya que debe comprender íntegramente la pensión y los derechos inherentes al censo. El censatario debe estar al corriente en el pago…»La situación: Pasa cuando el censatario quiere liberar solo una parte.Caso: No se puede redimir a trozos, y hay que estar al corriente de pago.Truco: Redención: entera y con deudas al día.
Así te lo pueden preguntar
La redención del censo en Cataluña:
Debe comprender íntegramente la pensión y los derechos inherentes.
Redención catalana: forma y precio
Lo dice el curso: «La redención se formaliza en escritura pública… Se realiza con la entrega de la cantidad pactada… Si se pacta el laudemio, el precio de la redención debe incluir el importe del laudemio… La redención se debe satisfacer en dinero y al metálico, salvo que se pacte lo contrario.»La situación: Pasa cuando se redime un censo catalán.Caso: Escritura, precio pactado (con laudemio si lo hubo) y en dinero.Truco: Escritura, pactado, dinero.
Así te lo pueden preguntar
La redención del censo en Cataluña se formaliza en:
Escritura pública.
Redención si el censo se adquiere por usucapión
Lo dice el curso: «…el equivalente de capitalizar la pensión anual al 3% y sumarle, si procede, un laudemio contado sobre el valor que tenía la finca en el momento de iniciarse dicha usucapión.»La situación: Pasa cuando alguien ganó el censo por el paso del tiempo.Caso: Capitalizar la pensión al 3% y sumar el laudemio si procede.Truco: Usucapión: pensión al 3 %.
Así te lo pueden preguntar
Si el censo se adquiere por usucapión, la redención equivale a capitalizar la pensión anual al:
Al 3 %, más laudemio si procede.
Deducción de la entrada
Lo dice el curso: «Del precio de redención, se deduce la entrada, si se ha estipulado su pago en el título de constitución.»La situación: Pasa cuando al constituir el censo se pagó una entrada.Caso: La entrada pagada se resta del precio de redención.Truco: Entrada pagada: se descuenta.
Así te lo pueden preguntar
Del precio de redención en Cataluña se deduce:
El art. 565-13.4 habla de la entrada.
Censo vitalicio
Lo dice el curso: «…prestación periódica anual al censualista durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo. En este caso, es irredimible, salvo que se establezca otra cosa. Asimismo, el censo quedará sin efecto si las personas… mueren dentro de los dos meses siguientes… como consecuencia de una enfermedad que ya existía.»La situación: Pasa cuando el censo se paga mientras vivan una o dos personas.Caso: Si el beneficiario muere por enfermedad previa dentro de los dos meses, el censo queda sin efecto.Truco: Vitalicio: una o dos vidas, irredimible, dos meses de cautela.
Así te lo pueden preguntar
El censo vitalicio catalán es:
Es irredimible salvo pacto en contrario.
Derechos del censatario y del censualista
Lo dice el curso: «El censatario: a percibir los frutos; a dividir la finca con consentimiento del censualista; a transmitir la finca comunicándolo al censualista; a redimir… pago único y en metálico; a una indemnización si se le perturba. El censualista: cobro de la pensión y laudemio; reconocimiento cada 29 años; comiso (impago 3 años consecutivos, incumplimiento, deterioro grave); reversión (fallecimiento del enfiteuta sin herederos hasta el sexto grado).»La situación: Pasa cuando un censatario (el que paga la pensión) te dice que quiere vender o dividir la finca.Caso: Ribas, que paga la pensión, puede quedarse los frutos de la masía. Si quiere dividir la finca, necesita el permiso de Casals (censualista, el que cobra). Si la vende, solo tiene que comunicárselo. Y puede liquidar el censo de golpe (redimir). Casals, por su parte, cobra la pensión y el laudemio (una parte del precio cuando se vende), puede exigir que se le reconozca su derecho cada 29 años, recuperar la finca (comiso) si Ribas deja de pagar 3 años seguidos y recuperarla también si Ribas muere sin herederos hasta el sexto grado (reversión).Truco: Censatario: puede dividir (con permiso), transmitir (avisando) y redimir. Censualista: cobra, reconoce cada 29 años, comiso a los 3 años sin pago, reversión sin herederos.
Así te lo pueden preguntar
El censualista tiene derecho al comiso o recuperación de la finca en caso de:
El comiso exige tres años de impago seguidos, o incumplimiento de lo pactado, o deterioro grave. La muerte sin herederos es otra figura: la reversión.
Extinción del censo
Lo dice el curso: «El censo se extingue por: prescripción, después de 30 años desde el pago de la última pensión; pérdida total de la finca; expropiación forzosa de la finca (el justiprecio se aplicará al pago del capital y las pensiones; el remanente se entregará al censatario).»La situación: Pasa cuando una finca con censo antiguo no ha pagado la pensión en décadas.Caso: Nadie ha pagado la pensión de la masía de Marta desde hace 35 años y nadie la ha reclamado: el censo prescribió (se extinguió por el paso del tiempo) porque pasaron más de 30 años desde la última pensión. Si la masía hubiera desaparecido por un derrumbe total o si el Ayuntamiento la hubiera expropiado (tomado a cambio de un precio, el justiprecio), el censo también se habría acabado.Truco: ¿Han pasado 30 años sin pagar, se perdió la finca o la expropiaron? Se acaba el censo.
Así te lo pueden preguntar
El censo se extingue por prescripción después de:
El curso fija 30 años contados desde el pago de la última pensión.
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Derecho de superficie
Te llaman para vender un piso (o un edificio entero) construido sobre un solar que no es de quien lo construyó: el edificio es suyo solo por un tiempo y el suelo es de otro.
Cambiamos de tema: venimos del censo (una pensión anual que paga la finca). Ahora vemos otro derecho sobre terreno ajeno: construir en él y ser dueño de lo construido durante un tiempo. Te importa porque te encargan vender un piso de un edificio levantado sobre un solar de otro (del Ayuntamiento, por ejemplo) y el comprador necesita saber de quién es el suelo y cuántos años le quedan.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si una empresa construye un edificio en un solar del Ayuntamiento, ¿de quién es el edificio y por cuánto tiempo?
Lo único que tienes que llevarte
Superficie = construir en suelo ajeno y ser dueño temporal de lo construido. Hay dos propietarios a la vez: el del suelo (el concedente, quien concede el derecho) y el de la construcción (el superficiario, quien construye). Dura como máximo 99 años (75 si concede una administración pública en suelo urbano) y, al acabar, lo construido pasa al dueño del suelo sin que pague nada.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es el derecho de superficie (art. 53 Ley del Suelo)
Lo dice el curso: «El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.»La situación: Te llama Casa Nova, una promotora (empresa que construye viviendas para venderlas), que quiere construir en un solar del Ayuntamiento de Reus, que no se lo vende.Caso: El Ayuntamiento (el concedente: el dueño del suelo que da el derecho) firma con Casa Nova (el superficiario: el que construye) un derecho de superficie. Casa Nova levanta 40 viviendas y es dueña de ellas durante el plazo; el suelo sigue siendo del Ayuntamiento. También puede constituirse sobre un edificio ya construido. Si un cliente quiere comprar una de esas viviendas, le explicas que el suelo no es suyo y que su propiedad es temporal.Truco: ¿El suelo es de uno y lo construido de otro, solo por un tiempo? Entonces es superficie.
Así te lo pueden preguntar
Según la Ley del Suelo, el derecho de superficie atribuye al superficiario la facultad de construir en la rasante (la superficie del terreno), el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo:
El superficiario construye en suelo ajeno y es dueño temporal de lo construido. La propiedad del suelo sigue siendo del concedente.
Características: dos propiedades y 99 años
Lo dice el curso: «Existen dos propiedades: una que está situada sobre el suelo, que es para el concedente, y otra sobre la edificación o plantación, que es para el superficiario. La duración… es de 99 años, salvo que se pacte una duración inferior. Una vez transcurran los 99 años, la propiedad de la edificación o plantación volverá al concedente.»La situación: Un comprador interesado en una de las 40 viviendas de Casa Nova te pregunta: «¿cuánto tiempo va a ser mía?»Caso: Quien concede el derecho es el dueño del suelo, sea público (el Ayuntamiento de Reus) o privado. Casa Nova lo tiene por 99 años como máximo, o menos si lo pactaron. Durante ese tiempo hay dos propietarios: el Ayuntamiento, del suelo, y Casa Nova, de lo construido. Al pasar los 99 años, lo construido vuelve al Ayuntamiento. Antes de ofrecer una vivienda, miras cuántos años quedan.Truco: ¿Quién es dueño del suelo y quién de lo construido? Dos dueños, y a los 99 años como máximo lo construido vuelve al dueño del suelo.
Así te lo pueden preguntar
Según la Ley del Suelo, la duración de la propiedad temporal del derecho de superficie es de:
El máximo es 99 años y se puede pactar menos. Los 75 años son el tope en el superficie urbano concedido por Ayuntamientos y demás personas públicas.
Superficie urbano: plazos 75 y 99 años, cinco años para edificar
Lo dice el curso: «Plazo de duración del derecho de superficie, que no excederá de setenta y cinco años en el concedido por los Ayuntamientos y demás personas públicas, ni de noventa y nueve en el convenido entre particulares… Plazo señalado para realizar la edificación, que no podrá exceder de cinco años… No serán inscribibles las estipulaciones que sujeten el derecho de superficie a comiso.»La situación: Te llama Casa Nova y te pregunta cuántos años puede durar su derecho de superficie urbano (en suelo de ciudad) y en cuánto tiempo tiene que construir.Caso: Si lo concede el Ayuntamiento de Reus (una administración pública), el máximo son 75 años; si lo concede un particular a otro particular, 99 años. En los dos casos Casa Nova debe edificar en 5 años como máximo. No se puede inscribir en el Registro una cláusula de comiso (que el dueño del suelo recupere todo sin más si Casa Nova incumple). Se lo dices antes de anunciar las viviendas.Truco: ¿Quién concede el derecho? Si es una administración pública, 75 años; si es un particular, 99. Y para edificar, 5 años como mucho.
Así te lo pueden preguntar
En el derecho de superficie urbano (Ley del Suelo y Reglamento Hipotecario), el plazo de duración no excederá de:
Menos tiempo si concede una administración pública (75), más entre particulares (99). La opción contraria da los números cambiados de sitio.
Extinción y fin del plazo: el suelo se queda lo edificado sin pagar
Lo dice el curso: «El derecho de superficie se extingue si no se edifica conforme la ordenación territorial y urbanística dentro del plazo fijado en el título de constitución. También se extinguirá cuando transcurra el plazo de duración… se extinguirán toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. A la extinción… el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna…»La situación: Un comprador de una vivienda de Casa Nova te pregunta qué pasará con ella cuando se acabe el plazo, o Casa Nova te cuenta que no ha construido a tiempo.Caso: Pasados los 99 años, el Ayuntamiento hace suya la construcción y no paga nada a Casa Nova ni a los compradores. También desaparecen las hipotecas y alquileres que Casa Nova hubiera puesto sobre ella. Y si Casa Nova no construye a tiempo conforme al urbanismo, el derecho se extingue antes. Por eso, antes de dar un precio por una de esas viviendas, miras cuántos años quedan.Truco: ¿Se acabó el plazo? El dueño del suelo se queda lo construido y no paga indemnización.
Así te lo pueden preguntar
Según la Ley del Suelo, a la extinción del derecho de superficie por transcurso de su plazo, el propietario del suelo:
Hace suya la edificación sin indemnizar, aunque pueden acordarse normas de liquidación.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 13 fichas
Dónde se regula la superficie
Lo dice el curso: «…artículos 53 y 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.»La situación: Pasa cuando preguntan la norma.Caso: Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 53 y 54.Truco: 53 y 54: superficie.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de superficie se regula en los artículos 53 y 54 de:
Los arts. 53 y 54 son de la Ley de Suelo.
Superficie sobre lo ya construido
Lo dice el curso: «También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos…, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.»La situación: Pasa cuando el edificio ya existe.Caso: También se puede constituir sobre lo ya construido.Truco: Superficie: sobre lo futuro y lo existente.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de superficie puede constituirse también sobre:
También sobre lo ya hecho.
Características de la superficie
Lo dice el curso: «Es un derecho real, porque el superficiario tiene la facultad de edificar o plantar y su adquisición se realiza de forma automática. Limita la cosa ajena… El terreno pertenece a quién concede dicho derecho… Se constituye por el propietario del suelo (público o privado).»La situación: Pasa cuando listan las características.Caso: Real, limita la cosa ajena, terreno del concedente, dos propiedades, 99 años, propietario público o privado.Truco: Real, ajena, concedente, dos propiedades, 99 años, público o privado.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de superficie se constituye por:
Lo constituye el propietario del suelo.
Propietario del suelo y subsuelo
Lo dice el curso: «…el propietario del suelo tiene la propiedad del subsuelo y podrá ser transmitido o gravado junto con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.»La situación: Pasa cuando se vende el suelo con superficie.Caso: El subsuelo sigue siendo del dueño salvo que entre en la superficie.Truco: Subsuelo: del dueño del suelo, salvo inclusión.
Así te lo pueden preguntar
El subsuelo, en el derecho de superficie:
Es del dueño del suelo salvo inclusión.
Superficie urbano: dónde se inscribe
Lo dice el curso: «El artículo 16 del Reglamento Hipotecario dispone que el derecho a favor del superficiario se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.»La situación: Pasa cuando buscas dónde consta.Caso: Art. 16 RH.Truco: 16 RH: superficiario inscrito.
Así te lo pueden preguntar
La inscripción del derecho a favor del superficiario urbano se regula en el artículo:
Art. 16 RH.
Contenido del título del superficie urbano
Lo dice el curso: «Plazo de duración… Determinación del canon o precio… Plazo señalado para realizar la edificación… Pactos relativos a la realización de actos de disposición por el superficiario. Garantías de trascendencia real…»La situación: Pasa cuando te piden los datos del título.Caso: Plazo, canon, plazo de edificar, pactos de disposición y garantías reales.Truco: Cinco datos del título.
Así te lo pueden preguntar
El título de constitución del derecho de superficie urbano debe indicar el plazo de duración, el canon o precio, el plazo para edificar, los pactos de disposición y:
Es el quinto contenido.
Prórroga y reversión en la superficie urbana
Lo dice el curso: «Transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo que se hubiese pactado que el superficiario habría de conservar parte de la edificación… antes de su vencimiento, podrá prorrogarse la situación superficiaria por otro período no superior al máximo legal.»La situación: Pasa cuando se acerca el fin del plazo.Caso: Se puede pactar que el superficiario conserve una parte, o prorrogar antes del vencimiento hasta el máximo legal.Truco: Prórroga antes de vencer, hasta el máximo.
Así te lo pueden preguntar
Antes de su vencimiento, la situación superficiaria urbana podrá prorrogarse por otro período:
No superior al máximo legal.
Superficie rústico
Lo dice el curso: «Regulado en el artículo 30.3 del Reglamento Hipotecario… se harán constar: su duración, la plantación o siembra en que consista, así como el destino de éstas y el de las mejoras en el momento de la extinción del derecho, los convenios y prestaciones estipulados, y… las garantías pactadas con carácter real.»La situación: Pasa cuando la superficie es sobre una finca de campo.Caso: Se inscribe en el folio de la finca: duración, plantación, destino, convenios, garantías.Truco: 30.3 RH: rústico.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de superficie rústico se regula en el artículo:
Art. 30.3 RH.
Cargas tras reunirse suelo y superficie
Lo dice el curso: «En el caso que se reúnan los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas… se continuarán aplicando de forma separada hasta que transcurra el plazo del derecho de superficie.»La situación: Pasa cuando un mismo dueño adquiere suelo y construcción.Caso: Las hipotecas de cada parte siguen separadas hasta que acabe el plazo.Truco: Se juntan, las cargas siguen separadas.
Así te lo pueden preguntar
Si se reúnen los derechos del suelo y del superficiario, las cargas:
Continúan separadas.
Superficie catalana: dónde y cómo
Lo dice el curso: «Se regula en el artículo 564-3 de la Ley 5/2006… La inscripción no es constitutiva del derecho… Se debe constituir en escritura pública. Será oponible frente a terceras personas desde su inscripción…»La situación: Pasa cuando constituyes superficie en Cataluña.Caso: Escritura pública; inscripción no constitutiva pero sí hace oponible.Truco: Catalán: no constitutiva, pero oponible.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el derecho de superficie será oponible frente a terceras personas:
Desde la inscripción, aunque ésta no es constitutiva.
Superficie catalana: duración y contenido de la escritura
Lo dice el curso: «…duración… no podrá ser superior a 99 años. También se determinará… Las características esenciales de la construcción o plantación existente o futura y… el plazo para hacerla… la delimitación concreta… El precio o entrada y el canon…»La situación: Pasa cuando redactas la escritura catalana.Caso: Duración ≤99 años, características de la obra y plazo, delimitación del suelo, precio o entrada y canon.Truco: Cat.: 99 años, obra, suelo, precio y canon.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, la duración del derecho de superficie fijada en la escritura no podrá ser superior a:
Máximo 99 años.
Cómo se constituye: escritura pública e inscripción
Lo dice el curso: «El derecho de superficie se constituye en escritura pública y tras su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se puede constituir a título oneroso o gratuito. Si se constituye a título oneroso, la contraprestación del superficiario será el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales…»La situación: Pasa cuando una promotora y un propietario de un solar negocian el trato.Caso: Casa Nova y el Ayuntamiento firman ante notario (escritura pública) y lo inscriben. Casa Nova puede pagar de varias formas: una suma de golpe (suma alzada), un canon (pago periódico) o dando al Ayuntamiento viviendas o locales o su alquiler. También podría ser gratis. Tú, si te llaman para vender una vivienda, miras en el Registro que el derecho esté inscrito.Truco: Superficie: escritura pública, inscrito y pagado de una vez, periódicamente o en viviendas (o gratis).
Así te lo pueden preguntar
El derecho de superficie se constituye:
Según el curso, la Ley del Suelo exige escritura pública e inscripción. Ojo: en Cataluña la inscripción no es constitutiva.
Transmisión y gravamen: propiedad horizontal sin permiso del dueño del suelo
Lo dice el curso: «…el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal… y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos… sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.» «El propietario del suelo puede transmitir y gravar su derecho, de forma separada… No será necesario el consentimiento de éste.»La situación: Pasa cuando la promotora quiere vender los pisos uno a uno y el Ayuntamiento no interviene.Caso: Casa Nova divide el edificio en propiedad horizontal (cada piso es una finca independiente) y vende cada vivienda a su comprador sin pedir permiso al Ayuntamiento durante el plazo de la superficie. El Ayuntamiento, por su lado, también puede vender o hipotecar su suelo sin pedir permiso a Casa Nova.Truco: ¿Quién necesita permiso del otro para vender lo suyo? Ninguno de los dos.
Así te lo pueden preguntar
El superficiario puede transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas y locales de la propiedad horizontal:
El artículo 54.2 dice que no se necesita consentimiento del propietario del suelo. Y recíprocamente, el dueño del suelo puede transmitir y gravar el suyo sin el consentimiento del superficiario.
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Derecho de vuelo, sobreelevación y subedificación
Te llama un cliente que quiere comprar un piso y descubres que alguien puede construir un ático encima del edificio: eso es el derecho de vuelo.
Cambiamos de tema: venimos de la superficie (construir en suelo ajeno por un plazo). Ahora pasamos al vuelo: construir encima de un edificio que ya existe. Te importa porque, cuando un cliente compra un piso en un edificio donde cabe un ático, tienes que saber si alguien se ha reservado ese derecho, y porque el examen pregunta en qué se diferencia de la superficie.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Un comprador te llama por un piso en un edificio de tres plantas que admite un ático. ¿Quién puede construirlo y de quién será?
Lo único que tienes que llevarte
El derecho de vuelo es el derecho a construir plantas encima de un edificio que ya existe (o bajo su suelo) y quedarte con ellas. Se diferencia de la superficie en tres cosas: el edificio ya existe, lo construido es tuyo para siempre y la inscripción en el Registro solo deja constancia (se llama declarativa) en vez de crear el derecho.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es el derecho de vuelo
Lo dice el curso: «El derecho de vuelo consiste en elevar una o varias plantas sobre un edificio o realizar construcciones en el subsuelo para adquirir lo edificado.»La situación: Un comprador te llama por un piso de un edificio de tres plantas en la calle Mayor. El vendedor, Lluís, dueño de todo el edificio, te dice que se reserva algo llamado derecho de vuelo.Caso: Lluís vende los pisos pero se reserva el derecho de vuelo: el derecho de construir una cuarta planta encima del edificio (o bajo su suelo) y quedarse con lo construido. Cuando levanta el ático, es suyo, en propiedad y no en alquiler, pero solo dentro del espacio y del límite que fije la escritura (el documento firmado ante notario): no puede usar todo el aire sobre el edificio. Construir encima se llama sobreelevación; construir debajo, subedificación. Antes de reservar el piso, tú preguntas si alguien conserva ese derecho.Truco: ¿Alguien puede construir encima o debajo de un edificio que ya existe y quedarse con lo construido? Entonces es vuelo, como el ático de Lluís.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de vuelo consiste en:
Es elevar plantas sobre un edificio o construir bajo él para hacer suyo lo edificado, como el ático de Lluís. Edificar en un solar ajeno por un plazo es la superficie, el tema anterior.
Tres diferencias con la superficie
Lo dice el curso: «El derecho de superficie es temporal, mientras que el derecho de vuelo conlleva ser propietario de forma indefinida… El derecho de vuelo implica que el edificio ya ha sido construido. La inscripción del derecho de vuelo es declarativa, mientras que la inscripción del derecho de superficie es constitutiva.»La situación: Un cliente te pregunta qué diferencia hay entre el derecho de superficie (el del tema anterior) y el derecho de vuelo.Caso: Superficie: Marta, dueña de un solar vacío en Reus, deja construir a la empresa Casa Nova durante unos años; al acabar el plazo se acaba su derecho, y si no se inscribe en el Registro de la Propiedad (la oficina pública donde constan las fincas y sus derechos) no nace: la inscripción es constitutiva, o sea, es la que crea el derecho. Vuelo: Lluís construye su ático en un edificio que ya existe y lo conserva para siempre; la inscripción es declarativa, solo deja constancia de un derecho que ya existe. En una frase: la superficie es temporal, sobre solar vacío y nace al inscribirse; el vuelo es indefinido, sobre edificio hecho y se inscribe solo para dejar constancia.Truco: ¿Ya hay edificio y el derecho es para siempre? Es vuelo. ¿Solar vacío y por un plazo? Es superficie.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál de estas es una diferencia entre el derecho de vuelo y el de superficie?
El vuelo exige edificio ya construido. Las otras dos opciones invierten los términos: la superficie es temporal y su inscripción es constitutiva; el vuelo es indefinido y su inscripción declarativa. Para el test vale lo del curso; la norma catalana sobre esta inscripción no está contrastada con el curso.
Inscripción del vuelo (art. 16 Reglamento Hipotecario)
Lo dice el curso: «La inscripción… deberá indicar lo siguiente: Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. Determinación concreta del número máximo de plantas a construir. El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años. Las normas de régimen de comunidad…»La situación: Lluís ha vendido el edificio, se ha quedado el vuelo y te pide ayuda para dejarlo inscrito en el Registro de la Propiedad (la oficina pública donde constan las fincas y sus derechos).Caso: La inscripción tiene que decir cuatro cosas: las cuotas (qué parte de los gastos comunes pagará el ático), el número máximo de plantas, el plazo máximo para ejercer el derecho, que no puede pasar de diez años, y las normas de la comunidad si las hay. Tú reúnes esos datos con Lluís antes de ir al notario y coordinas la escritura por un precio pactado; así Lluís te recordará cuando venda el ático.Truco: ¿Qué cuatro datos tiene que decir la inscripción del vuelo? Cuotas, plantas máximas, plazo máximo de diez años y normas de comunidad.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 16 del Reglamento Hipotecario (norma de España), el plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo no podrá exceder de:
Diez años en el Reglamento Hipotecario. Treinta años, sumando prórrogas, es el tope en Cataluña. Para el test vale lo del curso; las cifras no están contrastadas con la norma actual.
Vuelo en Cataluña: escritura, plazo de 30 años y unanimidad
Lo dice el curso: «Se debe constituir en escritura pública… El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años… Se exige unanimidad de todos los propietarios para constituir el derecho de vuelo sobre un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.»La situación: Lluís te llama: quiere comprar a los seis propietarios de un edificio de Girona (los vendedores del derecho) el derecho de construir un ático. Los seis son dueños de sus pisos y comparten el edificio en propiedad horizontal (una comunidad de vecinos con pisos propios y partes comunes).Caso: En Cataluña (Código Civil de Cataluña) hace falta el sí de los seis a la vez, la unanimidad: con un solo no, no hay vuelo. Se firma en escritura pública (documento ante notario) y el plazo para ejercerlo, contando las prórrogas, nunca pasa de treinta años. Tú reúnes a los seis antes de redactar nada y coordinas la firma ante el notario por un precio pactado; los seis te recordarán cuando vendan sus pisos.Truco: En el edificio de Girona, ¿cuántos de los seis tienen que decir que sí? Los seis. ¿Plazo máximo? Treinta años con prórrogas, y siempre ante notario.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña (Código Civil de Cataluña), el derecho de vuelo se debe constituir en:
Se constituye en escritura pública, hace falta unanimidad en propiedad horizontal y el plazo, con prórrogas, no pasa de treinta años. Para el test vale lo del curso; la norma catalana no está contrastada con él.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 13 fichas
Vuelo: plazo en escritura
Lo dice el curso: «Se debe indicar el plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo en escritura pública.»La situación: Pasa cuando se escritura un vuelo.Caso: El plazo máximo va en la escritura.Truco: Plazo siempre en escritura.
Así te lo pueden preguntar
El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo se debe indicar en:
En escritura pública.
Definición del art. 16 RH
Lo dice el curso: «El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero.»La situación: Pasa cuando el propietario vende pero se reserva el vuelo.Caso: El propietario que vende se reserva el vuelo, o lo transmite a un tercero.Truco: Se reserva o se transmite; sin ser superficie.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 16 RH, el derecho de vuelo es el que el propietario:
Se reserva al enajenar o se transmite a un tercero.
Elementos del vuelo
Lo dice el curso: «El concedente (el propietario) y el titular del derecho de vuelo. El objeto consiste en el edificio… y en el volumen de la edificación… La forma hace referencia a que la inscripción del derecho no es constitutiva, sino declarativa.»La situación: Pasa cuando te preguntan los elementos.Caso: Sujetos, objeto (edificio y volumen), forma (declarativa).Truco: Sujeto, objeto, forma.
Así te lo pueden preguntar
La forma del derecho de vuelo hace referencia a que su inscripción:
Es declarativa.
Vuelo catalán: artículos
Lo dice el curso: «…artículos 567-1 a 567-6 de la Ley 5/2006…»La situación: Pasa cuando preguntan la norma catalana.Caso: 567-1 a 567-6.Truco: 567: vuelo.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de vuelo en el Código Civil de Cataluña se regula en los artículos:
567-1 a 567-6.
Escritura catalana: contenido mínimo
Lo dice el curso: «El número máximo de plantas, edificios… y elementos privativos… Los criterios… cuotas de participación… El plazo para ejercerlo… treinta años. El precio o contraprestación…»La situación: Pasa cuando redactas la escritura catalana.Caso: Número máximo de plantas, cuotas, plazo, precio.Truco: Plantas, cuotas, plazo, precio.
Así te lo pueden preguntar
La escritura catalana de vuelo debe contener el número máximo de plantas, los criterios de cuotas, el plazo para ejercerlo y:
El precio o contraprestación, si procede.
Contenido facultativo de la escritura
Lo dice el curso: «Las normas de comunidad… La limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo. La facultad de los titulares… de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal… sin el consentimiento de los concedentes. Los demás pactos lícitos…»La situación: Pasa cuando se negocian pactos.Caso: Pueden añadirse normas de comunidad, límites de disponibilidad, facultades y otros pactos.Truco: Pactos extra: comunidad, límites, facultades, otros.
Así te lo pueden preguntar
El título de constitución del vuelo catalán puede incluir la facultad de los titulares de establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal:
Se puede pactar que sea sin consentimiento.
Oponibilidad y transmisión del vuelo catalán
Lo dice el curso: «…se puede oponer a terceras personas de buena fe, desde su inscripción… y se puede transmitir por actos entre vivos y por causa de muerte, tanto gratuitos como onerosos, si no se ha pactado de otro modo.»La situación: Pasa cuando el titular quiere vender o heredar el vuelo.Caso: Es transmisible, salvo pacto.Truco: Transmisible salvo pacto.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de vuelo catalán se puede transmitir por actos entre vivos y por causa de muerte:
Salvo pacto en contrario.
Quién constituye el vuelo catalán
Lo dice el curso: «La constitución se realiza por los propietarios del inmueble o por los usufructuarios con la facultad de enajenar.»La situación: Pasa cuando una usufructuaria quiere ceder el vuelo.Caso: Solo si tiene facultad de enajenar.Truco: Propietarios o usufructuarios con facultad de enajenar.
Así te lo pueden preguntar
El derecho de vuelo catalán se constituye por los propietarios o por:
Con facultad de enajenar.
Plenitud sobre lo construido y obra nueva
Lo dice el curso: «El titular… hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas… puede otorgar solo y a su cargo la declaración o ampliación de obra nueva… y, si se ha pactado, puede establecer el régimen de propiedad horizontal.»La situación: Pasa cuando terminas el ático.Caso: Lluís es dueño pleno y firma él solo la obra nueva.Truco: Pleno dominio y obra nueva en solitario.
Así te lo pueden preguntar
El titular del derecho de vuelo catalán puede otorgar la declaración de obra nueva:
Solo y a su cargo (art. 567-5.3).
Extinción catalana: falta de finalización y prórroga
Lo dice el curso: «Por falta de finalización de las obras de nueva construcción en el plazo fijado, en la parte no construida. Sin embargo, si al vencer el plazo la edificación se ha iniciado, el derecho se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prevé…»La situación: Pasa cuando las obras no acaban a tiempo.Caso: Se pierde la parte no construida, salvo obra iniciada: se prorroga por el tiempo de la licencia.Truco: Obra iniciada: prórroga.
Así te lo pueden preguntar
Si al vencer el plazo la edificación se ha iniciado, el derecho de vuelo catalán se entiende prorrogado:
Siempre que la escritura de obra nueva se haya presentado en plazo.
Extinción por cambio urbanístico
Lo dice el curso: «Por una modificación de la normativa urbanística que comporte la imposibilidad de edificar… Si la normativa solo impide parcialmente la construcción, el derecho se mantiene dentro de los límites posibles…»La situación: Pasa cuando cambia el plan urbanístico.Caso: Si impide todo, se extingue; si solo en parte, se mantiene.Truco: Total: se acaba. Parcial: se mantiene.
Así te lo pueden preguntar
Si la nueva normativa urbanística solo impide parcialmente la construcción, el derecho de vuelo:
Se mantiene dentro de lo posible.
Sus características
Lo dice el curso: «El titular… construir de forma automática. La construcción se debe realizar dentro de un espacio determinado y con un límite establecido. El derecho consiste en la construcción sobre o en el subsuelo de un edificio ajeno. No se puede utilizar todo el espacio aéreo. La finalidad es la adquisición de la propiedad de los elementos construidos… El titular… se integrará en el régimen de propiedad horizontal. Se debe indicar el plazo máximo… en escritura pública.»La situación: Pasa cuando te piden resumir qué es el vuelo.Caso: Lluís puede construir su ático de forma automática (sin pedir permiso a cada vecino), pero solo dentro del espacio y los límites que figuren en la escritura, no todo el aire disponible. Al terminar, será dueño del ático y entrará en la propiedad horizontal del edificio (la comunidad). La escritura debe fijar el plazo máximo para construir.Truco: Vuelo: espacio limitado, edificio ajeno, propiedad de lo construido, entra en propiedad horizontal, plazo en escritura.
Así te lo pueden preguntar
En el derecho de vuelo, el titular que ejerce su derecho:
La finalidad es adquirir la propiedad de lo construido, y el titular se integra en la propiedad horizontal.
Vuelo catalán: ejercer con pocas molestias y no se extingue si cae el edificio
Lo dice el curso: «El derecho de vuelo se debe ejercer de la forma que cause menos molestias… Deberán indemnizarlos por los perjuicios ocasionados.» «No se extingue por la destrucción del edificio sobre el que recae el derecho de vuelo.»La situación: Pasa cuando las obras del ático molestan a los vecinos o el edificio se derrumba.Caso: Lluís construye su ático de forma que moleste lo mínimo a los vecinos y les indemniza los daños (ruido, grietas). Si por una explosión de gas el edificio se destruye, el derecho de Lluís no se acaba. Sí se acabaría por no terminar las obras en el plazo (en la parte no construida), o por un cambio de normativa urbanística que imposibilite construir.Truco: Vuelo catalán: obra con menos molestias e indemnización; no se acaba si el edificio cae.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, el derecho de vuelo:
El curso dice que no se extingue por la destrucción del edificio. Sí se extingue por no terminar las obras en el plazo (parte no construida) o por cambio de normativa que impida edificar.
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La servidumbre
Un cliente te dice que su vecino tiene derecho a pasar por su finca, o quiere abrir una ventana o plantar un árbol junto a la linde: son servidumbres.
Cambiamos de tema: venimos del vuelo (construir encima de un edificio). Ahora pasamos a las relaciones entre fincas vecinas: paso, agua, paredes, ventanas, árboles. Te importa porque, cuando visitas una casa y ves una pared compartida, un camino que cruza otra finca o un árbol pegado a la linde, tienes que saber qué derechos hay y qué distancias exige la ley.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
La finca de tu cliente no tiene salida a la calle y solo se llega pasando por la del vecino. ¿Qué derecho tiene sobre ese paso?
Lo único que tienes que llevarte
Una servidumbre es una carga que una finca (la sirviente) soporta a favor de otra finca de distinto dueño (la dominante). Lo que más cae: los seis grupos de servidumbres legales, las distancias de ventanas y árboles, y los veinte años sin uso que la acaban.
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es una servidumbre (art. 530 CC)
Lo dice el curso: «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.»La situación: El vendedor de una casa de pueblo te dice: mi vecino tiene derecho a pasar por mi terreno. El comprador te pregunta si eso se va con la venta.Caso: La casa de Pere no tiene salida a la calle: para llegar tiene que cruzar la finca de su vecina Anna. Pere se beneficia: su finca es el predio dominante (predio = finca). Anna soporta el paso: su finca es el predio sirviente. Hacen falta siempre dos fincas de distinto dueño. Es un derecho real, o sea, sigue a la finca aunque Anna la venda, y no se presume: quien dice tenerla debe probarla. Tú, antes de reservar, pides al vendedor la escritura que pruebe el paso.Truco: ¿Qué finca se beneficia del paso? La dominante, la de Pere. ¿Cuál lo aguanta? La sirviente, la de Anna.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 530 del Código Civil, el inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama:
El predio dominante es el que se beneficia (la finca de Pere); el que soporta el gravamen es el sirviente (la finca de Anna).
Las seis servidumbres legales
Lo dice el curso: «Servidumbres legales: 1.- en materia de aguas (arts. 552 a 563); 2.- de paso (564 a 570); 3.- de medianería (571 a 579); 4.- de luces y vistas (580 a 585); 5.- de desagüe (586 a 588); 6.- distancia de las edificaciones y las plantaciones (589 a 593).»La situación: Un cliente te llama enfadado: su vecino no le deja pasar, o le echa el agua del tejado, o ha abierto una ventana a su patio. Antes de nada tienes que saber de qué tipo de problema se trata.Caso: El Código Civil crea seis grupos de servidumbres legales (las que impone la ley, no las que pactan los vecinos): aguas (arts. 552 a 563), la lluvia que baja de la finca de arriba a la de abajo; paso (564 a 570), una finca encerrada que necesita camino; medianería (571 a 579), la pared que comparten dos fincas; luces y vistas (580 a 585), ventanas hacia el vecino; desagüe (586 a 588), el tejado que vierte agua; y distancia de las edificaciones y las plantaciones (589 a 593), un horno o un árbol junto al vecino. Tú encajas el problema del cliente en uno de los seis.Truco: ¿Qué hay entre mi finca y la del vecino: agua, camino, pared, ventana, tejado o árbol? Seis cosas, seis grupos.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál de estas NO es una servidumbre legal del Código Civil?
La opción no es una servidumbre: es un derecho de adquisición (tema 8). Medianería (arts. 571 a 579) y paso (564 a 570) son dos de los seis grupos legales.
Distancias: ventanas, balcones, árboles
Lo dice el curso: «Ventanas con vistas rectas, ni balcones… si no hay dos metros de distancia… vistas de costado u oblicuas… 60 centímetros… ventanas para recibir luces… 30 centímetros en cuadro, con reja de hierro y red de alambre… árboles altos 2 metros; arbustos o árboles bajos 50 centímetros.»La situación: Marta, tu compradora, va a comprar una casa pegada a la de su vecino Joan. Te pregunta si podrá abrir un balcón hacia la finca de Joan y plantar un árbol en la linde (el límite entre las dos fincas).Caso: Código Civil español: una ventana o balcón que mira de frente a la finca de Joan (vistas rectas) necesita 2 metros de distancia; si mira de lado (vistas de costado u oblicuas), 60 cm; solo para dejar entrar luz vale un hueco de 30 cm en cuadro con reja y red. Árboles altos, a 2 metros de la linde; arbustos o árboles bajos, a 50 cm (si no hay ordenanza ni costumbre local). Cataluña (Código Civil de Cataluña) tiene sus cifras: árboles a 2 m y arbustos a 1 m. No mezcles las dos listas. Antes de que Marta firme, tú compruebas las distancias y no le prometes la obra si no se cumplen.Truco: ¿La ventana mira de frente? 2 metros. ¿De lado? 60 cm. ¿Árbol alto? 2 metros. ¿Bajo o arbusto? 50 cm (en Cataluña, 1 m).
Así te lo pueden preguntar
Según el Código Civil español, no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones, sobre la finca del vecino si no hay una distancia de:
Para vistas rectas son dos metros. Los 60 cm son para vistas de costado u oblicuas, y el metro es el mínimo catalán. Para el test vale lo del curso: Código Civil español 2 m y 50 cm; Cataluña 2 m y 1 m. No los mezcles.
Extinción de las servidumbres (art. 546 CC)
Lo dice el curso: «Reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente. No uso durante veinte años. Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse… pero ésta revivirá… Llegar el día o realizarse la condición. Renuncia del dueño del predio dominante. Redención convenida.»La situación: El comprador de una finca te dice que el vendedor le habla de un camino antiguo que cruza el terreno y que nadie usa desde hace años. Quiere saber si esa servidumbre sigue vigente.Caso: Anna vende su finca, por la que Pere tenía derecho a pasar, pero Pere dejó de usar el camino hace 22 años. Una servidumbre se extingue (se acaba) por el no uso durante veinte años: si es discontinua (hace falta que alguien pase, como un camino) se cuenta desde que se dejó de usar; si es continua (funciona sola, como un desagüe) desde que alguien hizo algo en contra de ella. También se acaba si Pere compra la finca de Anna (las dos fincas se juntan en una persona) o si Pere, el dueño de la finca que se beneficia, renuncia. Otras causas: que las fincas queden en un estado en que no se pueda usar, que llegue el día o la condición pactada, o que pacten liberarla pagando (redención). Tú le dices al comprador que lo compruebe por escrito antes de reservar.Truco: ¿Pere lleva veinte años o más sin pasar? Se acaba. ¿Las dos fincas son ya de una misma persona? Se acaba. ¿Quién puede renunciar? El dueño de la finca que se beneficia, la dominante.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 546 del Código Civil, ¿cuál es una forma de extinguir una servidumbre?
Se extingue cuando se reúnen en una misma persona las dos fincas, por veinte años sin uso, por renuncia del dominante, por el día o la condición, por imposibilidad de uso o por redención. Cambiar de dueño no la extingue.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 37 fichas
Servidumbre entre dominante y sirviente del mismo dueño (DGRN 1980)
Lo dice el curso: «…una resolución de la Dirección General del Registro y del Notariado de fecha 21 de octubre de 1980 estableció que… se permite que el propietario de un predio dominante y uno sirviente constituya una servidumbre sobre su predio sirviente, con la condición suspensiva de que uno de los dos se transmita a una tercera persona.»La situación: Pasa cuando un solo dueño de dos fincas prepara una venta separada.Caso: El dueño de las dos fincas puede constituir la servidumbre con la condición de que una se venda a un tercero.Truco: Mismo dueño: servidumbre condicionada a la venta.
Así te lo pueden preguntar
Según la DGRN de 21 de octubre de 1980, el propietario de dos fincas puede constituir una servidumbre sobre una de ellas:
Se permite con condición suspensiva.
Características de las servidumbres
Lo dice el curso: «Se debe probar la existencia de la servidumbre. No se presumen. La servidumbre debe tener una finalidad y su ejercicio debe ser conforme al fin por la que se estableció. La servidumbre es indivisible.»La situación: Pasa cuando alguien dice que tiene servidumbre pero no tiene papeles.Caso: Quien la alega debe probarla; no se presume.Truco: No se presume, hay que probarla.
Así te lo pueden preguntar
Las servidumbres:
Se debe probar su existencia.
Obras con varios predios dominantes
Lo dice el curso: «En el caso que existan varios predios dominantes, los propietarios tendrán la obligación de contribuir en los gastos, proporcionalmente al beneficio que obtengan de la obra. No obstante, si hay alguien que no quiere contribuir, deberá renunciar a su servidumbre…»La situación: Pasa cuando un camino lo usan tres fincas.Caso: Pagan según el beneficio; quien no quiera pagar, renuncia.Truco: Proporción al beneficio; o renunciar.
Así te lo pueden preguntar
Si algún propietario de varios predios dominantes no quiere contribuir a los gastos de las obras, deberá:
Debe renunciar a su servidumbre.
Servidumbres voluntarias
Lo dice el curso: «Se encuentran reguladas en los artículos 594 a 604… Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente… siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.»La situación: Pasa cuando un dueño pacta una servidumbre con el vecino.Caso: Cabe cualquiera que no vaya contra la ley ni el orden público.Truco: Voluntarias: arts. 594-604; libres dentro de la ley.
Así te lo pueden preguntar
Las servidumbres voluntarias se regulan en los artículos del Código Civil:
594 a 604.
Servidumbre con usufructo, dominio directo y copropietarios
Lo dice el curso: «Aunque exista un usufructo… el propietario podrá imponer servidumbres, sin el consentimiento del usufructuario y siempre y cuando… no perjudique el derecho del usufructo… dominio directo… útil… no podrá establecerse servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueños… Siendo indivisible la finca, se necesitará el consentimiento de todos los copropietarios.»La situación: Pasa cuando la finca tiene usufructo, censo o varios dueños.Caso: Con usufructo: puede sin permiso si no perjudica. Con dominio directo y útil: perpetua requiere ambos. Con copropietarios: todos.Truco: Usufructo: sí si no perjudica. Censo: ambos dueños. Copropiedad: todos.
Así te lo pueden preguntar
En una finca indivisible con varios copropietarios, para constituir una servidumbre se necesita:
Se necesita el de todos; el consentimiento de uno queda en suspenso hasta que el último consienta.
Concesión de un solo copropietario
Lo dice el curso: «La concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores… a no impedir el ejercicio del derecho concedido.»La situación: Pasa cuando un copropietario concede paso por su cuenta.Caso: Le obliga a él y a sus sucesores a no impedirlo.Truco: Obliga al que concedió y a sus sucesores.
Así te lo pueden preguntar
La concesión hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros:
Obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular.
Servidumbre adquirida por prescripción: título y posesión
Lo dice el curso: «El título y la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinarán los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se aplicará el Código Civil.»La situación: Pasa cuando una servidumbre se ganó por el uso del tiempo.Caso: Lo que se usó durante años define el alcance.Truco: Título y posesión mandan.
Así te lo pueden preguntar
En una servidumbre adquirida por prescripción, los derechos del dominante y obligaciones del sirviente los determinan:
El título y la posesión; en su defecto, el Código Civil.
Sirviente que se obliga a pagar y abandona
Lo dice el curso: «El predio sirviente puede obligarse a sufragar los gastos… si no quiere costear dichas obras, el predio sirviente podrá abandonar su predio al dueño del predio dominante.»La situación: Pasa cuando el sirviente no puede pagar las obras pactadas.Caso: Puede abandonar su predio al dueño del dominante.Truco: No pago: abandono el predio.
Así te lo pueden preguntar
Si el predio sirviente se obligó a costear las obras y no quiere hacerlo, podrá:
Abandono del predio.
Servidumbres de aguas: lista
Lo dice el curso: «…servidumbre natural de aguas, la de navegación, flotación, pesca, salvamento, acueducto, de parada, de estribo de preso, de saca de aguas y de abrevadero.»La situación: Pasa cuando te preguntan qué incluye la materia de aguas.Caso: Natural, navegación, flotación, pesca, salvamento, acueducto, parada, estribo de presa, saca de aguas, abrevadero.Truco: Diez nombres de aguas.
Así te lo pueden preguntar
Entre las servidumbres de aguas del Código Civil están la natural de aguas, la de acueducto y la de:
Luces y medianería son otros grupos.
Servidumbre natural de aguas (art. 552)
Lo dice el curso: «Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores… El predio sirviente no tiene derecho a ninguna indemnización.»La situación: Pasa cuando llueve y el agua baja a la finca de abajo.Caso: El de abajo debe recibir el agua; ninguno puede hacer obras que lo impidan o agraven; no hay indemnización.Truco: Abajo recibe; sin indemnización.
Así te lo pueden preguntar
En la servidumbre natural de aguas, el predio sirviente:
No hay indemnización.
Servidumbre de ribera: tres metros
Lo dice el curso: «…los titulares de los terrenos colindantes con riberas de ríos tienen una servidumbre de tres metros en paralelo al cauce de los ríos.»La situación: Pasa cuando una finca da a un río.Caso: Tres metros junto al cauce.Truco: Río: tres metros.
Así te lo pueden preguntar
La servidumbre de navegación, flotación, pesca y salvamento es de:
Tres metros.
Servidumbre de acueducto
Lo dice el curso: «…obligación del predio sirviente a permitir la construcción de un acueducto, con derecho a una indemnización. El predio sirviente podrá apoyar sus construcciones en el acueducto.»La situación: Pasa cuando pasa una conducción de agua por una finca.Caso: Con indemnización; el sirviente puede apoyar construcciones.Truco: Acueducto: indemnización.
Así te lo pueden preguntar
En la servidumbre de acueducto, el predio sirviente:
Con derecho a indemnización.
Parada o partidor, estribo de presa, saca de agua y abrevadero
Lo dice el curso: «La servidumbre de parada o partidor se refiere a una presa… para distribuirlas entre varias fincas, y la de estribo de presa es utilizada para construir una presa sobre terrenos cuyo propietario no es la entidad… La servidumbre de saca de agua y abrevadero consiste en… coger agua de una finca ajena para consumirla para él o para su ganado, abonando su precio…»La situación: Pasa cuando te preguntan por el agua de un pozo ajeno.Caso: Saca de agua: se paga el precio.Truco: Saca y abrevadero: abonando su precio.
Así te lo pueden preguntar
La servidumbre de saca de agua y abrevadero consiste en coger agua de una finca ajena para consumirla él o su ganado:
Se abona el precio.
Servidumbre de paso (art. 564)
Lo dice el curso: «El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.»La situación: Pasa cuando una finca no tiene salida a la calle.Caso: Puede exigir paso pagando indemnización.Truco: Sin salida: paso con indemnización.
Así te lo pueden preguntar
La servidumbre de paso se regula en los artículos:
564 a 570.
Paso: indemnización según vía permanente o no
Lo dice el curso: «Si… vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios… Cuando se limite al paso necesario para el cultivo… sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio…»La situación: Pasa cuando el paso es permanente o solo para cultivar.Caso: Permanente: terreno más perjuicios. Solo cultivo: perjuicio.Truco: Permanente paga el terreno.
Así te lo pueden preguntar
Si el paso se constituye como vía permanente, la indemnización consiste en:
Terreno más perjuicios.
Paso: por dónde y qué anchura
Lo dice el curso: «La servidumbre se debe constituir por el punto menos perjudicial para el predio sirviente y, en la medida de lo posible, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público. La anchura… la que sea necesaria…»La situación: Pasa cuando se decide el trazado.Caso: Menos perjuicio y menor distancia.Truco: Menos daño, camino más corto.
Así te lo pueden preguntar
La servidumbre de paso se debe constituir por:
Menos perjudicial para el sirviente y, en lo posible, distancia menor.
Medianería: cuándo se presume
Lo dice el curso: «…la servidumbre se presume mientras no exista título, signo exterior o prueba en contrario en: las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación; las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo; las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.»La situación: Pasa cuando hay una pared entre dos casas.Caso: Se presume de ambos salvo prueba.Truco: Tres presunciones.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 572 CC, la medianería se presume en:
Paredes divisorias de edificios contiguos, de jardines o corrales, y cercas, vallados y setos vivos.
Signos exteriores contrarios a la medianería
Lo dice el curso: «…ventanas o huecos abiertos… pared recta y a plomo por un lado y relex o retallos por el otro… construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas… cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas… albardilla vierta hacia una de las propiedades… piedras llamadas pasaderas… heredades contiguas defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.»La situación: Pasa cuando discutes si una pared es de los dos.Caso: Siete signos exteriores indican que es de uno solo.Truco: Siete signos.
Así te lo pueden preguntar
Es signo exterior contrario a la medianería que en la pared divisoria de los edificios:
Ventanas o huecos abiertos.
Gastos de la medianería y renuncia
Lo dice el curso: «La reparación y construcción de las paredes medianeras… serán sufragadas por los propietarios de las fincas que tengan a su favor la servidumbre… podrá renunciar a la medianería, pero deberá abonar las reparaciones y obras necesarias…»La situación: Pasa cuando un vecino derriba su edificio.Caso: Paga quien tiene la medianería; el que derriba puede renunciar pagando reparaciones.Truco: Renuncia pagando los daños.
Así te lo pueden preguntar
El propietario que quiera derribar un edificio apoyado en pared medianera:
Renuncia pagando.
Luces y vistas: art. 580 y 581
Lo dice el curso: «ningún medianero puede abrir en pared medianera ventanas o huecos, sin consentimiento del otro medianero… El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro…»La situación: Pasa cuando un vecino quiere ventana en pared común.Caso: En pared medianera: consentimiento. En pared propia: 30 cm con reja.Truco: Medianera: consentimiento.
Así te lo pueden preguntar
En una pared medianera, un medianero puede abrir ventanas o huecos:
Ningún medianero puede abrirlos sin consentimiento del otro.
Luces y vistas: cerrar o cubrir los huecos
Lo dice el curso: «…podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua…»La situación: Pasa cuando el vecino quiere tapar un hueco de luz.Caso: Puede cerrarlo si adquiere la medianería o cubrirlo edificando.Truco: Cerrar con medianería o tapar edificando.
Así te lo pueden preguntar
El dueño de la finca contigua a la pared con huecos puede cubrirlos:
Puede cubrirlos edificando o levantando pared contigua.
Luces y vistas: vía pública
Lo dice el curso: «Lo establecido en el artículo 582 del Código Civil no se aplica en los casos de edificios separados por una vía pública.»La situación: Pasa cuando los edificios dan a una calle.Caso: Si hay calle de por medio, no valen esas distancias.Truco: Calle por medio: sin distancias.
Así te lo pueden preguntar
Las distancias del art. 582 CC no se aplican en:
Vía pública de por medio.
Desagüe (art. 586)
Lo dice el curso: «El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino.»La situación: Pasa cuando el tejado de una casa vierte al patio del vecino.Caso: Debe verter a su suelo o a la calle.Truco: Mi agua, mi suelo o la calle.
Así te lo pueden preguntar
El propietario de un edificio debe construir sus tejados de manera que las aguas pluviales caigan:
Nunca sobre el suelo del vecino.
Desagüe de patio rodeado
Lo dice el curso: «…una finca (con patio o corral) se encuentre rodeada de otras y no pueda dar salida a sus aguas pluviales… las aguas pasarán por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida… previa la indemnización que corresponda.»La situación: Pasa cuando un patio no tiene salida de aguas.Caso: Sale por donde sea más fácil, con indemnización.Truco: Salida fácil, con indemnización.
Así te lo pueden preguntar
Si una finca rodeada de otras no puede dar salida a sus aguas pluviales, estas pasarán por el punto de los predios contiguos:
Más fácil salida, con indemnización.
Distancias a obras peligrosas (art. 590)
Lo dice el curso: «Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas… sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar…»La situación: Pasa cuando alguien monta una instalación junto a la pared del vecino.Caso: Debe guardar las distancias de los reglamentos y usos del lugar, con obras de resguardo.Truco: Reglamentos y usos; si faltan, dictamen pericial.
Así te lo pueden preguntar
A falta de reglamento, las precauciones para construir cerca de pared ajena pozos, hornos o establos se toman:
Previo dictamen pericial.
Árboles: ramas y raíces
Lo dice el curso: «…su propietario podrá reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces… el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.»La situación: Pasa cuando el árbol del vecino pasa la linde.Caso: Ramas: se reclama que las corten. Raíces: las corto yo.Truco: Ramas: reclamo. Raíces: corto yo.
Así te lo pueden preguntar
Si las raíces de los árboles vecinos se extienden en suelo ajeno, el dueño del suelo podrá:
Las raíces las corta el dueño del suelo; las ramas se reclaman.
Árboles a distancia y arrancar
Lo dice el curso: «…la distancia será de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. En el caso que no se respete la distancia establecida, el propietario podrá exigir que se arranquen los árboles.»La situación: Pasa cuando el vecino planta junto a la linde.Caso: 2 m / 50 cm; si no, puede exigir arrancarlos.Truco: Alto 2 m, bajo 50 cm.
Así te lo pueden preguntar
Si la plantación es de arbustos o árboles bajos, y no hay ordenanza ni costumbre, la distancia a la línea divisoria es de:
50 cm; los árboles altos, 2 m.
Cataluña: distancias de plantación
Lo dice el curso: «…distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los árboles. La acción para arrancar los árboles o arbustos prescribe a los 3 años de su plantación.»La situación: Pasa cuando plantas en Cataluña.Caso: 1 m arbustos, 2 m árboles; 3 años para pedir arrancarlos.Truco: Cat: 1 m / 2 m / 3 años.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, la acción para arrancar los árboles o arbustos plantados a menos distancia prescribe a los:
3 años.
Cataluña: vistas, luces y excavaciones
Lo dice el curso: «…no se puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina, ni abrir ventanas o construir voladizos en una pared que linde con la de un vecino sin dejar un pasaje de la anchura establecida en la normativa urbanística, en las ordenanzas o en las costumbres locales o, en su defecto, de un metro como mínimo… Tampoco se pueden excavar piscinas, cisternas, rampas, o sótanos a una distancia de menos de 60 centímetros…»La situación: Pasa cuando quieres hacer una piscina junto a la linde en Cataluña.Caso: Pasaje de 1 m para vistas; 60 cm para excavar.Truco: Cat: vistas 1 m; excavar 60 cm.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, no se pueden excavar piscinas, cisternas, rampas o sótanos a una distancia de la finca vecina de menos de:
60 centímetros.
Cataluña: finca sin salida creada por división
Lo dice el curso: «…no se establece ninguna indemnización para el propietario del predio sirviente en el caso que una finca se quede sin salida a la vía pública, sin conexión a red o sin acceso a agua como consecuencia de un acto de disposición sobre una o más partes de la finca originaria o de división del bien común…»La situación: Pasa cuando al dividir o vender una finca una parte queda encerrada.Caso: Si la causa es tu propia división o venta, el sirviente no cobra indemnización.Truco: Lo encerraste tú: sin indemnización.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, si una finca queda sin salida por un acto de disposición de la finca originaria, el propietario del predio sirviente:
No se establece indemnización.
Acción confesoria
Lo dice el curso: «…la acción confesoria prescribe a los 10 años del acto obstativo… puede ser ejercitada por los titulares de la servidumbre y está dirigida a mantener y restituir el ejercicio de la servidumbres contra las personas que se opongan…»La situación: Pasa cuando el vecino te cierra un paso con una valla.Caso: El titular reclama mantener el paso; prescribe en 10 años del acto obstativo.Truco: Confesoria: 10 años.
Así te lo pueden preguntar
La acción confesoria, en Cataluña, prescribe a los:
10 años (art. 566-13).
Adquisición de servidumbres: por ley y por voluntad
Lo dice el curso: «Por ley… Por la voluntad de los titulares: por negocio jurídico: servidumbres continuas y aparentes en virtud del título… Por usucapión: continuas y aparentes por prescripción de 20 años. Por signo aparente: art. 541.»La situación: Pasa cuando una servidumbre se ganó por el tiempo.Caso: Las continuas y aparentes se ganan en 20 años.Truco: Usucapión: 20 años.
Así te lo pueden preguntar
Las servidumbres continuas y aparentes pueden ser adquiridas por prescripción de:
20 años.
Signo aparente (art. 541)
Lo dice el curso: «La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que… se exprese lo contrario en el título de enajenación… o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.»La situación: Pasa cuando un dueño vende una de sus dos fincas con un camino visible entre ellas.Caso: La servidumbre continúa salvo que se diga lo contrario o se borre el signo.Truco: Vendo con signo visible: sigue, salvo pacto o signo borrado.
Así te lo pueden preguntar
Según el art. 541 CC, el signo aparente de servidumbre establecido por el propietario de ambas fincas, si se enajena una, se considera:
Título para que continúe, salvo pacto contrario o desaparición del signo.
Modificación de las servidumbres
Lo dice el curso: «Por la ley. Por voluntad de los dos titulares. Por prescripción. Por modificación objetiva de los predios… Por la modificación realizada por el dueño del predio sirviente.»La situación: Pasa cuando una servidumbre cambia de forma.Caso: Cinco causas.Truco: Ley, voluntad, prescripción, cambio objetivo, modificación del sirviente.
Así te lo pueden preguntar
Una servidumbre se puede modificar por:
Son cinco causas.
Extinción: condición y estado de los predios
Lo dice el curso: «…por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional… cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse… ésta revivirá…»La situación: Pasa cuando una servidumbre se vuelve imposible.Caso: Revive si vuelve a ser posible, salvo que hayan pasado 20 años.Truco: Imposible: duerme, no muere (salvo 20 años).
Así te lo pueden preguntar
Si los predios vienen a un estado en que no pueda usarse la servidumbre, esta:
Revive salvo prescripción.
Las tres clasificaciones
Lo dice el curso: «En función de su beneficiario: prediales / personales. En función de su ejercicio: continuas / discontinuas. En función de su origen: legales / voluntarias.»La situación: Pasa cuando necesitas describir una servidumbre concreta a tu cliente.Caso: La servidumbre de Pere que cruza la finca de Anna es predial (el beneficiario es el dueño de la finca de Pere), discontinua (solo se usa cuando Pere pasa: depende de una persona) y legal (la ley le da derecho a exigir paso si está sin salida). Un desagüe que cae solo por gravedad sería continuo. Un derecho personal sería el de una persona concreta sin importar si tiene una finca.Truco: Beneficiario: ¿finca o persona? Ejercicio: ¿funciona solo o hace falta alguien? Origen: ¿ley o acuerdo?
Así te lo pueden preguntar
Las servidumbres discontinuas son aquellas que:
Las discontinuas dependen de una persona y se usan a ratos (paso). La segunda opción describe las continuas y la tercera las legales.
Derechos y obligaciones: predio dominante y predio sirviente
Lo dice el curso: «Dominante: a usar del predio sirviente dentro de los límites acordados; a realizar las obras necesarias para usar y conservar la servidumbre, sin poder modificarla ni hacerla más gravosa, a costa del predio dominante. Sirviente: a no poner obstáculos; a modificar la servidumbre (sufragando los gastos) si le resultara muy incómoda…; a no deteriorar el uso; a abonar las obras si la utiliza también o si se obligó a ello.»La situación: Pasa cuando surge una disputa por quién arregla el camino.Caso: Pere (dominante) puede arreglar el camino por la finca de Anna para poder pasar, pero a su costa y sin ensancharlo. Anna (sirviente) no puede poner una valla que bloquee el paso, pero si el camino le estorba mucho para construir, puede pedir cambiarlo de lugar pagando ella, siempre que ofrezca otro sitio que no perjudique a Pere. Si Anna también usa el camino, paga con él las obras.Truco: Dominante: usa y arregla a su costa. Sirviente: no estorba y puede cambiar el sitio pagando si ofrece otro.
Así te lo pueden preguntar
El predio sirviente tiene derecho a modificar la servidumbre, sufragando los gastos, si le resultara muy incómoda. ¿Qué requisito se exige?
El sirviente puede cambiar el lugar siempre que ofrezca otro que no perjudique al dominante. No hace falta juez.
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La hipoteca
Tu cliente compra con un préstamo del banco y el piso queda como garantía; o el banco saca a subasta el piso de un deudor que no paga.
Cambiamos de tema: venimos de las servidumbres (derechos de una finca sobre otra). Ahora pasamos a la hipoteca, el derecho que sirve para cobrar una deuda con el piso como garantía. Te importa porque lo vas a ver cada vez que un cliente compra con préstamo, vende un piso hipotecado o se interesa por uno de subasta.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Laura compra un piso con una hipoteca y un día deja de pagar. ¿Quién vive en el piso mientras tanto y qué puede hacer el banco si no cobra?
Lo único que tienes que llevarte
Hipoteca = el piso garantiza un préstamo sin cambiar de manos. Lo que más cae: la definición, ordinaria frente a de seguridad, los intereses que cubre frente a terceros (dos años) y la subasta (5 % para pujar, 70 % para aprobar).
Lo imprescindible · 4 fichas
Qué es la hipoteca
Lo dice el curso: «Es un derecho real de garantía que no implica un desplazamiento posesorio, y se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación.»La situación: Un comprador te dice que no tiene todo el dinero y que el banco le prestará el resto con el piso como garantía.Caso: Laura compra un piso de 200.000 € y el banco le presta 150.000 €. Laura es la deudora (la que debe el dinero) y el banco, el acreedor (al que se le debe). La hipoteca es un derecho real de garantía: real, porque da al banco un poder directo sobre el piso; de garantía, porque asegura que le pagan. Sin desplazamiento posesorio quiere decir que el piso no cambia de manos: Laura sigue viviendo en él y sigue siendo su dueña; solo si deja de pagar puede el banco venderlo para cobrarse. Tú le explicas a Laura que hipotecar no es entregar el piso.Truco: ¿Quién vive en el piso hipotecado y de quién sigue siendo? De Laura, como antes: hipoteca = garantía sin mudanza.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la hipoteca es:
La hipoteca asegura la deuda y el piso se queda en manos del deudor; solo si no paga puede el acreedor venderlo.
Hipoteca ordinaria y de seguridad
Lo dice el curso: «Ordinarias: En el Registro consta su existencia y cuantía. De seguridad: En el Registro sólo se indican las líneas generales del crédito.»La situación: Miras la nota del Registro de la Propiedad (el papel con los datos de una finca) de un piso y quieres saber cuánto debe el dueño.Caso: Laura pidió un préstamo cerrado de 150.000 €: su hipoteca es ordinaria y el Registro dice que existe y cuánto es. Pau, un panadero, tiene una línea de crédito que va usando según necesita y no se sabe cuánto debe en cada momento: su hipoteca es de seguridad y el Registro solo recoge las líneas generales del crédito, con una cuantía máxima. Son dos clases de hipoteca según su contenido (lo que consta en el Registro). En una frase: la ordinaria dice cuánto; la de seguridad, solo el marco.Truco: ¿Se sabe ya exactamente cuánto se debe? Sí, como el préstamo de Laura → ordinaria; no, como la línea de Pau → de seguridad.
Así te lo pueden preguntar
En una hipoteca de seguridad, en el Registro:
La de seguridad se usa cuando la deuda no está cerrada, como la línea de Pau; la que muestra existencia y cuantía es la ordinaria.
Intereses que cubre la hipoteca
Lo dice el curso: «no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.» «No se podrá pactar una hipoteca que asegure intereses por un plazo superior a cinco años.» «…no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero…»La situación: Elena quiere comprar el piso de Marc, que lleva cuatro años sin pagar intereses al banco, y te pregunta hasta cuánto puede llegar la deuda que se le pegaría al piso.Caso: Elena es un tercero, alguien ajeno a la deuda entre Marc y el banco. Frente a ella, la hipoteca solo cubre el capital más los intereses de los dos últimos años y lo vencido del año en curso, salvo pacto. Nunca se pueden pactar intereses asegurados por más de cinco años. Y si es vivienda habitual, los intereses de demora (los que se cobran por pagar tarde) no pasan de tres veces el interés legal del dinero. Tú pides al banco, con Marc, el saldo exacto antes de reservar el piso.Truco: Frente a un comprador, ¿cuántos años de intereses protege? Dos, más lo que va del año. ¿Máximo que se puede pactar? Cinco años. ¿Intereses por pagar tarde en vivienda habitual? Hasta tres veces el interés legal.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, los intereses de demora de un préstamo para comprar vivienda habitual, garantizado con hipoteca sobre esa misma vivienda, no pueden ser superiores a:
Tres veces el interés legal del dinero, y solo sobre el principal pendiente de pago. Los dos últimos años son lo que cubre la hipoteca frente a terceros; cinco años es el máximo que se puede pactar.
La subasta: 5 % para pujar, 70 % para aprobar
Lo dice el curso: «los postores deberán consignar, previamente, el 5% del valor dado a los bienes.» «Mejor postura de igual o superior al 70% del valor del bien subastado: se aprobará… el remate.»La situación: Un cliente tuyo quiere comprar un piso que el banco ha sacado a subasta (venta pública ordenada por un juez) porque el dueño no paga.Caso: El piso de Marc está tasado (valorado) en 200.000 €. Joan, tu cliente, es el postor (el que puja). Antes de pujar debe consignar (dejar depositado) el 5 % del valor: 10.000 €. Si su mejor puja llega al 70 % (140.000 €) o más, se aprueba el remate (la adjudicación del piso) por decreto, la resolución del Letrado de la Administración de Justicia, y tiene 40 días para ingresar lo que falta. Tú le avisas del 5 % antes de la puja y le acompañas en la gestión por un precio pactado.Truco: ¿Cuánto dejo antes de pujar y desde qué puja se aprueba sin más? 5 % antes, 70 % para aprobar.
Así te lo pueden preguntar
En la subasta de una ejecución hipotecaria (Ley de Enjuiciamiento Civil), para poder participar los postores deben consignar previamente:
El curso dice 5 % del valor dado a los bienes. El 70 % es otra cifra: la puja a partir de la cual el remate se aprueba. Para el test valen los porcentajes y plazos del curso; si cambia la ley, hay que revisarlos.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 37 fichas
Derecho indivisible y accesorio
Lo dice el curso: «Es un derecho indivisible y accesorio, por cuanto dicho derecho depende de la existencia de la obligación principal.»La situación: Pasa cuando Laura termina de pagar el préstamo y pregunta qué pasa con la hipoteca.Caso: Laura paga todo el préstamo (obligación principal) y la hipoteca, que depende de él, desaparece con él.Truco: ¿Existe aún la deuda? Si no, tampoco la hipoteca.
Así te lo pueden preguntar
La hipoteca es un derecho accesorio porque:
Accesorio quiere decir que sigue la suerte de la deuda que garantiza.
Solo bienes inmuebles y bienes hipotecables
Lo dice el curso: «serán bienes hipotecables los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables.»La situación: Pasa cuando un cliente te pregunta si puede hipotecar su coche para pagar una reforma.Caso: Jordi quiere hipotecar su piso (inmueble): se puede. Su coche no entra en la hipoteca inmobiliaria: eso sería otra figura (hipoteca mobiliaria o prenda).Truco: ¿Es una finca o un derecho real que se pueda vender? Entonces se puede hipotecar.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 1874 del Código Civil, son hipotecables:
La hipoteca inmobiliaria recae sobre inmuebles y derechos reales que se puedan transmitir.
Lo que NO se puede hipotecar
Lo dice el curso: «no se podrán hipotecar: Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas… Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. El uso y la habitación.»La situación: Pasa cuando una viuda con usufructo, o un titular de un derecho de uso, quiere hipotecar ese derecho para conseguir dinero.Caso: Rosa tiene un derecho de uso y habitación sobre una casa y pide un préstamo hipotecando ese derecho: el banco no puede. En cambio, el usufructo que la ley da al cónyuge viudo sí se puede hipotecar.Truco: ¿Es servidumbre suelta, usufructo legal (menos el del viudo) o uso/habitación? Entonces no.
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 108 de la Ley Hipotecaria, no se pueden hipotecar:
La lista del artículo 108 tiene tres bloques. El usufructo voluntario, la mera propiedad y los pisos independientes sí se pueden hipotecar.
Hipotecar el usufructo
Lo dice el curso: «El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.»La situación: Pasa cuando un usufructuario (quien disfruta de un piso ajeno de por vida) quiere un préstamo con su derecho como garantía.Caso: Ana tiene el usufructo vitalicio de un piso y lo hipoteca. Si el usufructo acaba por algo ajeno a ella, como su muerte, la hipoteca se extingue; si ella renuncia, la hipoteca subsiste hasta que se pague o venza el tiempo en que acabaría de forma natural.Truco: ¿Acabó el usufructo por voluntad del usufructuario? Si sí, la hipoteca sigue; si no, se extingue.
Así te lo pueden preguntar
Si se hipoteca un usufructo y este concluye por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, la hipoteca:
Sin usufructo no queda nada que garantice. Solo subsiste si el usufructo acaba por voluntad del usufructuario.
Hipotecar un piso de una propiedad horizontal
Lo dice el curso: «Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos, en el caso que dichos pisos y locales estén inscritos como finca independiente.»La situación: Pasa cuando vendes un piso de un edificio dividido por pisos y el comprador quiere hipoteca.Caso: El piso 3.º B de un edificio dividido en pisos tiene su propia ficha en el Registro (finca independiente). El comprador puede hipotecar ese piso.Truco: ¿Tiene su propia ficha en el Registro? Entonces se puede hipotecar solo ese piso.
Así te lo pueden preguntar
Los pisos o locales de un edificio en propiedad horizontal pueden hipotecarse si:
Cada piso es hipotecable por separado cuando consta como finca propia en el Registro.
Hipotecar un bien ya hipotecado
Lo dice el curso: «Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.»La situación: Pasa cuando un dueño con hipoteca pide otro préstamo con el mismo piso (segunda hipoteca).Caso: Marc tiene una hipoteca con un banco que le prohíbe volver a hipotecar, y aun así firma otra con otro banco: la ley permite inscribirla; el segundo banco cobra después del primero.Truco: ¿Ya está hipotecado? Aun así se puede hipotecar otra vez.
Así te lo pueden preguntar
Los bienes anteriormente hipotecados:
El artículo 107 de la Ley Hipotecaria lo permite aunque se haya pactado lo contrario.
Hipotecas voluntarias y legales
Lo dice el curso: «Voluntarias: Acordadas entre las partes o impuesta por el titular del bien hipotecado. Legales: Establecidas en la ley.»La situación: Pasa cuando te preguntan por qué existe una hipoteca sobre un piso.Caso: La que firma Laura con el banco es voluntaria (acordada por las partes). La que la ley establece sin que nadie la firme es legal.Truco: ¿La eligieron las partes? Voluntaria. ¿La puso la ley? Legal.
Así te lo pueden preguntar
Según su origen, las hipotecas legales son:
Por origen: voluntarias (partes o titular) y legales (la ley).
Hipoteca de capital y de renta
Lo dice el curso: «De capital: Se garantiza una obligación de cumplimiento unitario. De renta: Se garantiza el pago de prestaciones periódicas.»La situación: Pasa cuando la deuda garantizada no es un préstamo normal sino una pensión o renta periódica.Caso: Laura debe 150.000 € de una vez (cumplimiento unitario): hipoteca de capital. Un hermano debe pagar 500 € cada mes a otro para siempre: hipoteca de renta.Truco: ¿Una deuda de una vez o pagos periódicos? De una vez: capital; periódicos: renta.
Así te lo pueden preguntar
La hipoteca de renta garantiza:
La de capital garantiza una obligación de cumplimiento unitario; la de renta, pagos periódicos.
Hipotecas especiales y solidarias
Lo dice el curso: «Especiales: Se grava una finca o varias, en cuyo caso se repartirá la responsabilidad hipotecaria entre ellas. Solidarias: Se gravan varias fincas sin distribuir la responsabilidad entre ellas.»La situación: Pasa cuando una misma deuda se garantiza con más de una finca.Caso: Para un préstamo de 300.000 €, Pol hipoteca dos locales. Si reparte (150.000 € cada uno) es especial; si no reparte nada y cada local responde de toda la deuda, es solidaria.Truco: ¿Se ha repartido cuánto responde cada finca? Sí → especial; no → solidaria.
Así te lo pueden preguntar
En la hipoteca solidaria:
Repartir la responsabilidad es lo propio de la especial. La solidaria no reparte.
Hipotecas comunes y preferentes, expresas y tácitas
Lo dice el curso: «Comunes: Su preferencia deriva de su rango registral. Preferentes: Gozan de preferencia sobre los demás.» «Tácitas: Las concedidas a favor del Estado, las Comunidades Autónomas y entidades locales para el pago de una parte de contribuciones e impuestos.»La situación: Pasa cuando varios acreedores reclaman a la vez sobre el mismo piso o cuando hay impuestos sin pagar.Caso: Entre dos bancos con hipoteca común cobra primero el que se inscribió antes (rango registral). La preferente cobra antes que los demás. Casi todas son expresas (se inscriben); las tácitas son las del Estado, comunidades y ayuntamientos por impuestos.Truco: ¿Quién se inscribió antes? Común: ese cobra primero. ¿Es de Hacienda por impuestos? Tácita.
Así te lo pueden preguntar
Son hipotecas tácitas:
Casi todas las hipotecas son expresas porque deben inscribirse. Las tácitas son las de las administraciones por impuestos.
Qué contiene la inscripción de la hipoteca
Lo dice el curso: «causa de la obligación principal; vencimiento; importe del capital asegurado, los intereses ordinarios, de demora, las costas y los gastos; posibilidad de ejecutar la hipoteca en caso de impago; tasación de la finca…; posibilidad de ceder el crédito por el acreedor; domicilio del deudor hipotecario.»La situación: Pasa cuando pides la nota del Registro para ver los datos de la hipoteca de un piso.Caso: En la nota ves la causa del préstamo, cuándo vence, el capital, los intereses, si se puede ejecutar, la tasación, si el banco puede ceder el crédito y el domicilio del deudor.Truco: Son siete: causa, vencimiento, importes, ejecución, tasación, cesión, domicilio.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál de estos datos NO figura entre los que debe contener la inscripción de la hipoteca?
Piden domicilio, no estado civil. La tasación y el domicilio sí están en la lista.
Obligaciones que se pueden garantizar
Lo dice el curso: «Deudas dinerarias. Deudas dinerarias no determinadas en su cuantía (hipotecas de seguridad). Prestaciones periódicas. Préstamos con cláusula de estabilización. Obligaciones que se derivan de letras de cambio. Obligaciones en el saldo de cuentas corrientes.»La situación: Pasa cuando un cliente autónomo quiere garantizar con su piso la cuenta de crédito de su empresa.Caso: Pau garantiza con su local el saldo de su cuenta corriente: es una de las obligaciones garantizables. Debe constar el máximo de lo que responde el bien.Truco: Seis: dinero, dinero no fijado, periódicas, estabilización, letras de cambio, saldo de cuenta.
Así te lo pueden preguntar
Una deuda dineraria cuya cuantía no está determinada se garantiza con:
Cuando la cuantía no está fijada se usa la de seguridad y se indica el máximo.
Quién constituye la hipoteca
Lo dice el curso: «El propietario del bien que se va a hipotecar será el constituyente de la hipoteca… Es requisito imprescindible… que tenga la propiedad del mismo y tenga la capacidad legal para enajenar bienes inmuebles.»La situación: Pasa cuando el dueño de un piso es menor de edad o emancipado y quiere hipotecarlo.Caso: Si el dueño es un menor, hipotecan sus representantes legales. Si está emancipado (menor que se vale por sí mismo), lo hace él con el consentimiento de sus tutores o progenitores. Tú pides el DNI del dueño y compruebas su edad.Truco: ¿Es el dueño y puede vender? Si es menor, firman sus representantes; emancipado, con consentimiento.
Así te lo pueden preguntar
Si el propietario del bien a hipotecar es un menor:
El constituyente necesita capacidad para enajenar; el menor actúa por sus representantes. El emancipado puede hacerlo con consentimiento.
Derechos de terceros: subrogarse y retener
Lo dice el curso: «A subrogarse en la responsabilidad de la hipoteca…, acordándolo con el propietario. A retener el importe de la obligación asegurada del precio total de venta.»La situación: Pasa cuando un cliente compra un piso que ya tiene hipoteca y quiere quedarse con ella.Caso: Elena compra el piso hipotecado de Marc. Puede subrogarse (ponerse en el lugar de Marc con la hipoteca) acordándolo con él, o retener del precio lo que se debe al banco y pagarlo ella.Truco: ¿Compro piso con hipoteca? Me subrogo o retengo del precio lo que se debe.
Así te lo pueden preguntar
Entre los derechos de las terceras personas está:
El comprador descuenta del precio lo que se debe al banco.
Derechos del propietario
Lo dice el curso: «A enajenar el bien, aunque se encuentre hipotecado. A solicitar la cancelación de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, cuando ésta se extinga.»La situación: Pasa cuando un dueño con hipoteca quiere vender el piso o cuando ya ha pagado todo.Caso: Marc puede vender su piso aunque esté hipotecado. Cuando termina de pagar, es él quien tiene que pedir la cancelación en el Registro.Truco: ¿Pagó todo? Es el propietario quien pide cancelar.
Así te lo pueden preguntar
Cuando la hipoteca se extingue, la cancelación de la inscripción debe solicitarla:
El curso dice que debe ser solicitada por el propietario.
Derechos del acreedor
Lo dice el curso: «A reclamar la adopción de las medidas necesarias para que no se reduzca la eficacia de la garantía hipotecaria por el deterioro del bien hipotecado.»La situación: Pasa cuando el dueño de un piso hipotecado lo deja deteriorarse.Caso: El banco ve que el piso de Marc se está arruinando y exige medidas para que el valor de su garantía no baje.Truco: ¿El piso pierde valor? El banco puede exigir medidas.
Así te lo pueden preguntar
El acreedor hipotecario tiene derecho a:
Es el derecho a que el bien no se estropee y siga garantizando la deuda.
Hasta dónde llega la hipoteca
Lo dice el curso: «La hipoteca se extiende… A las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.»La situación: Pasa cuando el dueño de un piso hipotecado cobra un seguro tras un daño o hace mejoras.Caso: Marc reforma el baño del piso hipotecado y cobra una indemnización por un siniestro posterior a la hipoteca: ambas cosas quedan dentro de la garantía del banco.Truco: ¿Mejora o indemnización del piso hipotecado? Entra en la hipoteca.
Así te lo pueden preguntar
La hipoteca se extiende a:
Se extiende al bien y a lo que lo acompaña. No a todo el patrimonio del deudor, que es la acción personal.
Muebles, frutos y rentas (si se pacta)
Lo dice el curso: «por pacto expreso o disposición legal, se podrán hipotecar: Los objetos muebles… colocados permanentemente en la finca…; Los frutos…; Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento…»La situación: Pasa cuando una finca hipotecada tiene maquinaria fija, cosechas o rentas de alquiler pendientes.Caso: Pol hipoteca una finca con una instalación de riego fija. Si se pacta, el banco también cuenta con la instalación, los frutos y las rentas vencidas sin pagar.Truco: ¿Muebles fijos, frutos o rentas? Entran si se pacta o lo dice la ley.
Así te lo pueden preguntar
Por pacto expreso o disposición legal pueden hipotecarse también:
Se trata de lo que está unido de forma permanente a la finca o que ésta produce.
Límites de los intereses
Lo dice el curso: «No se podrá pactar una hipoteca que asegure intereses por un plazo superior a cinco años.» «Los intereses de demora… para la adquisición de vivienda habitual… no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.»La situación: Pasa cuando el banco de tu cliente le propone un interés de demora (por pagar tarde) muy alto.Caso: Laura retrasa una cuota de su hipoteca de vivienda habitual. Los intereses de demora no pueden pasar de 3 veces el interés legal del dinero y solo se calculan sobre el principal que le queda por pagar.Truco: Hipoteca de vivienda habitual: demora = máximo tres veces el interés legal. Pactar intereses: máximo cinco años.
Así te lo pueden preguntar
Los intereses de demora en una hipoteca sobre vivienda habitual no pueden ser superiores a:
El límite es tres veces el interés legal, y solo sobre el principal pendiente.
Varias fincas por un mismo crédito
Lo dice el curso: «Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.» (art. 119 Ley Hipotecaria)La situación: Pasa cuando un cliente garantiza un préstamo con dos pisos.Caso: Pol hipoteca dos pisos por un solo préstamo. Para inscribirlo hay que decir cuánto responde cada piso.Truco: ¿Varias fincas, una deuda? Hay que decir cuánto responde cada una.
Así te lo pueden preguntar
Si se hipotecan varias fincas a la vez por un solo crédito:
Solo se inscribe si se indica cuánto responde cada finca.
Posposición de hipoteca
Lo dice el curso: «Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales será preciso: 1.º Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente. 2.º Que se determine la responsabilidad máxima… y su duración máxima. 3.º Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo convenido.»La situación: Pasa cuando un banco acepta cobrar después de otra hipoteca que el dueño firmará más adelante.Caso: El banco A acepta que la futura hipoteca del banco B (para una reforma) cobre antes. Para que valga en el Registro: consentimiento expreso de A, máximo de responsabilidad y duración de B, y que B se inscriba en el plazo pactado.Truco: Posposición = tres condiciones: consiente, máximos fijados, se inscribe a tiempo.
Así te lo pueden preguntar
Para que la posposición tenga efectos registrales es preciso, entre otros requisitos:
Son tres requisitos: consentimiento expreso del que pospone, responsabilidad y duración máximas, e inscripción de la nueva dentro del plazo.
Ley 1/2013: tres cosas para el agente
Lo dice el curso: «en la escritura de constitución de la hipoteca, se debe indicar el carácter habitual o no de la vivienda hipotecada.» «No se podrá establecer el vencimiento anticipado de hipoteca por impago de menos de tres cuotas mensuales.»La situación: Pasa cuando asistes a un cliente que firma una hipoteca y pregunta qué protege la ley al deudor.Caso: Según el curso, la Ley 1/2013: la escritura dice si la vivienda es habitual; el banco no puede dar la hipoteca por vencida por impagar menos de tres cuotas mensuales; y si hay cláusulas de riesgo (suelo/techo, divisas), el cliente escribe a mano que lo ha entendido. Aviso: el dato de las tres cuotas está anticuado (ver aviso al final).Truco: Ley 1/2013: ¿vivienda habitual? Se anota. ¿Impago de menos de tres cuotas? No se vence anticipadamente.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la Ley 1/2013 establece que no se podrá fijar el vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de menos de:
Es la cifra del temario del curso. Hoy la ley posterior lo ha ampliado, pero para el test cuenta la del curso.
Ley 1/2013: nota manuscrita y hipoteca inversa
Lo dice el curso: «Se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos…» «En hipoteca inversa, se ampliaron los casos de discapacidad para obtener ventajas fiscales.»La situación: Pasa cuando tu cliente firma una hipoteca con cláusula suelo/techo, cobertura de tipo o en divisas.Caso: Laura tiene una hipoteca con cláusula suelo mayor que el techo. En la escritura, junto a su firma, escribe a mano que ha sido advertida de los riesgos.Truco: ¿Suelo y techo desiguales, cobertura del tipo o divisas? Hace falta la expresión manuscrita.
Así te lo pueden preguntar
La expresión manuscrita del prestatario en la escritura sirve para manifestar que:
Es la advertencia de riesgos en contratos con persona física, sobre vivienda, con suelo/techo desiguales, cobertura del tipo o divisas.
Causas de extinción de la hipoteca
Lo dice el curso: «Extinción de la obligación garantizada. Renuncia del derecho hipotecario. Acuerdo entre acreedor y propietario. Pérdida de la finca. Finalización del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria. Reunión en una misma persona de propietario y titular. Prescripción y caducidad de la inscripción. Cancelación del asiento registral. Ejecución de una hipoteca anterior.»La situación: Pasa cuando te preguntan de qué maneras se acaba una hipoteca.Caso: Laura paga todo (extinción de la obligación); el banco renuncia; la casa se pierde en un incendio sin remedio; el banco hereda la finca (reunión); un banco anterior ejecuta y se cancelan las posteriores.Truco: Nueve causas; acuérdate de dos poco obvias: reunión en una persona y ejecución de una anterior.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál NO es causa de extinción de la hipoteca?
Vender la finca no extingue la hipoteca: la carga sigue sobre ella. Las otras dos sí están en la lista.
Dónde empieza la ejecución
Lo dice el curso: «El procedimiento judicial de ejecución hipotecaria se inicia con la interposición por parte del acreedor de una demanda de ejecución hipotecaria contra el deudor en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca hipotecada.»La situación: Pasa cuando un deudor de un piso deja de pagar y el banco va a reclamar.Caso: El banco de Marc presenta la demanda en el Juzgado de Primera Instancia de donde está el piso, con la escritura inscrita (o certificación del Registro) adjunta.Truco: ¿Dónde se demanda? Donde está la finca.
Así te lo pueden preguntar
La demanda de ejecución hipotecaria se presenta en:
Es el juzgado de primera instancia del lugar de la finca.
El Registro informa al juzgado
Lo dice el curso: «el Secretario judicial… librará mandamiento al registrador… para que remita al juzgado certificación en la que consten: La titularidad del dominio y demás derechos reales… relación completa de las cargas inscritas…»La situación: Pasa cuando un cliente te pregunta qué cargas tiene un piso que va a subasta.Caso: El juzgado pide al Registro una certificación de dominio y cargas del piso de Marc. El Registro lo anota con nota marginal y avisa a los titulares de derechos posteriores al del ejecutante (si su domicilio consta).Truco: Certificación de dominio y cargas: dueño y lista de cargas.
Así te lo pueden preguntar
La certificación que el Registro envía al juzgado indica:
Se necesita saber quién es el dueño y qué cargas hay.
Cargas anteriores: quien puja las asume
Lo dice el curso: «las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del actor continuarán subsistentes y que, por el solo hecho de participar en la subasta, el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad derivada de aquéllos si el remate se adjudicare a su favor.»La situación: Pasa cuando un cliente tuyo quiere pujar por un piso en subasta que tiene otras hipotecas o cargas.Caso: Joan gana la subasta del piso de Marc. Las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta siguen vivas y las asume Joan; las posteriores se cancelan.Truco: ¿La carga es anterior al crédito del que ejecuta? Sigue, y la paga quien se queda el piso.
Así te lo pueden preguntar
Tras la subasta, las cargas anteriores al crédito del ejecutante:
Solo se cancelan la hipoteca ejecutada y las cargas posteriores.
Visitar el piso y rebajar la deuda
Lo dice el curso: «el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 % del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado…»La situación: Pasa cuando un cliente quiere ver por dentro un piso que está en subasta y el deudor aún vive allí.Caso: Joan pide visitar el piso de Marc; el tribunal lo comunica al ocupante. Si Marc consiente y colabora, puede pedir que se le reduzca la deuda hasta un 2 % del valor de adjudicación.Truco: ¿El ocupante deja visitar y colabora? Puede rebajar hasta un 2 % de su deuda.
Así te lo pueden preguntar
Si el poseedor consiente la inspección del inmueble y colabora, el deudor puede pedir una reducción de la deuda de hasta:
El máximo es un 2 %.
Puja del 70 % o más: plazos
Lo dice el curso: «En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.»La situación: Pasa cuando tu cliente gana una subasta y te pregunta cuánto tiempo tiene para pagar.Caso: Joan ganó con una puja del 75 %. Ya había dejado el 5 % y dispone de cuarenta días para ingresar el resto.Truco: Puja ≥70 %: 40 días para ingresar la diferencia.
Así te lo pueden preguntar
Aprobado el remate a la mejor postura igual o superior al 70 %, el rematante consigna la diferencia en el plazo de:
Son cuarenta días. Diez y veinte son otros plazos de la subasta.
Puja inferior al 70 %
Lo dice el curso: «Mejor postura inferior al 70%…: Podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura… el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 %… siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento… el remate se aprobará a favor del mejor postor, si éste ofrece más del 50% del valor de tasación, o que cubra, como mínimo, la cantidad adeudada.»La situación: Pasa cuando en la subasta la mejor oferta es baja (por ejemplo 90.000 € para un piso tasado en 200.000 €).Caso: Marc, el deudor, tiene diez días para traer a alguien que ofrezca más del 70 %. Si no, el banco tiene cinco días para pedir quedárselo por el 70 %. Si tampoco, se aprueba al mejor postor si ofrece más del 50 % o cubre lo que se debe.Truco: Puja baja: deudor 10 días, banco 5 días, y mínimo del 50 %.
Así te lo pueden preguntar
Si la mejor postura es inferior al 70 %, el ejecutado puede presentar un tercero que mejore la postura en el plazo de:
Al deudor le dan diez días; al banco, cinco para pedir la adjudicación.
El deudor puede liberar su bien
Lo dice el curso: «En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.»La situación: Pasa cuando un deudor en plena subasta consigue el dinero.Caso: Marc reúne el dinero antes de que se apruebe el remate y paga principal, intereses y costas: se suspende la subasta.Truco: Hasta que se apruebe el remate, pagando todo, el deudor se salva.
Así te lo pueden preguntar
El ejecutado puede liberar sus bienes pagando íntegramente principal, intereses y costas:
Hasta ese momento aún puede evitarlo.
Quién cobra lo que sobra
Lo dice el curso: «Las cantidades obtenidas de la subasta se destinarán al pago del crédito del ejecutante. En el caso que haya remanente, éste se utilizará para pagar los derechos inscritos o anotados posteriormente al del ejecutante. Si continúa habiendo remanente, éste será entregado al ejecutado o al tercer poseedor.»La situación: Pasa cuando una subasta rinde más que la deuda y el dueño pregunta quién se queda con la diferencia.Caso: El piso de Marc se subasta por 160.000 € y debía 120.000 €. Se paga al banco; luego a los acreedores posteriores; lo que sobre es para Marc.Truco: Orden: primero el ejecutante, luego los posteriores, al final el deudor.
Así te lo pueden preguntar
El remanente de la subasta, una vez pagado el ejecutante, se destina primero a:
Después de los posteriores, si aún sobra, va al ejecutado o al tercer poseedor.
Tras la subasta: Registro y ocupantes
Lo dice el curso: «Tras la subasta, se cambiará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de quién se lo haya adjudicado. En el caso que el inmueble tenga ocupantes, se procederá al desahucio de éstos.» «será suficiente el testimonio judicial del decreto de adjudicación»La situación: Pasa cuando tu cliente se ha adjudicado un piso en subasta y quiere inscribirlo a su nombre.Caso: Joan inscribe el piso con el testimonio judicial del decreto de adjudicación, expedido por el Letrado de la Administración de Justicia. Si hay ocupantes, se procede a su desahucio.Truco: ¿Qué papel basta para inscribir? El testimonio del decreto de adjudicación.
Así te lo pueden preguntar
Para inscribir en el Registro el cambio de titularidad tras la subasta basta:
Lo expide el Letrado de la Administración de Justicia.
Acción real y acción personal
Lo dice el curso: «La acción personal sólo puede ser ejercitada contra el deudor y, en concreto, contra su patrimonio, mientras que la acción real es ejercitada contra cualquier poseedor del bien hipotecado, porque recae sobre el propio bien gravado.»La situación: Pasa cuando el banco reclama una deuda y el piso ya lo tiene otra persona.Caso: Si Marc vende el piso a Elena sin pagar al banco, el banco no pierde la garantía: con la acción real va contra el piso, esté en manos de quien esté. Con la acción personal reclama a Marc con todos sus bienes presentes y futuros.Truco: ¿Contra el piso, esté quien esté? Real. ¿Contra la persona que debe? Personal.
Así te lo pueden preguntar
La acción real hipotecaria se ejercita:
La personal va contra el deudor; la real, contra el bien.
Anticresis
Lo dice el curso: «Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles, mediante el cual el acreedor puede disponer de los beneficios (frutos) de la finca dada en garantía y aplicarlos al pago de los intereses y el capital.»La situación: Pasa cuando alguien ofrece una finca con cosecha o alquiler para garantizar y pagar una deuda.Caso: Pol debe dinero a Ana y le da su finca en anticresis: Ana cobra sus frutos y los aplica a intereses y capital. Si Ana conserva la posesión, paga contribuciones y reparaciones (que descuenta de los frutos), pero no puede quedarse con la finca.Truco: Anticresis: el acreedor cobra los frutos de la finca. Hipoteca: no.
Así te lo pueden preguntar
En la anticresis el acreedor:
No puede apropiarse ni disponer de los bienes. En Cataluña se constituye en escritura pública.
La inscripción es constitutiva
Lo dice el curso: «Su constitución depende de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Si no se inscribe en dicho Registro, la hipoteca no se constituye. Por lo tanto, su inscripción es constitutiva.»La situación: Pasa cuando tu comprador firma la hipoteca ante notario y te pregunta si ya está todo hecho.Caso: Laura y el banco firman la hipoteca ante notario el lunes. Mientras nadie la presente e inscriba en el Registro de la Propiedad (la oficina pública donde consta quién es dueño de cada finca y qué cargas tiene), la hipoteca todavía no existe. Tú le dices a Laura que la escritura debe presentarse al Registro y te aseguras de que se haga.Truco: ¿Está ya inscrita en el Registro? Si no, todavía no hay hipoteca: inscribir es lo que la crea.
Así te lo pueden preguntar
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es:
En la hipoteca el Registro no se limita a anunciarla: sin inscripción no nace. Eso es lo que significa constitutiva.
Subasta sin postores
Lo dice el curso: «Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.» (no vivienda habitual: 50 %; vivienda habitual: 70 %, o 60 % si lo que se le debe es inferior a ese 70 %)La situación: Pasa cuando una subasta se queda desierta y el dueño o un cliente te pregunta si el banco se queda el piso y por cuánto.Caso: El piso de Marc está tasado en 200.000 € y nadie puja. Si no es su vivienda habitual (por ejemplo un piso que tiene alquilado), el banco puede pedir en 20 días quedárselo por el 50 % (100.000 €) o por lo que se le deba. Si es la casa donde vive Marc, solo puede por el 70 % (140.000 €), o por el 60 % si lo que se le debe es inferior a ese 70 %. Tú explicas a Marc que ese porcentaje protege su casa.Truco: ¿Es la casa donde vive el deudor? Sí → 70 % (o 60 %); no → 50 %. Y el banco tiene 20 días.
Así te lo pueden preguntar
Si no hay postores y no es vivienda habitual del deudor, el acreedor puede pedir la adjudicación por:
Con vivienda habitual se protege más al deudor (70 % o 60 %); con otro inmueble basta el 50 %. El plazo para pedirlo es de veinte días.
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Los derechos reales de garantía
Un cliente autónomo te llama: quiere un préstamo y ofrece como garantía su furgoneta, su horno o su cosecha, no un piso.
Cambiamos de tema: venimos de la hipoteca (tema 15), la garantía de pisos y fincas. Ahora vemos garantías parecidas sobre cosas que se mueven: coches, maquinaria, cosechas, un negocio. Te importa cuando un autónomo o el comprador de un local te dice que su préstamo está garantizado con algo que no es un inmueble, y tienes que saber si ese bien está gravado antes de venderlo.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si en vez de un piso el cliente ofrece una furgoneta o un negocio, ¿puede el acreedor (quien presta el dinero) vender algo si no le pagan? ¿Quién guarda la cosa mientras tanto?
Lo único que tienes que llevarte
Garantía = lo que el acreedor puede vender si no le pagan. Con inmuebles: hipoteca y anticresis. Con muebles (cosas que se mueven): prenda, si la cosa se entrega al acreedor; hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, si el dueño se queda con ella. Las inscripciones caducan a los 6 años (hipoteca mobiliaria) y a los 3 años (prenda sin desplazamiento).
Lo imprescindible · 4 fichas
Clases de derechos reales de garantía
Lo dice el curso: «Sobre bienes inmuebles: Con facultad de realización de valor (hipoteca inmobiliaria), y con facultades de realización de valor y de percepción de frutos (anticresis). Sobre bienes muebles: Con desplazamiento posesorio (prenda), o sin desplazamiento posesorio (hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento).»La situación: Te llama un cliente que quiere un préstamo y te pregunta qué puede ofrecer como garantía (lo que el que presta puede vender si no le devuelven el dinero).Caso: Laura, dueña de un piso (inmueble: no se mueve), ofrece el piso: es hipoteca inmobiliaria, o anticresis si además el acreedor (quien presta) cobra los frutos, es decir, los ingresos de la finca, como un alquiler. Pau ofrece su furgoneta (mueble: se mueve): si se la entrega a Ana, la prestamista, es prenda; si se la queda y sigue usándola, es hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento (sin entregar la cosa). Cuando un cliente te cuenta cómo garantizó su deuda, le preguntas si entregó la cosa y le pides la escritura (el documento del notario) de esa garantía.Truco: ¿Lo que ofrece Pau se mueve o es una finca? ¿Se lo entrega a Ana o se lo queda? Con esas dos preguntas sale la figura.
Así te lo pueden preguntar
Entre los derechos reales de garantía sobre bienes muebles sin desplazamiento posesorio (sin entregar la cosa) están:
Sobre muebles: la prenda (con entrega) y, sin entrega, la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento. Hipoteca inmobiliaria y anticresis son de inmuebles.
Bienes de la hipoteca mobiliaria
Lo dice el curso: «Los establecimientos mercantiles. Los automóviles y otros vehículos de motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril, de propiedad particular. Las aeronaves. La maquinaria industrial. La propiedad intelectual y la industrial.»La situación: Te llama un autónomo que quiere garantizar un préstamo con su negocio o sus máquinas, no con un piso.Caso: Pau, dueño de una panadería, pide un préstamo y ofrece su establecimiento mercantil (el negocio) y su horno industrial: es hipoteca mobiliaria y él sigue usando el horno. También valdría un avión, un coche particular o una patente, pero no un piso (eso es hipoteca inmobiliaria) ni su cosecha (prenda sin desplazamiento). Si Pau te encarga vender el horno, pides la escritura de la hipoteca para ver si el banco ya lo tiene gravado.Truco: ¿Lo que ofrece Pau es un negocio, un vehículo, un avión, maquinaria industrial o propiedad intelectual e industrial? Si es un piso o un terreno, no entra.
Así te lo pueden preguntar
¿Cuál de estos bienes NO figura entre los que pueden ser objeto de hipoteca mobiliaria?
Un terreno es inmueble: se hipoteca con hipoteca inmobiliaria. Las otras dos están en la lista.
Qué es la prenda
Lo dice el curso: «La prenda es un derecho real de garantía que se constituye sobre una cosa mueble, mediante la entrega de la cosa referida al acreedor o a una tercera persona.»La situación: Un cliente te cuenta que dejó un objeto de valor a un prestamista a cambio de dinero y te pregunta si eso es una hipoteca.Caso: Marc necesita 5.000 € y entrega su reloj de lujo a Ana, la prestamista (acreedora: a quien debe el dinero). Ana lo guarda, o lo deja con un tercero, hasta que Marc pague; si no paga, puede venderlo. Se hace con entrega del reloj y ante notario (escritura pública). Si Marc te encarga vender el reloj, antes tiene que pagar y recuperarlo; tú le pides el papel de la prenda.Truco: ¿Marc entregó el reloj a Ana? Si lo entregó, es prenda; si se lo quedó, no es prenda.
Así te lo pueden preguntar
La prenda se constituye sobre una cosa mueble:
La prenda implica entregar la cosa (desplazamiento posesorio). Sin entregarla serían figuras como la prenda sin desplazamiento.
Cuándo caducan: 6 años y 3 años
Lo dice el curso: Hipoteca mobiliaria: «Las inscripciones de hipoteca caducarán y se cancelarán de oficio o a instancia de parte, una vez transcurridos seis años, contados a partir de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada.» Prenda sin desplazamiento: «Las inscripciones de prenda caducarán, una vez transcurridos tres años, contados a partir de la fecha del vencimiento de la obligación garantizada.»La situación: Un cliente te dice que su deuda venció hace años y quiere saber si la garantía que anotaron sobre su horno o su cosecha ya no vale.Caso: Pau inscribió en el Registro una hipoteca mobiliaria sobre su horno y la deuda venció el 1 de enero de 2020: la inscripción caduca (deja de valer y se cancela) a los 6 años. Si hubiera dado su cosecha en prenda sin desplazamiento (prenda en la que él se queda la cosa), serían 3 años. Los plazos se cuentan desde que vence la deuda, no desde que se firmó. Tú pides a Pau la fecha de vencimiento antes de ofrecer el bien a un comprador.Truco: ¿Es el horno de Pau en hipoteca mobiliaria? 6 años. ¿Es su cosecha en prenda sin desplazamiento? 3 años, la mitad. ¿Desde cuándo? Desde que vence la deuda.
Así te lo pueden preguntar
Las inscripciones de hipoteca mobiliaria caducan una vez transcurridos, desde el vencimiento de la obligación garantizada:
Seis años para la hipoteca mobiliaria y tres para la prenda sin desplazamiento, ambos desde el vencimiento de la deuda.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 14 fichas
Características de los derechos de garantía
Lo dice el curso: «Son derechos accesorios del crédito, que dependen de la obligación principal. En caso de extinción de la principal, se extingue el derecho de garantía. Son derechos limitativos del dominio.»La situación: Pasa cuando una deuda garantizada se paga por completo.Caso: Marc paga el préstamo y la garantía (prenda o hipoteca) desaparece con él.Truco: ¿Se extinguió la deuda? Se extingue la garantía.
Así te lo pueden preguntar
Los derechos reales de garantía son accesorios porque:
Accesorio: depende de la obligación principal.
Qué es la hipoteca mobiliaria
Lo dice el curso: «Es un derecho real de garantía que se constituye sobre determinados bienes muebles establecidos por la ley para asegurar el cumplimiento de una obligación de pago.»La situación: Pasa cuando un autónomo quiere dar como garantía algo suyo que no es un inmueble ni quiere desprenderse de ello.Caso: Pau mantiene su horno y lo usa; el banco inscribe la garantía. La deuda garantizada es en dinero.Truco: Muebles que la ley autoriza, sin entregar, y deuda en dinero.
Así te lo pueden preguntar
La hipoteca mobiliaria se constituye sobre:
La ley fija cuáles: negocio, vehículos, aeronaves, maquinaria y propiedad intelectual e industrial.
Hipoteca mobiliaria: quién interviene y registro
Lo dice el curso: «es necesario que intervengan el acreedor y el propietario de los bienes muebles, que puede ser el propio deudor o una tercera persona. La obligación que se garantiza será una obligación dineraria.» «Debe ser inscrita en el Registro.»La situación: Pasa cuando el que garantiza el préstamo no es el que lo recibe.Caso: Rosa avala el préstamo de su hijo Marc con su maquinaria: interviene como propietaria. La deuda es de dinero y la hipoteca se inscribe.Truco: Intervienen acreedor y propietario; la deuda, de dinero.
Así te lo pueden preguntar
En la hipoteca mobiliaria, el propietario de los bienes muebles hipotecados puede ser:
El propietario puede ser el deudor u otra persona.
Escritura de la hipoteca mobiliaria
Lo dice el curso: «La escritura… deberá contener: Las que identifiquen la personalidad del acreedor, del deudor y en su caso, del dueño de los bienes hipotecados. Descripción de los bienes… Título de adquisición… y declaración… de que no están hipotecados, pignorados ni embargados. Importe, en moneda nacional, del principal… Fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones.»La situación: Pasa cuando lees la escritura de una hipoteca de maquinaria.Caso: En ella: quiénes son acreedor, deudor y dueño; descripción de la máquina; cómo la adquirió y que no está hipotecada ni embargada; importe en euros, plazo, interés y costas; domicilio para notificaciones.Truco: Quiénes, qué bienes, de dónde vienen y que están libres, cuánto, dónde notificar.
Así te lo pueden preguntar
La escritura de hipoteca mobiliaria debe contener:
Se exige declarar que los bienes están libres de otras cargas.
Intereses en la hipoteca mobiliaria
Lo dice el curso: «se deberá asegurar el principal y los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad correspondiente.»La situación: Pasa cuando el crédito garantizado con una maquinaria devenga intereses.Caso: Pau debe un préstamo con intereses: la hipoteca mobiliaria asegura el principal, dos años de intereses y lo vencido del año.Truco: Igual que la hipoteca de pisos: dos años más la anualidad corriente.
Así te lo pueden preguntar
En la hipoteca mobiliaria que garantiza una obligación con intereses, se asegura el principal y los intereses de:
Es la misma regla que en la hipoteca inmobiliaria.
Acreedor de la hipoteca mobiliaria
Lo dice el curso: «Podrá cobrarse la deuda de la venta de los bienes hipotecados. Su crédito es preferente (artículos 1922.2º y 1926.1º Código Civil).»La situación: Pasa cuando el deudor no paga y hay otros acreedores.Caso: El banco de Pau vende el horno y se cobra, con preferencia sobre otros acreedores.Truco: Cobra vendiendo el bien y con preferencia.
Así te lo pueden preguntar
El crédito del acreedor en una hipoteca mobiliaria es:
Cobra con preferencia, según los artículos 1922.2º y 1926.1º del Código Civil.
Prenda: características
Lo dice el curso: «Es un derecho real mobiliario, porque recae sobre bienes muebles. Conlleva un desplazamiento posesorio, porque el deudor entrega la posesión de la cosa al acreedor o a un tercero.»La situación: Pasa cuando comparas la prenda con la hipoteca mobiliaria.Caso: En la prenda de Marc el reloj se va a manos de Ana. En la hipoteca mobiliaria de Pau el horno se queda en su panadería.Truco: ¿Se entrega la cosa? Prenda. ¿Se queda en casa? Hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento.
Así te lo pueden preguntar
La nota que distingue la prenda de la hipoteca mobiliaria es que la prenda:
En la prenda se entrega la cosa; en la hipoteca mobiliaria no.
Qué se puede dar en prenda
Lo dice el curso: «La prenda puede garantizar cualquier tipo de obligaciones, y se pueden dar en prenda cualquier cosa mueble que se encuentre dentro del comercio y que sea susceptible de posesión.» «Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta, pignorando sus propios bienes.»La situación: Pasa cuando un familiar ofrece sus joyas para garantizar una deuda ajena.Caso: Rosa deja sus joyas en prenda por la deuda de su hijo Marc: puede hacerlo, aunque no sea la deudora.Truco: Cualquier cosa mueble que se pueda poseer y esté en el comercio; también la de un tercero.
Así te lo pueden preguntar
En prenda se puede dar:
Se pueden dar en prenda bienes muebles, no inmuebles.
Prenda sin desplazamiento: qué es
Lo dice el curso: «Es un derecho real de garantía sobre un bien mueble para asegurar el cobro de un crédito dinerario, sin que se produzca un desplazamiento de la posesión… Se diferencia con la hipoteca en que ésta se constituye sobre un bien inmueble.»La situación: Pasa cuando un agricultor quiere un préstamo y necesita su cosecha o su maquinaria para trabajar.Caso: Pol pide dinero y deja su cosecha en prenda sin entregarla: la sigue cuidando él. La hipoteca, en cambio, es de inmuebles.Truco: Mueble y sin entregar: prenda sin desplazamiento. Inmueble: hipoteca.
Así te lo pueden preguntar
La prenda sin desplazamiento se diferencia de la hipoteca en que la hipoteca se constituye sobre:
La prenda sin desplazamiento es de bienes muebles; la hipoteca, de inmuebles.
Qué se puede pignorar sin desplazamiento
Lo dice el curso: «Los de prenda de frutos pendientes, cosechas esperadas y la de maquinaria y aperos. Los de prenda de productos de explotaciones agrícolas, frutos separados o mercaderías y materias primas almacenadas. Los de prenda de animales, sus crías y productos. Los de prenda de bienes u objetos de valor artístico o histórico, máquinas o aparatos…»La situación: Pasa cuando un ganadero o agricultor pide un préstamo.Caso: Pol garantiza con las cosechas esperadas, los animales y sus crías, la maquinaria agrícola o una obra de arte.Truco: Cuatro grupos: cosechas y maquinaria, productos y mercaderías, animales y crías, objetos de valor artístico o histórico.
Así te lo pueden preguntar
No se podrán pignorar sin desplazamiento:
Un bien ya gravado no se puede pignorar otra vez.
Prenda sin desplazamiento: escritura y registro
Lo dice el curso: «La prenda sin desplazamiento se constituirá en escritura pública y se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad.»La situación: Pasa cuando firmas con un agricultor una prenda sobre sus cosechas.Caso: Se firma ante notario y se inscribe (según el curso, en el Registro de la Propiedad).Truco: Escritura pública y registro.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la prenda sin desplazamiento se constituye:
Exige escritura pública e inscripción.
Obligaciones del pignorante
Lo dice el curso: «Conservará la propiedad de los bienes pignorados, y tendrá derecho a usarlos. Deberá conservar los bienes… Deberá indemnizar en el caso de pérdida o deterioro… No podrá trasladar los bienes ni enajenarlos, sin consentimiento del acreedor. Deberá tener los bienes… a disposición del acreedor, para que éste pueda verificar su estado.»La situación: Pasa cuando un agricultor con maquinaria en prenda quiere moverla o venderla.Caso: Pol usa su tractor pignorado y lo cuida, pero para trasladarlo o venderlo necesita el permiso del acreedor, que puede revisarlo.Truco: Lo usa, lo cuida y deja que lo revisen; no lo mueve ni lo vende sin permiso.
Así te lo pueden preguntar
El pignorante no podrá trasladar ni enajenar los bienes pignorados:
Necesita el consentimiento del acreedor.
Requisitos esenciales de la prenda
Lo dice el curso: «Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Que la cosa pignorada pertenezca en propiedad al que la empeña. Que las personas que constituyan la prenda tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.»La situación: Pasa cuando te ofrecen como garantía algo que quizá no es de quien lo ofrece.Caso: Jordi quiere empeñar un cuadro que en realidad es de su hermana: no cumple el segundo requisito (la cosa tiene que ser suya). Si Jordi fuese menor sin autorización, tampoco cumpliría el tercero (libre disposición de sus bienes o autorización legal).Truco: Tres preguntas: ¿hay deuda principal? ¿es suya la cosa? ¿puede disponer de sus bienes?
Así te lo pueden preguntar
Según el artículo 1857 del Código Civil, es requisito esencial de la prenda:
Los tres requisitos son: obligación principal, cosa propia y libre disposición (o autorización).
Hipoteca mobiliaria: qué hace el dueño
Lo dice el curso: «Conserva la propiedad y posesión de los bienes hipotecados. Debe conservar estos bienes con diligencia, realizando las reparaciones necesarias. No podrá vender los bienes sin el consentimiento del acreedor.»La situación: Pasa cuando un cliente con su maquinaria hipotecada quiere venderla.Caso: Pau tiene su horno hipotecado: lo sigue usando y lo mantiene en buen estado, pero para venderlo necesita el permiso del banco. Tú le recuerdas ese permiso antes de ofrecerlo a ningún comprador.Truco: ¿Lo tengo y lo uso? Sí. ¿Lo puedo vender sin permiso del acreedor? No.
Así te lo pueden preguntar
El hipotecante de bienes muebles:
En la hipoteca mobiliaria no hay desplazamiento posesorio: el dueño conserva el bien.
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Derecho de sucesiones
Te llaman los hijos de un dueño que ha muerto: quieren vender su piso y tú tienes que saber quién hereda y cuánto le corresponde a cada uno.
Cambiamos de tema: venimos de las garantías (hipoteca, prenda), que sirven para cobrar una deuda. Ahora vemos qué pasa con los bienes de una persona cuando muere y quién los recibe. Te importa cuando los hijos o la viuda de un dueño fallecido te piden vender su piso: hasta saber quién hereda no puedes aceptar el encargo.
Antes de leer, contesta en tu cabeza
Si el dueño de un piso muere, ¿quién puede venderlo y qué papel necesitas ver antes de aceptar el encargo?
Lo único que tienes que llevarte
Cuatro clases de sucesión (testada, intestada, mixta, contractual); tres testamentos (abierto, cerrado, ológrafo); heredero (toda la herencia o una parte, con deudas) y legatario (un bien concreto, sin deudas); la legítima, según el curso, es 2/3 y en Cataluña 1/4. Cataluña no admite la sucesión mixta.
Lo imprescindible · 4 fichas
Las cuatro clases de sucesión
Lo dice el curso: «Legal o intestada: Cuando el causante no ha otorgado testamento… Mixta: Se combina la sucesión testada con la intestada… Contractual: Institución de heredero o disposición de legado a través de un contrato.»La situación: Te llama una familia y te dice que su padre «lo dejó todo arreglado» o que «no dejó nada»; antes de tocar el piso necesitas saber de qué clase de sucesión (cómo se reparte lo de alguien que muere) se trata.Caso: Manuel (el fallecido, o causante) era el dueño del piso y sus hijos son Marc y Laia. Si dejó testamento: sucesión testada. Si no dejó nada, manda la ley: intestada. Si el testamento no reparte todo y la ley reparte el resto: mixta (en Cataluña no se admite). Si lo pactó por contrato con Marc cuando vivía: contractual; aún no ha muerto nadie, y solo se admite en el derecho catalán, balear y navarro. Antes de aceptar el encargo de vender, pides el certificado de últimas voluntades (el papel del Registro que dice si hay testamento y ante qué notario).Truco: ¿Manuel dejó testamento? Testada. ¿No? Intestada. ¿Testamento a medias? Mixta. ¿Lo pactó por contrato con Marc estando vivo? Contractual.
Así te lo pueden preguntar
La sucesión contractual es aquella en la que:
La contractual nace de un contrato en vida de los contratantes. La que combina testada e intestada es la mixta; la que no tiene testamento, la intestada. Para el test vale lo del curso (solo derecho catalán, balear y navarro); hoy también Aragón y el País Vasco admiten pactos sucesorios.
La legítima: 2/3 y en Cataluña 1/4
Lo dice el curso: «La legítima corresponde a las 2/3 partes de la herencia (en Cataluña, es 1/4), que se distribuirá de forma obligatoria e igual entre todos los descendientes, aunque es posible mejorar la legítima a favor de alguno… estableciendo a su favor 1/3 de la herencia.»La situación: Los hijos de un fallecido te llaman: su padre dejó todo a un amigo en el testamento, quieren vender el piso y no saben si el amigo manda más que ellos.Caso: Manuel dejó todo a su amigo Pol; sus hijos Marc y Laia son herederos forzosos o legitimarios (los que por ley siempre tienen derecho a una parte). Según el curso, esa parte, la legítima, es 2/3 de la herencia repartidos por igual entre los hijos, y Manuel podía mejorar a uno de ellos con 1/3. En Cataluña es solo 1/4. Sin hijos, la legítima pasa a los ascendientes (padres) y, a falta de todos, al cónyuge viudo. No aceptas la venta hasta ver el testamento y el certificado de últimas voluntades y saber si Marc y Laia reclaman su parte.Truco: ¿Qué parte no puede quitar Manuel a Marc y Laia? Según el curso 2/3; en Cataluña 1/4.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la legítima corresponde a:
La cifra del curso es 2/3 y la catalana, 1/4; la mejora puede llegar a 1/3. Para el test vale lo del curso; hoy el Código Civil reserva 2/3 solo a los hijos (1/3 estricta y 1/3 de mejora) y los ascendientes y el cónyuge tienen otras cuotas.
Los tres testamentos
Lo dice el curso: «Abierto: Se otorga ante Notario… El Notario conocerá el contenido del testamento. Cerrado: El testador redacta su voluntad… y lo entrega al Notario en un sobre cerrado. El Notario no conocerá su contenido. Ológrafo: El testador lo escribe de su puño y letra, indicando la fecha y firmándolo.»La situación: Los hijos de un fallecido, Marc y Laia, te enseñan un papel o un sobre y dicen que es su testamento (el documento donde una persona dice qué se hace con sus bienes al morir).Caso: Si Manuel fue al notario y le dictó su voluntad, es abierto: el notario la redacta y la conoce. Si le entregó un sobre cerrado, es cerrado: el notario no sabe qué dice. Si lo escribió él a mano en casa, con fecha y firma, es ológrafo. Tú no abres ni interpretas nada: pides el certificado de últimas voluntades y que Marc y Laia aporten la copia que da el notario.Truco: ¿Manuel dictó al notario? Abierto. ¿Le dio un sobre cerrado? Cerrado. ¿Lo escribió él a mano en casa, con fecha y firma? Ológrafo.
Así te lo pueden preguntar
En el testamento cerrado, el notario:
El testador lo redacta y se lo entrega cerrado. El abierto lo redacta y conoce el notario; el ológrafo lo escribe a mano el propio testador.
Heredero y legatario
Lo dice el curso: «Herederos o sucesores a título universal: Suceden al fallecido en la totalidad o en una parte alícuota de la herencia… y sucede al causante en su patrimonio y en sus deudas… Legatarios o sucesores a título particular: Suceden en bienes y derechos determinados. Sólo lo suceden en su patrimonio, no en las deudas.»La situación: En un testamento aparece uno que recibe «todo» y otro que recibe «el piso de la playa», y tienes que saber quién puede vender qué y quién responde de las deudas.Caso: Manuel deja a su hija Laia como heredera y a su amigo Pol el piso de la playa. Laia hereda toda la herencia o una parte proporcional (una parte alícuota, por ejemplo la mitad), con sus bienes y sus deudas, salvo que acepte a beneficio de inventario (solo responde de las deudas hasta el valor de lo heredado). Pol, el legatario, recibe solo el piso y no responde de las deudas. Antes de aceptar la venta pides el testamento: el piso de la playa lo vende Pol, no Laia.Truco: ¿Laia recibe todo o una parte, con deudas? Heredera. ¿Pol recibe un bien concreto, sin deudas? Legatario.
Así te lo pueden preguntar
Los legatarios o sucesores a título particular:
El heredero (título universal) sucede en patrimonio y deudas; el legatario, solo en bienes y derechos determinados.
Se confunden: piensa la diferencia y toca
Si te sobra tiempo · 24 fichas
Sucesión testada: causante y límites
Lo dice el curso: «Se designa a los sucesores (institución del testamento) por el fallecido en vida de éste… siempre respetando los límites establecidos en la ley.»La situación: Pasa cuando alguien te cuenta que su padre ya ha repartido sus bienes en el testamento.Caso: Manuel (el causante) designó a sus sucesores, pero respetando los límites que fija la ley: los herederos forzosos o legitimarios.Truco: Puede repartir, pero respetando a los legitimarios.
Así te lo pueden preguntar
En la sucesión voluntaria o testada, el causante designa a sus sucesores:
El límite son los herederos forzosos o legitimarios.
Orden de suceder (según el curso)
Lo dice el curso: «El orden es el siguiente (artículos 930 y siguientes del Código Civil): 1. Descendientes. 2. Ascendientes. 3. Cónyuges y familiares colaterales. 4. Estado.»La situación: Pasa cuando fallece alguien sin testamento y preguntas quién hereda primero.Caso: Si Manuel no tuvo testamento, heredan sus hijos (descendientes). Si no tenía, sus padres (ascendientes). Después, cónyuge y colaterales y por último el Estado.Truco: Primero hacia abajo (hijos), luego hacia arriba (padres), luego al lado (cónyuge y hermanos) y al final el Estado.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, el orden de suceder del Código Civil es:
Es el orden que da el curso: descendientes, ascendientes, cónyuges y colaterales, Estado.
Sucesión intestada: abintestato
Lo dice el curso: «Si el pariente es un descendiente, un ascendiente o el cónyuge: El acta de declaración de herederos se deberá solicitar en el Notario del último domicilio del causante. Si es un pariente colateral… Deberán acudir a un procedimiento judicial para obtener la declaración de herederos…»La situación: Pasa cuando alguien murió sin testamento y la familia quiere vender el piso.Caso: Si quien reclama es hijo, padre o cónyuge de Manuel: acta de declaración de herederos ante el notario del último domicilio del fallecido. Si es un hermano o sobrino (colateral hasta el 4.º grado): según el curso, procedimiento judicial.Truco: Hijo, padre o cónyuge: notario. Colateral: juez (según el curso).
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, si el pariente es descendiente, ascendiente o cónyuge, el acta de declaración de herederos se solicita:
Para los colaterales el curso exige procedimiento judicial.
Cuándo es legal o intestada
Lo dice el curso: «Cuando el causante no ha otorgado testamento, cuando el testamento es nulo, o cuando la disposición testamentaria no agota su contenido patrimonial, el orden de suceder se determina por la legislación.»La situación: Pasa cuando el testamento de un fallecido no menciona todos sus bienes.Caso: Manuel dejó en testamento su coche pero nada del piso: el piso se reparte según la ley.Truco: Sin testamento, testamento nulo o testamento que no lo abarca todo: manda la ley.
Así te lo pueden preguntar
La sucesión legal o intestada se produce cuando:
Son tres supuestos.
Sucesión contractual: dónde se admite
Lo dice el curso: «Es irrevocable de forma unilateral. Corresponde a una sucesión no abierta porque no han fallecido los contratantes. Sólo se admite en el derecho catalán, balear y navarro.»La situación: Pasa cuando un cliente de Cataluña te cuenta que sus padres pactaron con él la herencia.Caso: En Cataluña los padres de Marc firmaron un heredamiento: no pueden anularlo ellos solos.Truco: Contrato en vida: irrevocable por una sola parte; solo catalán, balear y navarro.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, la sucesión contractual se admite:
Y es irrevocable de forma unilateral.
Desheredación y preterición
Lo dice el curso: «Desheredación: Mediante una disposición testamentaria, un heredero forzoso es privado de su legítima por una causa determinada. Preterición: Se omite en el testamento a un heredero forzoso que sobreviva al testador.»La situación: Pasa cuando un hijo reclama porque no aparece en el testamento de su padre.Caso: Desheredación: Manuel escribe en el testamento que quita a su hijo Marc la legítima por una causa. Preterición: Manuel se olvida de Laia y no la menciona.Truco: ¿Lo dejó fuera diciéndolo y con causa? Desheredación. ¿Lo omitió sin más? Preterición.
Así te lo pueden preguntar
La preterición consiste en:
La primera es la desheredación.
Colación
Lo dice el curso: «El heredero forzoso que concurra, con otros que también lo sean, a una sucesión, deberá traer a la masa hereditaria los bienes o valores que hubiese recibido del causante… en vida de éste, por dote, donación u otro título lucrativo, para computarlo en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición.»La situación: Pasa cuando uno de los hijos recibió un piso en vida del padre y ahora se reparte la herencia.Caso: Manuel regaló en vida un piso a su hijo Marc. Al repartir, Marc debe contar ese piso en la masa para que Laia no salga perjudicada.Truco: Lo recibido en vida cuenta en el reparto.
Así te lo pueden preguntar
La colación consiste en que el heredero forzoso:
Se computa en la regulación de las legítimas y en la cuenta de partición.
Donaciones inoficiosas
Lo dice el curso: «Donaciones inoficiosas, que son aquellas cuyo valor es superior a lo que se pueda dar o recibir por testamento. Aplicado a Cataluña, será inoficiosa la donación que exceda de ¾ de la herencia.»La situación: Pasa cuando alguien dio casi todo en vida a un hijo o a un amigo y los demás herederos protestan.Caso: Manuel regala en vida casi todo su patrimonio a un amigo, dejando sin nada a sus hijos: la donación es inoficiosa.Truco: Donó más de lo que podía dejar por testamento: inoficiosa.
Así te lo pueden preguntar
Una donación es inoficiosa cuando:
En Cataluña, según el curso, cuando excede de ¾ de la herencia.
Masa hereditaria y partición
Lo dice el curso: «En primer lugar, se deben abonar las deudas hereditarias, los gastos de funeral y las exequias… Tras formar la masa hereditaria, se procederá a la partición de ésta, abonando, primero, la legítima y, segundo, los legados.»La situación: Pasa cuando una familia va a repartir los bienes y pregunta por dónde se empieza.Caso: Primero se pagan las deudas y el funeral de Manuel, luego se traen a la masa los bienes por colación, luego se reparte: primero la legítima y después los legados.Truco: Deudas y funeral → colación → legítima → legados.
Así te lo pueden preguntar
En la partición de la herencia se abonan primero:
Primero la legítima, segundo los legados.
Aceptación de la herencia
Lo dice el curso: «La aceptación puede ser pura y simple, y ésta a su vez puede ser expresa (declaración unilateral…) o tácita (realización por el heredero de determinados actos concluyentes…). También puede ser a beneficio de inventario para abonar las deudas del fallecido hasta donde alcancen los bienes de la herencia.»La situación: Pasa cuando un heredero te dice que ya está usando el piso y no sabe si «ha aceptado» o no.Caso: Laia declara que acepta: expresa. Laia se pone a vivir y alquilar el piso como dueña: tácita. Si teme deudas, acepta a beneficio de inventario y responde hasta el valor de los bienes.Truco: Lo dice (expresa), lo hace (tácita), o se protege de deudas (beneficio de inventario).
Así te lo pueden preguntar
La aceptación tácita de la herencia consiste en:
La primera es la expresa; la tercera, a beneficio de inventario.
El albacea
Lo dice el curso: «el testador puede designar un albacea en su testamento. El albacea será el encargado de cumplir con la voluntad del testador.»La situación: Pasa cuando en el testamento aparece una persona encargada de ejecutarlo.Caso: Manuel nombra a su amigo Jordi albacea para que se cumpla lo que ha dispuesto.Truco: Albacea = quien cumple la voluntad del fallecido.
Así te lo pueden preguntar
El albacea es:
Lo designa el testador en su testamento.
Cataluña: mínimo un heredero y Tortosa
Lo dice el curso: «La sucesión debe contener, como mínimo, un heredero, salvo en determinados casos como los de nombramiento de albacea.» «Respecto al derecho de Tortosa, son nulos los testamentos que no contienen una institución de heredero, salvo que sean otorgados por un testador sujeto al derecho de Tortosa.»La situación: Pasa cuando revisas un testamento catalán en el que solo se reparten legados.Caso: En Cataluña un testamento debería nombrar al menos un heredero. Los vecinos de Tortosa pueden repartir toda la herencia en legados.Truco: Cataluña: al menos un heredero; Tortosa es la excepción.
Así te lo pueden preguntar
En el derecho de sucesión de Cataluña, la sucesión debe contener:
En Tortosa se puede distribuir toda la herencia en legados.
Cataluña: sucesión intestada y condiciones
Lo dice el curso: «La sucesión intestada se abre cuando no hay un heredero instituido. Es incompatible con el heredamiento y la sucesión testada universal.» «Se prohíbe establecer en la institución de heredero la condición resolutoria y los términos suspensivos y resolutorios.»La situación: Pasa cuando una familia catalana quiere dejar la herencia «solo hasta que...».Caso: En Cataluña, Manuel no puede poner a Laia como heredera «solo durante diez años». Sí admite condición suspensiva, con efectos retroactivos desde la muerte.Truco: Cataluña: heredero sin condición resolutoria ni plazos.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, en la institución de heredero está prohibido:
El heredero bajo condición suspensiva adquiere con efectos retroactivos desde el fallecimiento.
Cataluña: orden de suceder
Lo dice el curso: «1. Línea directa descendiente. 2. Cónyuge y miembro de pareja de hecho viuda… usufructo universal, con la posibilidad de conmutación (¼ parte alícuota de la herencia y el usufructo de la vivienda conyugal). 3. Línea directa ascendiente. 4. Colaterales. 5. Generalitat de Cataluña.»La situación: Pasa cuando un catalán muere sin testamento y te piden vender el piso.Caso: Heredan primero los hijos; si hay cónyuge viudo, tiene el usufructo universal (que puede convertir en ¼ de la herencia más el usufructo de la vivienda). Sin hijos: padres. Luego colaterales hasta el 4.º grado. Al final, la Generalitat.Truco: Hijos → cónyuge (usufructo) → padres → colaterales → Generalitat.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, si no hay descendientes, ascendientes, cónyuge ni colaterales, hereda:
Es la última opción del orden catalán. En el Código Civil español es el Estado.
Cataluña: los hermanos y sus hijos
Lo dice el curso: «Los hermanos, por derecho propio, y los hijos de hermanos, por derecho de representación, suceden al causante con preferencia sobre los demás colaterales, sin distinción entre hermanos de doble vínculo o de vínculo sencillo.»La situación: Pasa cuando falleció un soltero sin hijos ni padres y reclaman sus hermanos y sobrinos.Caso: Manuel murió sin hijos ni padres. Heredan sus hermanos y, por representación, los hijos de un hermano ya fallecido, antes que primos o tíos.Truco: Hermanos y sobrinos van por delante de los demás colaterales.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, los hermanos y los hijos de hermanos suceden:
Y los demás colaterales llegan hasta el cuarto grado.
Cataluña: quiénes son legitimarios
Lo dice el curso: «Los legitimarios… son los hijos del causante a partes iguales… En defecto de éstos, son los progenitores por mitad… Los ascendientes de segundo o superior grado, nunca pueden ser legitimarios.»La situación: Pasa cuando un abuelo reclama legítima de su nieto fallecido.Caso: El causante Manuel tiene hijos: ellos son legitimarios. Sin hijos, lo son sus padres, no sus abuelos.Truco: Hijos; si no, padres; nunca abuelos.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, los ascendientes de segundo o superior grado:
Solo los progenitores, en defecto de hijos.
Cataluña: cálculo y plazo de la legítima
Lo dice el curso: «La legítima se fija tomando como referencia el valor de los bienes de la herencia en el momento del fallecimiento del causante, deduciendo las deudas y los gastos de última enfermedad, entierro o incineración.» «…bienes dados o enajenados por otro título gratuito por el causante en los diez años precedentes…» «La acción para exigir la legítima y su suplemento prescribe a los 10 años, contados desde la muerte del causante.»La situación: Pasa cuando un hijo catalán reclama su legítima años después de la muerte del padre.Caso: Se parte del valor de los bienes cuando murió Manuel, menos deudas y gastos de entierro, y se suman las donaciones de los diez últimos años. Marc tiene 10 años desde la muerte para reclamarla.Truco: Valor al morir, menos deudas, más donaciones de 10 años; y 10 años para reclamar.
Así te lo pueden preguntar
En Cataluña, la acción para exigir la legítima y su suplemento prescribe a los:
Diez años desde la muerte.
Baleares y Galicia
Lo dice el curso: «Baleares: Si los hijos son 4 o menos, tendrán 1/3 de los bienes hereditarios. Si fueran más de 4, tendrán la mitad.» «Galicia… mejora de labrar y poseer de las 7/15 partes de la herencia.»La situación: Pasa cuando vendes en Baleares o Galicia un piso heredado.Caso: En Baleares, con hijos de 4 o menos la legítima es 1/3; con más de 4, la mitad. En Galicia el padre puede dejar 7/15 a un solo heredero forzoso (mejora de labrar y poseer) y los demás reciben su parte en dinero.Truco: Baleares: 4 o menos = 1/3; más de 4 = 1/2. Galicia: 7/15.
Así te lo pueden preguntar
En Baleares, si los hijos son 4 o menos, tienen:
Con más de 4, tienen la mitad.
Aragón (según el curso)
Lo dice el curso: «Sólo son herederos forzosos los hijos y los descendientes. La legítima es del 1/3 de libre disposición… Los bienes troncales (inmuebles que el causante sin descendencia ha recibido de sus padres, ascendientes y colaterales hasta 6º grado)…»La situación: Pasa cuando vendes en Aragón un piso que el fallecido recibió de sus padres.Caso: En Aragón solo hijos y descendientes son herederos forzosos. Un piso que Manuel, sin hijos, recibió de sus padres es bien troncal y sigue otro orden de sucesión.Truco: Aragón: forzosos son hijos y descendientes; ojo con los bienes troncales.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, en Aragón son herederos forzosos:
Según el curso.
Navarra (según el curso)
Lo dice el curso: «La legítima es de 2/3 de la herencia. Los herederos forzosos son los hijos y descendientes. El orden de sucesión es diferente según sean bienes troncales o no.»La situación: Pasa cuando un cliente navarro vende un piso heredado.Caso: En Navarra los forzosos son los hijos y descendientes, y a veces pueden no heredar sin desheredación si se les nombra con una fórmula concreta.Truco: Navarra: forzosos hijos y descendientes; troncales aparte.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, en Navarra la legítima es de:
Y se nombra a los legitimarios en el testamento con una fórmula concreta si no heredan.
País Vasco (según el curso)
Lo dice el curso: «La legítima es de 4/5 de la masa hereditaria. El cónyuge viudo tiene derecho al usufructo de 1/5 partes de libre disposición.»La situación: Pasa cuando vendes en el País Vasco un piso heredado.Caso: Según el curso, los legitimarios son hijos y descendientes, luego padres y ascendientes, luego colaterales tronqueros.Truco: País Vasco: 4/5 según el curso.
Así te lo pueden preguntar
Según el curso, en el País Vasco la legítima es de:
Es la cifra del curso.
Cómputo del parentesco
Lo dice el curso: «En línea recta o directa: Los grados se cuentan subiendo hasta el ascendiente o descendiente común. En línea colateral: Los grados se cuentan subiendo hasta el tronco común para luego descender…» «parentesco por consanguinidad (respecto de la propia familia), y por afinidad (respecto de la familia del cónyuge).»La situación: Pasa cuando necesitas saber si un primo o tío entra en la herencia por grado de parentesco.Caso: Marc y su padre: un grado. Marc y su hermano Pol: suben a su padre (1) y bajan a Pol (2) = segundo grado. Marc y la hermana de su mujer: afinidad.Truco: Recta: cuenta los escalones. Colateral: sube al tronco común y baja.
Así te lo pueden preguntar
En línea colateral los grados se cuentan:
Consanguinidad es la propia familia; afinidad, la del cónyuge.
Representación, acrecer y transmisión
Lo dice el curso: «Derecho de representación: Lo tienen los descendientes o sobrinas de una persona para sucederla… Derecho de acrecer: Cuando uno de los llamados a la herencia no puede o no quiere aceptarla. La cuota de los que aceptan… se incrementa… Derecho de transmisión: Le corresponde a los herederos de un heredero que ha sido llamado… pero que ha fallecido entre la delación… y la aceptación.»La situación: Pasa cuando un heredero muere antes o justo después del fallecido, o no quiere la herencia, y preguntan quién ocupa su lugar.Caso: Representación: el hijo muerto antes que el padre (Marc) es sustituido por su hija Aina, que hereda lo que le habría tocado. Acrecer: si Laia renuncia, su parte se suma a la de los hermanos que aceptan. Transmisión: Laia muere después que su padre pero antes de aceptar o rechazar, y su hijo decide por ella. Diferencia: representación = sustituye al que murió antes; acrecer = suma la parte del que no quiere; transmisión = pasa el derecho de aceptar al heredero que murió sin decidir.Truco: ¿Murió antes (representación)? ¿Renuncia y se suma a los demás (acrecer)? ¿Murió sin decidir si aceptaba (transmisión)?
Así te lo pueden preguntar
El derecho de transmisión corresponde a:
La primera descripción es la representación; la tercera, el acrecer. En la transmisión pasa a los herederos del que falleció el derecho a aceptar o repudiar.
Cataluña: sin sucesión mixta
Lo dice el curso: «La sucesión no puede regirse en parte por testamento y en parte intestada. La sucesión se tiene que regir por un único título. Los fundamentos de la sucesión son el heredamiento (pacto sucesorio), el testamento y la ley… El heredamiento se aplica en primer lugar. En su defecto, el testamento y, a falta de los dos, la sucesión intestada.»La situación: Pasa cuando vendes un piso en Cataluña de alguien fallecido que dejó un testamento que no reparte todo.Caso: En Cataluña, Manuel no puede dejar parte de sus bienes por testamento y el resto por la ley (sucesión mixta): se rige por un solo título. El orden es: primero el heredamiento (pacto sucesorio), si no, el testamento, y a falta de ambos, la ley (intestada). Fuera de Cataluña (derecho castellano) sí se admite la mixta.Truco: ¿Estamos en Cataluña? Un solo título y este orden: heredamiento, testamento, ley.
Así te lo pueden preguntar
En el derecho de sucesión de Cataluña:
La sucesión mixta no existe en Cataluña. El orden de aplicación es heredamiento, testamento y ley.
Todos los plazos y números del módulo (65). En rosa, lo de Cataluña.
Qué
España
Cataluña
Tema 2 · La posesión
Plazo de ejercicio de los interdictos
Un año
Un año (el curso no da otro)
Posesión de otro que hace perder la posesión
Más de un año
Más de un año (el curso no da otro)
Tema 4 · El Registro de la Propiedad
Plazo máximo para emitir una certificación
4 días por cada finca
Igual (el curso no da otro)
Quién tiene la competencia sobre el Registro
Ministerio de Justicia (DGRN)
Conselleria de Justicia de Cataluña
Tema 5 · La presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad
Calificar e inscribir un documento
15 días hábiles desde el asiento de presentación
Igual (el curso no da otro)
Ampliación por razones extraordinarias
Hasta 15 días más; se pide en los 2 primeros días
Igual (el curso no da otro)
Cierre del Registro con solo el asiento de presentación
60 días desde el día siguiente
Igual (el curso no da otro)
Telefax del notario: copia auténtica
10 días hábiles
Igual (el curso no da otro)
Reducción de aranceles por inscribir fuera de plazo
30 %
Igual (el curso no da otro)
Tema 6 · Inscripciones en el Registro
Efectos de la inmatriculación frente a terceros
Tras dos años desde su inscripción
Igual (el curso no da otro)
Edictos en el tablón del Ayuntamiento
Un mes
Igual (el curso no da otro)
Exceso de cabida
Hasta 5 %: escritura; hasta 20 %: + catastro; más de 20 %: + edictos un mes
Igual (el curso no da otro)
Libro del edificio (obras nuevas terminadas)
El curso no da fecha
A partir del 9 de abril de 2008
Seguro decenal
10 años de cobertura desde la finalización
Autopromotores: seguros por el plazo que quede hasta los 10 años, salvo exoneración
Derecho de vuelo con seguro
Edificios terminados después del 6 de mayo de 2000
Igual (el curso no da otro)
Tema 7 · El expediente de dominio
Registrador expide certificación de que la finca no está inscrita
15 días
Igual (el curso no distingue)
Alegaciones de los interesados (procedimiento notarial)
1 mes
Igual (el curso no distingue)
Procedimiento judicial antiguo: espera, pruebas, práctica, alegaciones, auto
10, 6, 10, 10 y 5 días
Igual (el curso no distingue)
Tema 8 · Derechos de adquisición preferentes
Caducidad de la opción de compra inscrita
4 años, prorrogable 4 más si se inscribe antes de caducar
El curso solo dice que puede ser derecho personal o real
Retracto de comuneros y de colindantes
9 días
Retracto de colindantes catalán: 2 meses
Tanteo de coherederos
1 mes desde la notificación
Igual (el curso no distingue)
Tanteo y retracto del inquilino urbano
30 días naturales
Igual (el curso no distingue)
Tanteo y retracto en arrendamientos rústicos
60 días hábiles
Igual (el curso no distingue)
Tornería
No existe
1 año y 1 día; no vender en 6 años
Tanteo convencional
No se indica
Indefinido primera transmisión; máx. 10 años en sucesivas
Tema 9 · El usufructo
Usufructo a favor de persona jurídica
El curso no indica límite
99 años máximo
Tanteo del nudo propietario
No existe en el curso
1 mes desde la notificación
Retracto del nudo propietario
No existe en el curso
3 meses desde el conocimiento o la inscripción
Tema 10 · El derecho de uso y habitación
Constitución a favor de persona jurídica
El curso no lo limita
El derecho de habitación solo a favor de personas físicas
Gastos si ocupa toda la casa o consume todos los frutos
Paga como usufructuario
Paga lo individualizable y los servicios que contrate
Tema 11 · Derecho real de censo
Tanteo mutuo enfiteuta/censualista
20 días desde la comunicación
Fadiga: 1 mes desde la notificación
Retracto mutuo
9 días desde la inscripción
Fadiga: 3 meses desde conocimiento o inscripción
Prescripción del censo
30 años desde la última pensión
El curso no indica
Reconocimiento del derecho del censualista
Cada 29 años
El curso no indica
Laudemio
No se regula en el curso para el Código Civil estatal (solo se cita como derecho del censualista)
Pactado máx. 10%; si no, 1%; reclamar: 10 años
Tema 12 · Derecho de superficie
Duración máxima
99 años (75 si lo concede una administración pública en superficie urbano)
99 años
Plazo para edificar
Máximo 5 años (superficie urbano)
El que fije la escritura
Inscripción
Constitutiva (se constituye tras su inscripción)
No constitutiva; oponible a terceros desde la inscripción
Tema 13 · Derecho de vuelo, sobreelevación y subedificación
Plazo máximo para ejercer el vuelo
10 años (art. 16 Reglamento Hipotecario)
30 años contando prórrogas
Consentimiento en propiedad horizontal
El curso no lo indica
Unanimidad de todos los propietarios
Tema 14 · La servidumbre
Extinción por no uso
20 años
El curso no distingue
Adquisición por usucapión (continuas y aparentes)
20 años
El curso no distingue
Distancia de vistas rectas / oblicuas
2 m / 60 cm
1 m como mínimo de pasaje (si no hay norma urbanística)
Distancia de plantación
Altos 2 m; bajos 50 cm
Árboles 2 m; arbustos 1 m; arrancar prescribe a los 3 años
Acción confesoria
El curso no indica
10 años del acto obstativo
Excavar piscinas, cisternas, rampas o sótanos
El curso no indica
No a menos de 60 cm
Tema 15 · La hipoteca
Intereses que cubre la hipoteca frente a terceros
Dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente
Igual
Máximo de plazo para pactar intereses asegurados
Cinco años
Igual
Interés de demora en vivienda habitual
Hasta tres veces el interés legal del dinero
Igual
Vencimiento anticipado por impago (según el curso)
No por menos de tres cuotas mensuales
Igual
Depósito para pujar en la subasta
5 % del valor dado a los bienes
Igual
Puja que se aprueba directamente
70 % o más; el rematante tiene 40 días para ingresar la diferencia
Igual
Puja inferior al 70 %
El ejecutado, 10 días para presentar tercero; el ejecutante, 5 días para pedir la adjudicación
Igual
Sin postores
Banco: 20 días. Vivienda habitual: 70 % (o 60 %). No habitual: 50 %
Igual
Reducción de la deuda por colaborar en la visita
Hasta un 2 %
Igual
Anticresis
Regulada en el Código Civil
Código Civil de Cataluña; escritura pública
Tema 16 · Los derechos reales de garantía
Caducidad de inscripciones de hipoteca mobiliaria
6 años desde el vencimiento de la obligación garantizada
Igual
Caducidad de inscripciones de prenda sin desplazamiento
3 años desde el vencimiento de la obligación garantizada
Igual
Tema 17 · Derecho de sucesiones
Legítima
2/3 de la herencia (mejora de 1/3)
1/4
Acción para exigir la legítima y su suplemento
El curso no indica plazo
10 años desde la muerte del causante
Donaciones que se suman al calcular la legítima
El curso no indica
Las de los 10 años anteriores a la muerte
Donación inoficiosa
La que excede de lo que se puede dar o recibir por testamento
La que excede de ¾ de la herencia
Sucesión mixta
Se permite en el derecho castellano
No se permite
Orden de suceder: último
Estado
Generalitat de Cataluña
Legítima en Baleares
4 hijos o menos: 1/3; más de 4: la mitad
No aplica
Las parejas que el test intenta que confundas (72). Piensa la diferencia antes de girar la ficha.
Tema 1 · Derechos reales
Tema 2 · La posesión
Tema 3 · La propiedad y el dominio
Tema 4 · El Registro de la Propiedad
Tema 5 · La presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad
Tema 6 · Inscripciones en el Registro
Tema 7 · El expediente de dominio
Tema 8 · Derechos de adquisición preferentes
Tema 9 · El usufructo
Tema 10 · El derecho de uso y habitación
Tema 11 · Derecho real de censo
Tema 12 · Derecho de superficie
Tema 13 · Derecho de vuelo, sobreelevación y subedificación
Tema 14 · La servidumbre
Tema 15 · La hipoteca
Tema 16 · Los derechos reales de garantía
Tema 17 · Derecho de sucesiones
Hecho a partir del temario del módulo 2. Tus marcas se guardan solas.